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최근 신길 뉴타운이 새롭게 재탄생하고 있습니다.
신길뉴타운은 완공시 16000세대 이상의 미니신도시 규모 뉴타운입니다.
신길뉴타운 2구역, 15구역은 도심복합개발로 개발되고 있습니다.
완공시 총 4000세대 정도 규모 (2단지 합산)가 될 것입니다.
이곳이 사전청약 물량으로 하반기 배정될 수 있기 때문에 꼭 참고하십시오.
본 영상은 투자 추천이나 권고가 아니며, 투자의 책임은 각 개인에게 있습니다.
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신길뉴타운 – 나무위키:대문
10구역(신길 푸르지오, 현재 남서울아파트)3.2.2. … 2구역(도심공공주택복합개발사업)3.3.3. … 뉴타운 구역은 아니지만 인접한 아파트. 3.5.1.
Source: namu.wiki
Date Published: 12/28/2021
View: 7784
신길 2구역 관심있게 지켜봐야 하는 이유는? – 몬재
신풍역과 보라매역역을 기점으로 신길뉴타운 신축아파트들이 들어서기 시작하면서 신길뉴타운은 이름값을 하기 시작했다. 일단 서울에서 재개발, …
Source: monjae.tistory.com
Date Published: 12/15/2022
View: 7755
[공동취재] 기획기사 ① 신길 2구역 “재개발만으로는 설명 불가능 …
(지도를 가리키며) 신길 뉴타운은 도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)으로 정비구역 지정이 되었다. 정비구역으로 지정이 되면 추진위원회(이하 추진위) …
Source: youthpress.net
Date Published: 8/25/2021
View: 5123
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주제에 대한 기사 평가 신길 뉴타운 2 구역
- Author: 문선생의 재테크 뽀개기
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- Date Published: 2022. 8. 17.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=ohgELEaz7qM
영등포구 신길 2구역 재개발 이야기 입지 투자 호재 분석
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영등포구 신길 2구역 재개발 입지 투자 호재를 분석해 보자
안녕하세요, 짱부입니다. 영등포구의 재개발 지역인 신길 2구역에 대해서 알아보겠습니다. 영등포구의 신길은 과거 좋지 않은 인식이 만연했던 곳이지만 최근 무섭게 변하고 있는 지역 중 하나이지요. 변화하고 있는 신길에 대해서 알아보겠습니다. 우선 신길 2구역에 대해서 소개해 드리겠습니다. 그리고 투자가치와 입지분석을 해 드릴 예정입니다. 마지막으로는 신길의 호재를 알아보겠습니다.
영상으로도 시청이 가능하시니 많은 시청 부탁드려요.
목차
신길 2구역 이야기 신길 2구역의 투자가치 신길 2구역의 입지분석
1) 대중교통
2) 학군
3) 인프라 호재
1) 신안산선
1. 신길 2구역 이야기
신길 2구역은 영등포구의 영등포역 인근에 위치한 사업지입니다.
영등포구 위치 신길 2구역 위치도
조합원 수는 총 879명으로 구성되어 있으며 정비구역의 면적은 116,898m2입니다. 정비구역 위치는 영등포구 신길동 190-0 일대입니다. 최근 정비계획 변경으로 초기 용적률 225%에서 299.83%로 상향되어 초기 1,772 세대를 분양하려면 지역이 2,804세대로 증가하게 됨으로써 사업성이 무척 좋아진 곳이라 볼 수 있습니다. 계획상으로는 지하 4층에서 지상 35층 규모의 18개 동으로 신축될 예정입니다.
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현재까지의 사업 진행은 2020년 3월 4일 조합설립인가를 득하였고 2021년 6월 25일 조합설립 변경인가를 득하였습니다. 아직 갈 길은 멀지만 긍정적인 방향으로 진행되고 있는 거 같습니다.
현재 도정법상 투기과열지구 내의 재건축은 소유권 이전등기 시까지 조합원 지위 양도가 제한되어 있습니다. 그러나 예외 규정으로 사업이 지연될 경우 조합원 지위 양도를 허용하고 있습니다.
