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이번 영상에서는 20년차 미국 부동산 전문가이신 김수영 대표님을 모시고 인터뷰를 진행했습니다. 최근 금리와 물가가 계속해서 오르고 있고, 연준 파월 의장이 공공연하게 집을 사는 것에 대해 경계 사인을 준 상태인데요. 미국 현지의 부동산 시장에 대해 상세히 들어봤습니다.
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캘리포니아 부동산 전망 2021 | 수준 높고 현실적인 2022년 …
2021년 California주 부동산 시장전망 (C.A.R. … – 네이버 블로그. C.A.R(California 부동산 협회)의 “2021 California 주택시장 전망’에 의하면 단독주택 …
Source: ppa.covadoc.vn
Date Published: 1/22/2021
View: 3495
“내 평생 이런 현금을”…집값 미친듯 뛴 미국, 내년 운명은 – 땅집고
2021년만큼 오를까, 아님 안정, 하락. 혹여나 2006년 주택 시장 붕괴가 재현될까 걱정하는 목소리도 나온다. 2022년 부동산 시장을 조심스레 전망해 보자.
Source: realty.chosun.com
Date Published: 3/16/2022
View: 8896
2021년 California주 부동산 시장전망 (C.A.R. … – 네이버 블로그
C.A.R(California 부동산 협회)의 “2021 California 주택시장 전망’에 의하면 단독주택 거래는 2020년의 380,060채에서 완만한 수준인 3.3% 증가하여 …
Source: m.blog.naver.com
Date Published: 5/21/2022
View: 5050
[더오래]캘리포니아 집값 역대급 상승세, 내년에도 오른다
캘리포니아의 부동산 붐은 올해를 지나 내년까지 계속 될 것으로 전망되지만, … 2021년 6월 캘리포니아에서는 2만7012채의 거주용 주택이 거래됐다.
Source: www.joongang.co.kr
Date Published: 4/25/2022
View: 4145
2022년 가주 부동산 시장 – 아메리츠 재정 블로그
캘리포니아의 부동산 시장의 붐은 아마도 올해를 지나 내년까지도 계속될 것으로 전망된다. 캘리포니아 부동산 중개인 협회는 올해 말까지 적어도 거래가 10% 가량 …
Source: blog.allmerits.com
Date Published: 11/10/2022
View: 3456
[부동산 가이드] 2022년 부동산 시장 – 미주중앙일보
2년째 연속 두 자리 주택가격 상승 행진을 계속하고 있다. 캘리포니아에서 2021년은 2020년도에 비해 중간 가격의 집을 살 수 있는 사람이 28%에서 23%로 …
Source: news.koreadaily.com
Date Published: 9/28/2021
View: 190
가주 부동산협회의 주택시장 전망 – 미주 한국일보
캘리포니아 부동산협회(CAR)는 지난주 2022년 주택 시장에 대한 예측을 준비하기 위해 2021년 하반기의 주택 시장 전망을 수정했다.
Source: m.koreatimes.com
Date Published: 6/21/2022
View: 9501
2022년 집 값 상승 지속될 것인가? – 라디오코리아
2021년은 그야말로 부동산 시장에는 예상치 못한 최대 폭의 집값 상승이 … 지금은 조금 주춤하지만 작년 10월과 집 값을 비교해 보면 캘리포니아의 …
Source: m.radiokorea.com
Date Published: 5/22/2022
View: 6926
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주제에 대한 기사 평가 캘리포니아 부동산 전망 2021
- Author: 미국 부동산은 지오플랫
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- Date Published: 2022. 7. 19.