재건축 조합원 전매제한 예외 규정
10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 1가구 1 주택자 등(질병, 취업, 해외이주 등)
조합설립 후 3년 이내 사업시행인가 신청이 없고 3년 이상 소유
사업시행인가 후 3년 이내 착공하지 못하고 3년 이상 소유
착공일(착공 신고일)로부터 3년 이내 준공(사용승인일)되지 아니하고 3년 이상 소유
이 규정에 따르면 신길 2구역의 매물은 아직 많지 않을 것으로 보입니다. 매수 대기자 분들은 항상 여러 부동산에 연락을 해보셔야 할거 같습니다.
추가로 투기과열지구 내 주택 재개발구역은 관리처분 인가 후부터 소유권 이전등기 시까지 조합원 입주권 전매가 금지되어 있습니다. (2017.10.24 이후 사업시행인가를 신청한 조합부터)
2. 신길 2구역 투자가치
신길 2구역은 사실 아직 갈 길이 너무 많이 남았습니다. 최소 사업시행인가까지 3년은 남은 상태이며 사업시행인가에서 착공까지도 최소 3년 그리고 이주 철거 착공까지 생각하면 지금 매수하시게 되면 최소 10년은 생각하셔야 하는 지역입니다.
사실 10년도 좋게 이야기해서 말씀드리는 것이고 재개발은 어떻게 될지 모르는 곳이기에 혹시 현재 살고 계신 아파트를 처분하고 신길 2구역을 매수하시는 분들은 한 번 더 생각해 보시고 투자하시는 걸 추천드립니다.
그래도 투자가치에 대해선 분석을 해 봐야 하니 분석을 해 보겠습니다.인플레 시대가 도래한 지금 상황에서 앞으로 원자재 가격은 지속적으로 상승할 것이며 인건비, 유류비 상승도 만만치 않게 될 것입니다. 그리고 조합원 분양가는 관리처분 인가 단계에서 정확히 나오게 됩니다. 그럼 현재 조합원 분양가를 예상한다면
최소 7~8년 뒤의 조합원 분양가가 될 것입니다. 간단하게 7~8년 전의 서울의 조합원 분양가를 알아보겠습니다.
신길 뉴타운 25평의 2015년도의 조합원 분양가는 4억 원 선이었습니다. 현재 노원 6구역 조합원 분양가는 4억 9천만 원입니다. 25% 정도 상승하였습니다. 이때는 인플레이션 전이며 인플레이션까지 고려가 된다면 8년 후에는 지금보다 40% 정도 오를 거라는 게 저의 추측입니다.
그럼 추후 25평의 조합원 분양가는 6억 9천만 원 정도로 추정이 가능합니다. 34평은 8억 중반으로 추정이 가능하겠네요.
그럼 신길 2구역의 매물을 보겠습니다. 매매가가 7억 6천만 원에 감정가가 2억 1천만 원입니다. 그럼 현재 프리미엄은 5억 5천만 원입니다.
그럼 조합원 분양가와 프리미엄을 더 해보면 신길 2구역 34평 매매가는 13억 5천만 원입니다. 좋은 가격일까요? 판단은 여러분이 하셔야 할 거 같습니다. 입주는 최소 10년 뒤입니다.
그럼 주변 아파트 시세와 비교해서 안전마진을 살펴보겠습니다. 제일 최근에 지어진 아파트가 영등포아트자이네요. 2014년 3월에 입주해서 현재는 실거래가 14억 정도가 합니다. 우선 기본 5천만 원의 안전마진이 있습니다. 또한 인근 영등포푸르지오 2002년에 완공된 아파트와 2014년 완공된 영등포아트자이의 가격차는 약 2억 원이므로 10년 뒤에 완공을 생각하면 약 2억 5천만 원의 안전마진이 있겠습니다.
프리미엄이 상당히 높게 형성되어 있다고 생각됩니다.
영등포아트자이 실거래가 영등포자이 실거래가
신길 2구역의 조합원 분양가는 개인적인 예상 분양가입니다. 따라서 신뢰성은 없으므로 본인의 판단하게 투자하시기 바랍니다.
3. 신길 2구역 입지분석
대중교통/ 학군/ 인프라를 A, B, C 등급으로 평가하여 신길 2구역의 입지를 분석해 보도록 하겠습니다.
1) 대중교통
신길 2구역은 1호선과 5호선에 인접한 구역으로 여의도와 맞붙어 있는 지역입니다. 신길 2구역에서 서울의 3대 대도심인 여의도, 종로 그리고 강남까지의 교통 시간을 알아보겠습니다.
(1) 여의도: 버스를 이용하면 20분이면 여의도에 도착합니다.
여의도까지 대중교통
(2) 종로: 종로까지는 지하철을 이용하여 35분 이내에 도착합니다.
종로까지의 대중교통
(3) 강남: 강남역까지의 시간은 버스로 약 50분 정도 걸리네요. 지하철도 비슷합니다.
강남까지의 거리
3대 대도심 중 한 곳만 30분 이내에 도착이 가능하니 입지 점수는 B를 주도록 하겠습니다.
2) 학군
우선 주변으로 학원가는 보이지 않지만 인근에 목동 학원가가 존재해 학원의 프리미엄은 충분히 누릴 수 있을 것이라 판단됩니다.
목동학원가
신길 2구역 인근에는 서울우신초등학교와 영원중학교 영등포 여자고등학교 그리고 장훈고가 있습니다. 장훈고등학교는 사립고등학교로 우수한 학업성취도를 자랑하고 있지만, 그 외에 고등학교의 학업성취도는 여의도 여자 고등학교를 제외하고는 그리 높지 않은 수준에 있습니다.
고등학교 학업성취도
전체적인 학업성취도 평균은 서울 평균보다는 낮습니다.
고등학교 학업성취도 분포
위의 결과를 토대로 학군 점수는 C로 하겠습니다.
3) 인프라
신길 2구역은 아주 뛰어난 인프라를 자랑합니다. 각종 대형마트, 백화점 그리고 대형몰 등 10분 거리 내에 존재하며 그 수도 엄청납니다.
주요 편의시설
종합병원도 인근에 다수가 존재해 응급실 이용에는 전혀 문제가 없을 것으로 보이네요.
주요 편의시설
주변 음식점과 약국 의료기관들이 삶의 편의성을 더해주네요. 편의시설이 정말 많아 보이는 지역입니다.
주요 편의시설
정말 뛰어난 인프라를 자랑하는 신길 2구역입니다. 신길 2구역의 인프라 점수는 A로 하겠습니다.
총평가 점수는 B가 되겠습니다.
4. 호재
1) 신안산선
영등포역에 정차역을 가진 신안선산이 들어서고 그 종점은 9호선 여의도역으로 정해져 있습니다. 추후 신안산선 역이 개통된다면 강남까지의 출퇴근 시간이 단축되리라 생각됩니다.
이 새로운 노선은 2024년 말 개통을 목표로 현재 공사 중에 있습니다.
신안산선 노선
이상으로 영등포구의 재개발 구역 신길 2구역에 대해서 분석해 봤습니다.
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“10억이나 싸네”…공공개발로 빈 퍼즐 맞추는 신길뉴타운
[땅집고] 서울 서남부권 최대 뉴타운 사업지인 영등포구 신길뉴타운 해제 구역 4곳이 공공개발 깃발을 들고 사업 추진에 다시 속도를 내고 있다. 옛 신길2구역과 15구역은 도심공공주택 복합사업지로 선정돼 이미 주민동의율 3분의 2를 확보했다. 또 신길1구역은 공공재개발을, 신길13구역은 공공재건축을 각각 추진 중이다. 4곳 모두 개발이 이뤄진다면 약 5600가구 규모 새 아파트가 공급될 전망이다.다만 구역별로 추진하는 사업 방식이 다른 만큼 특징을 잘 알아둘 필요가 있다. 땅집고는 각 구역 별로 추진 현황과 사업성, 입주권을 얻기 위해 필요한 자금 등을 정리했다.