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캘리포니아 부동산 전망 2021 | 수준 높고 현실적인 2022년 하반기 2023 미국 캘리포니아 시장 분석과 예측! 129 개의 자세한 답변
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“내 평생 이런 현금을”…집값 미친듯 뛴 미국, 내년 운명은
[함현일의 미국&부동산] 크레이지 2021년 보내고, 불확실한 2022년 온다 [땅집고] 미국 버지니아주 알링턴의 한 주택 앞에‘판매 중(For Sale)’팻말이 세워져 있다. /AFP연합뉴스 [땅집고] 얼마 전 재미난 얘기를 들었다. 텍사스주 오스틴에 사는 은퇴한 노부부가 집을 팔고 동네를 떠나면서 옆집에 살던 지인에게 한 말이다. “내 평생 이렇게 많은 현금을 만져볼 날이 있을 줄 몰랐다”. 오스틴은 테슬라 등 미국 IT(정보기술) 기업들이 몰려들어 부동산 시장이 어느 지역보다 뜨거웠다. 이 부부는 주택 가격이 1년 사이 두 배쯤 오르자, 집을 팔아 한 번에 50만달러 이상 은퇴 자금을 마련했다.2021년 미국 부동산 시장을 돌아보면 말이 안 나온다. 유례 없는 시간을 보냈다. 집값이 이렇게 단기간에 뛴 적이 있나 싶다. 미국 평균으로 20% 정도 상승했다. 하지만 이는 평균이다. 일부 지역은 40% 이상 치솟았다. 내가 사는 달라스 몇몇 지역도 그랬다. 집 살 타이밍을 놓쳐 땅을 치고 후회한 사람이 많다. 몇 달 사이 주택 가격이 10만 달러 이상 올랐기 때문이다. 여기서 모두가 궁금해 하는 질문이 있다. 2022년 부동산 시장은 어떨까. 2021년만큼 오를까, 아님 안정, 하락. 혹여나 2006년 주택 시장 붕괴가 재현될까 걱정하는 목소리도 나온다. 2022년 부동산 시장을 조심스레 전망해 보자.
■상승 전망 1.9%부터 16%까지
가장 궁금한 것은 가격. 우선 전문가들의 공통된 의견은 ‘오름’이다. 하지만 전망치는 천차만별이다. 그만큼 불확실하다. 온라인 부동산 중개업체인 리얼터닷컴은 오는 12개월 동안 기존 주택 판매 가격이 2.9% 오를 것이라고 전망했다. 같은 업종의 레드핀도 비슷한 전망을 했다. 2022년 말까지 약 3% 상승을 예상했다. 2021년 가격 상승폭인 19.9%보다 약 17% 줄어든 것이다.
[땅집고] 전미부동산중개인협회는 내년 미국 집값 상승률을 약 2.9%로 예측했다. /리얼터닷컴이 전망이 현실화하면 2012년 이후 주택 가격 상승 폭이 가장 낮은 해로 기록될 것이다. 레드핀은 “시장이 2021년 역사적인 호황에서 좀 더 일상적인 상태로 안정화될 것”이라면서 “주택 구매자들이 생각할 시간적 여유를 더 가질 수 있다”고 내다봤다. 또 낮은 가격 상승이 시장에 집을 내놓으려는 사람들을 주저하게 만들 수 있다고 덧붙였다. 이보다 낮은 전망도 있다. 부동산 정보업체인 코어라직은 1.9%, 모기지은행연합(MBA)은 2.5% 가격 상승을 예상했다.
이와 달리 불리쉬(Bullish)한 전망도 있다. 2021년 가격 폭등을 2022년도 이어갈 것이란 예측이다. 골드만삭스는 2022년 말까지 주택 가격이 16% 오를 것이라고 내다봤다. 온라인 부동산 중개업체인 질로우도 주택가격이 2021년 10월~2022년 10월까지 약 13.6% 상승할 것이라고 전망했다. 미국 모기지 업체인 패니매와 프레디맥은 각각 7.9%, 7% 가격 상승을 전망했다. 전체적으로 올해도 수요가 공급을 넘어서며 가격 상승 폭이 크게 줄지 않을 것이란 분석이다. 리얼터닷컴은 잠재 주택 구매자들은 앞으로 적어도 3년간은 높아진 주택 구매 경쟁에 직면할 것이라고 밝혔다.
■공급·금리 따라 달라질 듯
전문가들의 주택 가격 상승 전망치가 1.9%부터 16%까지 제각각인 이유는 그만큼 불확실한 요소가 많기 때문이다. 우선 주택 건설 시장이 불투명하다. 수요가 많으니, 더 지으면 되는데 이게 생각처럼 쉽지 않다. 공급망 적체, 자재 가격 상승, 인력 부족 등 삼중고(三重苦)로 주택 건설 속도를 맘대로 올릴 수 없다. 만약 이런 문제로 주택 건설을 늘리지 못하면, 공급과 수요의 격차를 줄이지 못해 주택 가격은 계속 올라갈 것이다. 반대로 주택 건설이 재속도를 낸다면 공급이 늘면서 주택 가격이 점차 안정될 수 있다.
모기지 이자율도 큰 변수다. 현재는 팬더믹 영향으로 최저 수준을 유지하고 있지만, 인플레이션 압력으로 곧 미국 연방준비제도(Fed)가 기준금리를 올릴 가능성이 커졌다. 이미 내년에 세 차례 금리인상을 단행하겠다고 발표했다. 금리 인상은 주택가격에 가장 큰 영향을 미친다. 금리가 오른 만큼 가격 상승 압력이 줄어든다. 레드핀은 30년 모기지 고정 이자가 현재 약 3.1% 수준에서 2022년 말까지 약 3.6%로 오를 것이라고 전망했다. 모기지은행연합회는 4%까지 오를 것이라고 내다봤다. 사실 3%대의 낮은 가격 상승 전망의 가장 큰 이유는 모기지 이자율 상승이다.
[땅집고] 미국의 케이스 실러 주택가격지수 추이. 미국 전문기관들은 내년 집값이 오를 것이라데는 대부분 동의하지만 상승 폭에는 큰 차이를 보이고 있다.■내년 주택 시장은 ‘믹시드 백’
리얼터닷컴은 내년 주택시장을 ‘믹시드 백’(mixed bag)으로 표현했다. 좋고 나쁜 잡다한 요소들의 집합이 될 것이라는 전망이다. 이자는 오르는데, 주택 가격도 올라 일반인 주택 구매력(affordability) 위기가 올 수 있다. 하지만, 임금 상승과 낮은 실업률 같은 긍정적인 신호도 있다. 재택 근무로 구매 주택의 지역적 제약이 많이 허물어졌다. 리얼터닷컴 설문에 따르면 잠재 주택 판매자의 19%는 직장 근처에 살 필요가 없어서 이사를 고려하고 있다고 밝혔다. 외곽으로 더 넓은 공간을 찾아 이주하는 것이다. 2022년에 약 4500만 명의 밀레니얼 세대가 첫 주택 구매 적령기인 26세와 35세 사이에 들어서게 되면서, 시장에 활기를 더할 것이다.
2022년도 2021년과 마찬가지로 불확실성이 너무 크다. 아직도 오미크론 등 코로나 바이러스 변종이 기승을 부리는 시점에서 부동산 시장에 대한 정확한 분석을 내놓는 것 자체가 무리다. 주택 매입은 무릎에 사서 상투에 팔아야 한다는 주식과 다르다. 특히 미국에선 가격 변동이 적고, 투자 가치보다는 필수재로서의 가치가 크다. 무릎이든 상투든 개인의 재정 상태를 봐가며 부담되지 않는 선에서 필요한 시점에 사는 것이 현명한 주택 쇼핑 비결이다.
2021년 California주 부동산 시장전망 (C.A.R. 2021 California Housing Market Forecast)
Key words: 2021년 미국경제전망, 부동산 시장전망, 주택공급과 수요, 지난 7년간 부동산 시장 자료, 2021년 미국 GDP 증가율 4.2 퍼센트, COVID-19 부동산 시장에 영향, 미국 대선 영향
2020.10.13.일 캘리포니아 부동산 협회(C.A.R.)는 2021년 주택경기 전망을 발표하였다.
2021년 California 주택경기 회복에 크게 영향을 줄 요소는 Coronavirus vaccine의 개발 완성과 공급 가능 여부다. 1일 평균 4~5만 COVID-19 새 환자 숫자가 미 대선 전후로 해서 10만 명 선을 넘어서고 있다. COVID-19로 경제영향이 완전히 회복됐다고 볼 수 없으며 특히 3~4천만의 임차인들이 집세를 내지 않아 누적 체납임대료가 올해 말 $70B(79조)원에 이를 것이라는 보도가 있다. 한국의 전세대란과 같이 올해 말이나 내년 초에는 많은 임차인이 거주할 곳을 잃을 수 있다는 전망도 있다.
부정적인 상황이나 예측도 있지만 2021년 경제 및 부동산 시장전망은 긍정적이다.
현재의 낮은 주택담보융자(Mortgage) 이자율과 COVID19 영향으로 억눌렸던 주택소유 선호 경향이 2021년 주택부동산 시장에 영향을 줄 것이다. 지금까지는 코로나 독감 대유행으로 인한 경제 불확실성, 그리고 지속적인 주택공급 부족이 주택거래에 부정적 요소로 작용해왔다.