■ 신길 2구역 내년 사전청약…84㎡ 일반분양가 8억9114만원
[땅집고] 신길뉴타운 사업 추진 현황.신길1·2·13·15구역은 모두 신길뉴타운에서 해제된 구역들이다. 신길뉴타운은 서울 영등포구 신길동 일대 약 146만9404㎡를 재개발해 아파트 1만6105가구를 짓는 사업이다. 서울시내 뉴타운 중 장위뉴타운에 이어 두 번째로 크다. 총 16개 구역 중 6개 구역은 재개발 구역에서 해제됐고, 2015년 11구역을 재개발한 ‘래미안프레비뉴’가 입주한 이후 현재까지 총 8개 구역이 분양과 입주를 마쳤다.
해제된 구역 중 신길2구역과 15구역에서는 도심공공주택 복합사업(도심복합)이 진행 중이다. 두 곳은 신길뉴타운 북측에 나란히 붙어있다. 두 곳 모두 주민 동의율 3분의 2 를 확보해 연내 지구지정을 받는다는 계획이다. 신길2구역은 6만㎡에 1326가구를 짓는다. 15구역은 10만6094㎡로 면적이 더 크고 총 2380가구를 건설할 예정이다.
[땅집고] 신길2구역에 들어선 빌라. / 김리영 기자두 곳은 전철 1호선 영등포역에서 600m쯤 떨어져 있다. 역까지 걸어가기에는 다소 멀다. 마을버스로 2~3정거장(5분)이면 이동 가능하다. 영등포역에 있는 롯데백화점을 비롯해 신세계백화점, 타임스퀘어, 이마트 등을 이용할 수 있다. 2구역은 우신초등학교, 15구역은 도림초등학교가 각각 가까워 이른바 ‘초품아’(초등학교를 품은 아파트)가 될 전망이다.
[땅집고] 옛 신길1, 2구역 추정분양가. / LH사업 속도가 가장 빠른 신길2구역은 연내 지구지정을 마치고 이르면 2022년쯤 사전청약을 실시할 계획이다. 한국토지주택공사(LH)는 지난 10일 추정 일반분양가를 공개했다. 59㎡(이하 전용면적)가 6억8227만원, 84㎡는 8억9114만원이다. 주변 아파트 시세(호가)보다 최대 10억원 정도 저렴하다. 신길뉴타운 ‘래미안 에스티움’은 지난 9월 17억3000만원에 팔려 신길동 최고가를 기록했다. ‘보라매SK뷰’ 84㎡는 지난 9월 17억원에 거래됐다. 나머지 신길뉴타운 단지들도 같은 주택형 기준 15억원대 후반에서 17억원에 팔리고 있다. 신길 15구역은 아직 분양가와 구체적인 공급계획이 공개되지 않았지만 분양가는 신길2구역과 비슷한 수준에서 형성될 것으로 예상된다.
[땅집고] 신길뉴타운 입주단지 실거래가. / 국토교통부■ 공공재개발 신길1구역…조합원 분양가 9억2200만원 뉴타운 ‘최고 수준’
신길2구역 동쪽에 맞붙은 신길1구역(1510가구)은 공공재개발 사업을 추진 중이다. 신길1구역은 공공재개발을 통해 2종 7층 일반주거지역에서 2종 일반주거지역으로 용도지역이 상향된다. 용적률 249.77%를 적용해 지상 25층까지 짓는다. 36~84㎡ 1510가구다. 이 중 일반분양은 479가구다.
[땅집고] 신길1구역 일대. / 김리영 기자LH에 따르면 신길1구역 조합원 분양가는 59㎡가 7억1400만원, 84㎡는 9억2200만원이다. 종전자산가액 추정치가 5억원인 경우 59㎡와 84㎡ 분양받을 때 추정 분담금은 각각 1억1300만원, 3억2100만원이 될 전망이다. 일반 분양가(추정)는 59㎡가 8억4000만원, 84㎡는 10억8500만원에 책정돼 신길뉴타운 분양 아파트 중 최고 수준이다. 공공재개발의 경우 분양가 상한제가 적용되지 않는다.
박종덕 신길1구역 공공재개발추진위원장은 “현재 주민 동의율 65%를 달성한 상태로 내년 6~7월 본 지구지정 목표로 하고 있다”며 “정부가 제시한 방안에서 용적률을 300%까지 더 높이고, 층수도 35층으로 올려 중대형을 좀 더 늘리는 방안도 검토하고 있다”고 했다.
공공재건축 사업 후보지로 선정된 신길 13구역은 신길뉴타운 남측에 있다. 올 3월 조합설립인가를 받았다. 신미 아파트, 백조빌라, 태양빌라 등을 합쳐 233가구로 현재 3종 일반주거지역이다. 재건축을 통해 준주거지역으로 종상향해 용적률 258%(기존 124%)를 적용해 최고 35층까지 올려 461가구를 공급할 예정이다. 규모는 크지 않지만 지하철 7호선 신풍역과 향후 개통할 신안산선 신풍역을 동시에 이용할 수 있어 입지는 가장 좋은 편에 속한다.
■ LH “신길2 연내 본 지구지정, 이르면 2022년 사전청약 예정”
공공재개발과 도심 공공주택 복합사업에 투자할 때는 주의해야 한다. 도심복합사업(신길2·15구역)은 공공개발이 확정된 후 조합원 매물을 구입하면 현금청산된다. 이 때문에 투자나 실거주를 원한다면 내년 하반기 진행될 사전청약을 노리는 것이 좋다. 정부는 신길동에서는 신길2, 증산4, 연신내역, 쌍문역(동측), 방학역, 쌍문역(서측), 부천원미, 덕성여대 등 8곳을 연내 본 지구지정까지 완료한다는 계획이다. LH관계자는 “사업 속도가 빠른 사업장 대상으로 내년 하반기부터 사전청약을 진행할 예정”이라고 했다.
하지만 공공재개발(신길1구역)은 토지거래허가구역으로 지정돼 실거주 요건을 채우면 매매 거래가 가능하고, 조합원 입주권에 해당하는 우선공급권을 받을 수 있다. 신길동 원일공인중개사무소 관계자는 “공공재개발 추진 지역에서 대지지분 10평 다세대주택이 평당 3000만원 정도에 호가가 형성됐다”며 “하지만 매물이 많지 않아 대기해야 하는 상황”이라고 말했다. /김리영 땅집고 기자 [email protected]
▶드디어, 종부세 폭탄 터졌다. 아파트 사고팔기 전 재산세, 종부세 확인은 필수.