C.A.R(California 부동산 협회)의 “2021 California 주택시장 전망‘에 의하면 단독주택 거래는 2020년의 380,060채에서 완만한 수준인 3.3% 증가하여 392,510채에 이를 것이다. 2020년 수치는 2019의 397,960에 비해 4.5% 감소한 숫자다.
2021년 California 평균주택가격은 2020년의 $640,330에서 1.3% 상승하여 $648,760일 것이다. 2020년 주택가격은 2019년의 $592,450에서 8.1% 상승한 가격이다.
C.A.R. 대표 Jeanne Radsick은 “지극히 우호적인 융자이자 그리고 단독주택소유에 대한 높은 관심은 재정적으로 가능한 잠재적 구매자를 시장으로 유인할 것이다” 하였다. 이어서 “경제 여건이 좋아질 것으로 예측되며 융자이자는 지속적 낮은 수준에 머물 것이다. 문제는 고질적인 주택공급 부족이 2021년 거래 증가를 제한할 것이다” 하였다.
C.A.R 보고서는 2021년 미국 GDP 성장률을 4.2%로 예측하였다. 2020년 GDP는 2019년에 비해 5% 감소하였다. 고용률은 농업 분야를 제외한 고용시장에서 0.5% 증가할 것이며 2020년 고용률은 2019년에 비교해 12.7% 감소하였다. 2021년 California 실업률 추정은 9.0%로 2020년의 10.8% 실업률에서 개선될 것이다.
2021년 30년 가치 고장이자율은 3.1%로 낮아질 것이며 2020년의 3.2% 그리고 2019년의 3.9%였다.
“금년 2020년 주택가격이 많이 오른 것은 고가주택 중심 거래 강세와 시장에서의 주택 재고 감소가 원인이었다. 2021년 주택가격 상승률은 완만할 것이다.”라고 C. A. R 수석부대표 겸 최고경제전문가 Leslie Appleton-Young은 말하였다. 이어 “COVID-19의 불확실성, 침체한 경기, 경매물 증가 등은 주택시장의 변동성 요인으로 남아 있어 2021년 주택거래 증가와 가격 상승을 제한할 것이다.”라고 Appleton-Young 주장하였다.
다음 표는 2015년 이후 단독주택 거래 관련 정보다.
표 1: 2021 CALIFORNIA HOUSING FORECAST
[더오래]캘리포니아 집값 역대급 상승세, 내년에도 오른다
[더,오래]국민이주의 해외이주 클리닉(20)살 때와 팔 때의 타이밍을 잘 맞추는 것이 부동산 투자의 중요한 핵심이다. 오늘은 캘리포니아의 현재 주거용 부동산 사정을 살펴본다. 매년 50만명 이상의 새로운 인구가 주거지를 찾아야 했고, 이들은 샌프란시스코나 로스앤젤레스에 살기를 원했고, 이곳은 이미 주거 수요가 포화 상태이니 주택 비용은 당연히 비싸졌다.
그런데 캘리포니아에 변화가 생겼다. 2019년 캘리포니아의 인구 증가가 멈췄고, 20만명의 인구가 버거운 주거 비용에 밀려 이웃 주로 이주했다. 그렇다고 캘리포니아 부동산 시장이 침체한 것은 아니다. 오히려 작년 6월부터 팬데믹의 쇼크와 침체를 벗고 역사상 보기 드문 상승세를 타고 있다. 유례없이 낮은 모기지이자율과 팬데믹의 불안 심리에서 촉진된 주택 구매 욕구 등이 그 원인으로 보인다. 밀레니얼 세대의 주택 구매 시기 도래, 재택근무로 인해 높아진 주거 환경 기대치도 부동산 열기를 부추겼다.
지난 6월 로스앤젤레스 타임스는 5월 남부 캘리포니아의 주택 시장의 중간값 66만7000 달러에서 68만 달러로 오르는 등 상승세를 타고 있다고 발표했다. 지난해 6월에 비하면 22.5% 상승한 금액이다. 지난 11개월 동안 캘리포니아의 집값은 두 자릿수의 증가율을 보이면서 고공행진을 하고 있다. 부동산 가격이 오르는 추세인 것은 미국 전반에 공통된 현상이다.