LH에 따르면 신길1구역 조합원 분양가는 59㎡가 7억1400만원, 84㎡는 9억2200만원이다. 종전자산가액 추정치가 5억원인 경우 59㎡와 84㎡ 분양받을 때 추정 분담금은 각각 1억1300만원, 3억2100만원이 될 전망이다. 일반 분양가(추정)는 59㎡가 8억4000만원, 84㎡는 10억8500만원에 책정돼 신길뉴타운 분양 아파트 중 최고 수준이다. 공공재개발의 경우 분양가 상한제가 적용되지 않는다.박종덕 신길1구역 공공재개발추진위원장은 “현재 주민 동의율 65%를 달성한 상태로 내년 6~7월 본 지구지정 목표로 하고 있다”며 “정부가 제시한 방안에서 용적률을 300%까지 더 높이고, 층수도 35층으로 올려 중대형을 좀 더 늘리는 방안도 검토하고 있다”고 했다.공공재건축 사업 후보지로 선정된 신길 13구역은 신길뉴타운 남측에 있다. 올 3월 조합설립인가를 받았다. 신미 아파트, 백조빌라, 태양빌라 등을 합쳐 233가구로 현재 3종 일반주거지역이다. 재건축을 통해 준주거지역으로 종상향해 용적률 258%(기존 124%)를 적용해 최고 35층까지 올려 461가구를 공급할 예정이다. 규모는 크지 않지만 지하철 7호선 신풍역과 향후 개통할 신안산선 신풍역을 동시에 이용할 수 있어 입지는 가장 좋은 편에 속한다.공공재개발과 도심 공공주택 복합사업에 투자할 때는 주의해야 한다. 도심복합사업(신길2·15구역)은 공공개발이 확정된 후 조합원 매물을 구입하면 현금청산된다. 이 때문에 투자나 실거주를 원한다면 내년 하반기 진행될 사전청약을 노리는 것이 좋다. 정부는 신길동에서는 신길2, 증산4, 연신내역, 쌍문역(동측), 방학역, 쌍문역(서측), 부천원미, 덕성여대 등 8곳을 연내 본 지구지정까지 완료한다는 계획이다. LH관계자는 “사업 속도가 빠른 사업장 대상으로 내년 하반기부터 사전청약을 진행할 예정”이라고 했다.하지만 공공재개발(신길1구역)은 토지거래허가구역으로 지정돼 실거주 요건을 채우면 매매 거래가 가능하고, 조합원 입주권에 해당하는 우선공급권을 받을 수 있다. 신길동 원일공인중개사무소 관계자는 “공공재개발 추진 지역에서 대지지분 10평 다세대주택이 평당 3000만원 정도에 호가가 형성됐다”며 “하지만 매물이 많지 않아 대기해야 하는 상황”이라고 말했다.▶드디어, 종부세 폭탄 터졌다. 아파트 사고팔기 전 재산세, 종부세 확인은 필수. ☞클릭! 땅집고 앱에서 전국 모든 아파트 세금 30초만에 확인
더블역세권 신길2구역 정비사업 진행 현황
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영등포구 신길동에 위치한 신길2구역 재개발 조합은 정비구역 지정 13년 만에 일몰제 위기를 벗어나 조합설립 인가를 받고 왕성하게 정비사업이 진행되고 있는 곳입니다. 이곳 조합은 최근 정비 계획 변경을 진행하며 사업성이 개선될 것으로 기대하고 있습니다. 참고로 신길2구역은 정비구역에서 해제된 신길 뉴타운 2구역이 아닌 신길 뉴타운 북쪽으로 위치한 사업지입니다.
항공뷰
신길2구역 재개발 사업개요 및 진행 과정
입지 및 주변 환경 진행 과정 사업개요 주변 단지 현황
1. 입지 및 주변 환경
위치도
신길2구역은 지하철 1호선 영등포역과는 약 380m, 1호선, 5호선 환승역인 신길역과는 약 570m 거리에 위치한 더블역세권 단지입니다. 여의도와의 접근성이 좋을 뿐만 아니라 올림픽대로와 강변북로의 이용이 용이하며 강북과 강남의 주요 업무지구로의 이동이 편리한 지역입니다.
구역을 중심으로 서현초등학교, 우신초등학교, 영원중학교, 장훈고등학교, 영등포여자고등학교 등 다수의 학교가 위치하고 있고, 아쉬운 대로 영등포공원이 구역과 가까이 있습니다만 녹지공간 부족한 것은 약간 단점이라고 할 수 있습니다.
신안산선-복선전철-노선도
2019년 8월에 착공한 신안선은 안산 • 시흥 ~ 여의도를 연결하는 총 44.7km, 15개 정거장으로 총사업비는 3조 3,465억 원의 사업으로 2024년 개통 예정입니다. 이 노선이 개통되면 트리플 역세권이 되어 이 지역의 부동산 가치는 더욱 상승할 것으로 전망됩니다.