부동산 거래량도 증가했다. 2021년 6월 캘리포니아에서는 2만7012채의 거주용 주택이 거래됐다. 2021년 5월에는 2만4064채, 2020년 6월에는 1만7743채가 각각 손이 바뀌었다. 작년 6월에는 코로나 19로 인한 외출 금지령의 영향으로 집주인들이 팔려던 집을 거두어들여 거래가 위축되기도 했는데, 이런 현상은 높은 수요에 맞물리면서 공급자 시장을 형성했다. 공급자 시장이란 공급이 수요보다 부족하기 때문에 공급자, 즉 집주인에게 유리한 시장을 말한다.
캘리포니아 부동산 중개인 협회에 따르면 캘리포니아주에선 100만 달러가 넘는 고가의 부동산 거래가 지난 1년간 두 배 이상 증가했다. 지난 한 해 동안 고가 주택에 대한 수요가 급증해, 200만 달러 넘는 집의 매매가 141%나 증가했다. 2020년 5월부터 2021년 5월까지 캘리포니아에서 거래가 많았던 곳은 고가의 주택이 많은 지역이다. 예를 들면, 어바인(Irvine), 프리몬트 (Fremont), 옥스나드(Oxnard), 엘크 그로브(Elk Grove), 그리고 산호세(San Jose) 등이다.
캘리포니아의 부동산 시장의 붐은 아마도 올해를 지나 내년까지도 계속될 것으로 전망된다. 캘리포니아 부동산 중개인 협회는 올해 말까지 적어도 거래가 10% 가량 증가할 것으로 보고 있다. 따라서 지금도 캘리포니아의 부동산을 살 시기라는 것. 부동산 플랫폼 질로우에 따르면 캘리포니아 부동산의 가치는 2012년 이래로 114% 상승했다.
하지만 일부에선 지금 부동산 시장이 거품이 낀 데다 팬데믹 장기화 등의 부정적 요인도 많다며 장밋빛 전망에 경계심을 드러내고 있다. 캘리포니아주 부동산에 투자하려면 다각도로 분석하고 신중하게 결정해야 한다는 조언이다.
2022년 가주 부동산 시장
부동산투자 2022년 가주 부동산 시장
지난해 초 코로나 팬데믹이 시작되면서 모든 분야의 비지니스가 심각한 타격을 받았지만 유독 주택시장만은 이때부터 본격적인 상승세를 타기 시작했다. 팬데믹으로 수백만 명의 근로자들이 재택근무에 들어가면서 도심에서 벗어난 교외 단독주택에 대한 수요가 폭증했다.
재택근무를 계기로 너도나도 더 넓은 주거공간을 찾으면서 매물 품귀현상이 빚어졌고, 매도희망가보다 더 높은 가격을 제시하는 소위 입찰 전쟁이 가격 상승을 부추겼다. 여기에는 역사상 최저 수준인 주택담보대출 금리가 큰 도움이 되었음은 물론이다.
주택가격이 걷잡을 수 없이 치솟으면서 2007년 금융위기 직후에 닥친 버블 붕괴가 재연되는 것 아니냐는 우려도 나온다. 그러나 금융위기 직전에 집값을 끌어올렸던 상황과 지금은 질적으로 많이 다르다는 데 전문가들의 의견이 대체로 일치한다. 금융위기 직전 집값 폭등은 무분별한 부실 대출에 따른 투기에 기반한 것이었다면 지금은 그런 조짐은 없다는 것이다. 포브스의 빌 코널리 분석가는 “집값이 오른다고 무조건 거품은 아니다. 거품은 근본적인 경제요소로 정당화하지 못한 수요 때문에 발생한다. 지금 주택붐은 저금리에다 주거형태 선호가 변화한 탓에 발생한 것이다”고 거품론을 반박했다.
캘리포니아의 부동산 시장의 붐은 아마도 올해를 지나 내년까지도 계속될 것으로 전망된다. 캘리포니아 부동산 중개인 협회는 올해 말까지 적어도 거래가 10% 가량 증가할 것으로 보고 있다. 따라서 지금도 캘리포니아의 부동산을 살 시기라는 것이다. 하지만 일부에선 지금 부동산 시장이 거품이 낀 데다 팬데믹 장기화 등의 부정적 요인도 많다며 밝은 전망에 경계심을 드러내고 있다. 캘리포니아주 부동산에 투자하려면 다각도로 분석하고 신중하게 결정해야 한다는 조언이다.
2022년 부동산 가격이 더 오를 이유들은 많아 보인다. 첫 번째는 금리는 매우 낮은 상태를 유지하고 있다. 아직은 금리가 오를 거라는 전망만 있을 뿐 2023년까지는 지금의 금리 기준을 유지할 거라고 말하고 있다. 두 번째는 부동산 매물들이 상승하고 있다고는 하지만 여전히 턱없이 부족하다. 부동산 매물들은 작년 대비 여전히 43%가 부족하며 작년 6월엔 집을 팔기까지 평균 72일까지 걸렸다면 올해 6월엔 평균 37일 걸리고 있다.
세 번째는 건축자재 가격이 하락하고 있다고는 하지만 전문가들은 2022년 하반기가 되어야 건축자재들이 가격 안정세를 되찾을 거라고 말하고 있다. 네 번째는 올해는 밀레니엄 세대가 부동산 구매를 주도했다면 앞으로는 신세대가 부동산 구매를 주도할 것 같다. 벌써 약 72%의 신세대가 부동산 구매 의사를 밝혔다고 한다.
다섯 번째는 코로나와 변종 바이러스에 인해 여전히 불안하기 때문이다. 이러한 불안정한 생활환경은 낮은 금리를 계속 유지시킬 거라 생각하며 지금과 같은 부동산 동향을 계속 유지 시킬 것이다.
임대 시장을 보면 주택 임대료는 대부분의 세입자 월간 지출에서 가장 큰 부분을 차지한다.이러한 렌트 시장도 10%대가 넘는 집값 상승으로 사람들은 생애 첫 주택을 구입하기 어려워졌고, 이에 따라 더 많은 사람이 주택을 임차하고 있다. NAR 자료에 따르면 현재 주택 임차 가구 수는 2020년 2분기 말에 비해 100만 가구가 늘었다. 임차인들의 수는 팬데믹이 진정됨에 따라 일자리를 찾기 위해 더 많은 사람이 도시로 되돌아가는 것과 맞물려 꾸준히 늘어날 것이라고 내다봤다.
2022년부동산 시장이 어떻게 변할지 여전히 불확실 하지만 각개인이 처한 현실을 직시하고 대비하여 더욱 희망적이고 활기찬 새해를 맞기를 기대 하여 본다.
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[부동산 가이드] 2022년 부동산 시장
[부동산 가이드] 2022년 부동산 시장매매 줄어도 가격은 오를 듯
고용·모기지·신축 주택 영향
캘리포니아 부동산협회에 따르면 남가주의 중간 주택가격은 지난 12개월 동안 21% 상승해 72만 달러가 되었고 인랜드 지역의 아파트 렌트도 16% 올라 월 2130달러로 발표했다.2년째 연속 두 자리 주택가격 상승 행진을 계속하고 있다.캘리포니아에서 2021년은 2020년도에 비해 중간 가격의 집을 살 수 있는 사람이 28%에서 23%로 낮아졌다. 3%의 모기지일 경우 연간 수입이 14만8400달러가 되어야 20% 다운을 하고 주택을 장만할 수 있다.주택가격은 2022년도에도 계속 상승할까 아니면 하락할까. 많은 전문가와 기관들이 이 질문에 각양각색의 답을 홍수처럼 쏟아놓고 있다.캘리포니아 부동산협회는 주택 매물 부족과 비싼 주택 가격으로 매매 건수의 감소가 예상되지만, 주택 가격은 5.2% 인상을 전망하고 있다.반면 질로는 16%의 상승을 예상한다. 주택 수요와 공급의 불균형은 가격상승의 요인으로 작용하겠으나 모기지 이자율 상승은 가격상승을 완만하게 만들 것이다.소비자들의 31%만이 향후 12개월이 집을 사기 좋은 시기라고 답했지만, 71%는 집을 팔기 좋은 시기라고 생각하는 것으로 나타났다.실제로 MLS 데이터에 의하면 마켓에 팔려고 내놓는 숫자가 팔리는 집의 숫자보다 많아지는 크로싱이 나타나는 지역이 드러나기 시작했다는 점이다.2022년의 부동산 전망을 위해서 많은 데이터, 보고서와 더불어 제안하는 7개의 관점을 고려해 자신만의 생각을 정리해 보면 어떨까 한다.1. 팬데믹 이후 집 구매자는 더 넓은 생활공간을 찾고 세입자들은 더는 룸메이트를 원치 않는 사회적 현상이 나타나고 있다. 2. 주택경기는 고용과 직결돼 있다. 오른 집값을 감당하기 위한 좋은 일자리의 창출 여부도 영향을 미친다. 3. 임금인상의 지속성이다. 지난해 9월에 실시된 설문조사에 따르면 6.5%의 임금 인상이 2021년도에 있었다. 4. 모기지 이자율 상승이다. 현재 3.11% 이자가 올해 말 4%일 경우 모기지 신청자는 10% 줄어들 것이다. 5. 남가주의 40만 개의 고용 창출로 인한 세입자들의 주택 시장으로의 진입 여부도 중요하다. 6. 2021년도에 새집은 전체 마켓의 7.6%를 차지했는데 신축 주택 수와 건축 기간 여부다. 7. 레드핀은 LA와 오렌지카운티 주택 매매 거래의 6%, 인랜드 8%는 실수요자가 아니라 투자자들에 의해 이루어졌다 한다. 플리핑은 6%였다고 한다.1980년 초 16%의 30년 고정 모기지 이자는 지난 40년 동안 하강 곡선을 그리다가 팬데믹 동안 2%대까지 떨어졌다가 다시 상승하고 있다.인플레이션 속 맞이하는 2022년은 바이어나 셀러에게 모두 좋은 기회가 되기를 바라본다.▶문의: (714)469-0049좌쉬아 김 / 뉴스타부동산 가든그로브명예부사장
2022년 집 값 상승 지속될 것인가?
2021년은 그야말로 부동산 시장에는 예상치 못한 최대 폭의 집값 상승이 있었던 해 입니다. 지금은 조금 주춤하지만 작년 10월과 집 값을 비교해 보면 캘리포니아의 경우 20-25%의 상승이 있었습니다. 쉽게 예기해서 작년 50만불 집이 60만불로 오른 것입니다. 더구나 작년 10월은 모기지 이자율도 최저가를 기록하고 있는 터라 그때 주저없이 집을 사신 분들은 여러모로 이득을 보았습니다. 반면 2021년 초에는 집 값이 떨어질 수 있다는 예측을 믿고 기다리신 분들은 3월 부터 집 값이 오르기 시작하고 집을 사기 어려운 강력한 seller 시장으로 전환 되면서 그나마 집을 사더라도 5-10만불의 웃돈을 주고 offer 넣지 않으면 집을 살 수 없었습니다.
그렇다면 지금 시점에도 이런 현상이 지속되고 있을까요? 그러한 지역도 있고 그렇지 않은 지역도 있다고 하겠습니다. 올해 중반 정도는 아니지만 아직도 seller 시장을 형성하고 있고 집을 사려는 buyer가 많이 있습니다. 이렇게 수요가 많다보니 집 값이 내려가 질 않습니다. 다만 다른 점은 이미 집 값이 충분히 많이 올라있는 터라 감정가 대비 더 비싼 가격으로는 집을 사지 않으려는 buyer의 행동 패턴을 볼 수 있습니다. Seller 입장에서 더 비싼 가격에 집을 팔고 싶어 감정가 보다 10-20% 이상 시장에 매물을 내 놓으면 팔리지 않습니다. seller은 감정가와 유사한 가격으로 리스팅에 올려놓고 offer가 많으면 자연스럽게 집을 비싸게 파는 상식적인 지혜가 필요합니다. 이미 집 값은 왠만한 buyer는 살 수 없을 정도로 많이 올라있기 때문입니다. 이제 남가주 지역만 보더라도 리버사이드 외곽 지역도 집 값이 많이 올라 있고 저렴한 가격에 넓은 집을 사서 리타이어를 준비하려는 분들에게 타격을 주고 있습니다. 이제 외곽 지역도 재택근무가 일상화 되면서 젊은 밀레미엄 세대들도 선호하는 지역이 되었습니다.
이제 궁금한 점은 그렇다면 2022년도 이와 같은 집 값 상승 현상이 지속될 것인가 입니다. 부동산 업계 유명한 기관의 2022년 말 집 값 상승 전망치를 보겠습니다. Zillow 의 경우 13.6%, Goldman Sachs 16%, 그리고 Corelogic 2.2% 입니다. (다른 기관의 전망치도 분명히 있을 터이니 다른 자료도 반드시 참고하시길 바랍니다.) 대부분의 업계 전문가들이 전망 하듯이 2022년도 지속적인 상승 폭이 있거나 유지되는 수준입니다. 이자가 오르면 집 값이 폭락 할 것이라는 전망도 있지만 주춤할 수는 있어도 폭락은 없을 것으로 전망됩니다. 그것을 이미 인플레이션으로 돈의 가치가 하락한 것에도 원인이 있습니다. 어쩌면 집 값이 오른 것이 아니라 돈의 가치가 그만큼 떨어져 있다고 할 수도 있습니다. 더구나 세계적인 물류 대란으로 공급이 원활치 않아 가격 상승을 부추기고 있습니다. 집을 지으려면 여러가지 자재가 필요한데 이 역시 공급이 원활 치 않아 신규 주택 공급이 더디게 진행되고 있고 신규 주택 분양가가 매우 높게 형성되고 있습니다.
이와 같은 현상과 전망을 볼 때 나는 과연 집을 사야하는가? 아니면 더 기다려 보야야 하는가? 이것은 자신의 선택이지만 집을 이사해야하고 랜트비가 모기지 페이먼을 넘어 선다면 (물론 집을 사는 경우 모기지 페이먼과 아울러 property tax와 insurance 그리고 HOA 비용과 합산하여 고려하여야 합니다) 집을 구매하는 것이 유리합니다. 더구나 모기지 페이먼을 하면 그만큼 자산이 증가하게되는 효과도 있습니다. 현재 랜트 시장을 보면 결코 저렴한 가격대가 아닙니다. 교통과 학군이 좋은 지역의 경우 한인이 많이 거주하는 지역을 중심으로 봐도 1 bed가 $2,000 가까이 되고 2 bed $2,500, 3 bed는 $3,000 이상 주셔야 합니다. 만약 $3000을 랜트비로 페이먼 한다면 대략 50만불을 융자 받고 페이먼하는 수준입니다. (65만불 집을 15만불 다운하고 50만불 융자 받는 다면 월모기지 페이먼이 $3,000 정도 됩니다; 3% 이자, property tax $650 + Insurance $100 예상치) 만약 이 시나리오 대로 15만불 정도의 다운 페이먼이 준비되 있고 50만불을 융자 받을 정도의 인컴 (대략 10만불 정도)이 있다면 집을 구매하는 것이 유리합니다. 이것은 각자의 상황에 맞추어 계산해 보아야 합니다. 다만 융자 받을 조건을 갖추고 있다면 랜트로 사는 것이 결코 유리하지 않다는 것을 보여주고 있습니다. 그래서 요즘은 밀레니엄 세대들이 결혼을 하면서 바로 집을 사는 추세인 것입니다.
투자 부동산의 경우는 어떨까요? 투자용 부동산은 인컴과 무관하게 랜탈 인컴으로 모기지 페이먼을 할 수 있다면 가능한 것으로 만약 랜탈 인컴이 좋은 부동산 물건이 있고 25% – 30% 정도 다운페이먼 자금이 있다면 주저하실 이유가 없습니다. 그 어느때 보다 투자용 부동산에 대한 모기지 이자율이 좋기 때문에 자산의 증식과 랜탈 인컴으로 수익을 내고 싶은 분들은 적극적으로 시장에서 물건을 찾아 보시기 바랍니다. 부동산은 장기적으로 투자하면 결코 손해 보지 않은 안전한 자산임은 모두 알고 있는 바입니다.
현재 시점으로 그리고 2022년을 전망하여 볼 때 집 값이 언제 떨어지나 집 값이 떨어지면 집을 사야지 하고 기다리고 있다면 그 시기를 좀처럼 잡기 어려우실 수도 있습니다. 그때가 되면 집을 사지 못할 다른 이유가 분명히 생기지 않을 까요? 집 값이 비싸서 집을 못사는 것이 아니라 아직 집을 살 준비가 안되있다면 어떻게 집 살 준비를 해야 하는지 적극적으로 알아보시고 원하는 Best Home을 마련하시기 바랍니다.
Daniel Park
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213-703-3551
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