2. 진행 과정
재개발-진행-과정
이곳 조합은 서울시의 일몰제 적용 대상 사업장으로 정비구역이 해제될 위기에 놓였었지만 주민 동의율 75%를 넘기면서 2020년 1월 17일 조합설립 창립총회를 열고 3월 4일 조합설립 인가를 받았습니다. 2021년 3월에는 조합원 정기총회를 열어 건축심의를 위한 정비 계획 변경인가 신청을 준비하고 있습니다. 조합설립에 오랜 시간이 걸렸지만 조합원분들이 사업에 대한 기대는 더 클 것이라 생각됩니다.
3. 사업개요
신길2구역-사업개요
신길2구역 재개발 사업은 서울시 영등포구 신길동 190번지 일대, 정비구역 면적 116,896㎡ 규모로 조합원 수는 889명입니다.
이 구역은 정비 기반 시설 27,036㎡를 기부 채납하고 대지 면적 89,860㎡ 부지에 건폐율 17,73%, 용적률 225.99%를 적용하여 지하 2층 ~ 지상 25층, 24개 동, 임대 아파트 315세대를 포함하여 총 1,772세대 규모의 아파트 및 부대 복리시설, 상가 1개 동을 건립할 계획이었습니다.
앞서 설명드린 것처럼 최근 정비 계획 변경을 추진하고 있습니다. 내용은 아래와 같습니다.
– 임대 아파트 : 315세대 → 692세대
– 용도 지역 : 제2종 일반주거지역 → 제3종 일반주거지역
– 건폐율 : 16.65% → 18.59%
– 용적률 : 255.37% → 249.94%
– 최고 층수 : 27층 → 30층
– 총 세대수 : 1,772세대 → 2,757세대(증 985세대/일반분양 608세대)
위 변경안이 통과가 된다면 세대수 증가에 따른 사업성도 매우 높아질 것으로 전망됩니다.
※ 분양가
▶조합원 평균 예상 분양가는(전용면적 기준)
59㎡ : 3.3㎡당 약 2,235만 원 / 약 5억 8,100만 원
84㎡ : 3.3㎡당 2,081만 원 / 약 7억 2,845만 원으로 추정하고 있습니다.
▶일반 평균 예상 분양가(전용면적 기준)
59㎡ : 3.3㎡당 2,793만 원 / 약 7억 2,625만 원
84㎡ : 3.3㎡당 2,602만 원 / 약 9억 1,057만 원
위 분양가는 예상치입니다. 아직까지 사업 초기 단계로 일반 분양까지는 앞으로 많은 시간이 남아있고 향후 부동산 시장 환경 변화에 따라 변동할 수 있습니다.
4. 주변 단지 현황
신길-신트럴자이-매물-시세
신길 뉴타운 12구역은 재개발한 신길 센트럴자이는 지하 7층 ~ 지상 최고 29층, 12개 동, 총 1,008세대 규모로 2017년 7월 일반 분양을 통해 2020년 2월 입주한 아파트입니다.
이 단지의 분양 당시 일반 평균 분양가는 3.3㎡당 2,051만 원이었습니다.
▶59㎡ : 5억 7,240만 원
▶84㎡ : 6억 9,800만 원에 분양이 이루어졌습니다.
이 단지의 최근 매물 호가는 전용 면적 기준
▶59㎡ : 12억 5,000만 원 내외,
▶84㎡ : 16억 4,000만 원 내외에 형성되어 있습니다.
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신길 2구역 관심있게 지켜봐야 하는 이유는?
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신풍역과 보라매역역을 기점으로 신길뉴타운 신축아파트들이 들어서기 시작하면서 신길뉴타운은 이름값을 하기 시작했다. 일단 서울에서 재개발, 재건축이 활발하게 진행되면 이곳에 거주하는 사람들의 생활 수준이 올라가버림. 즉, 자산 구조가 획기적으로 바뀜. 다 쓰러져 가는 빌라에서라도 입주권을 소유하면, 생활수준의 전환점을 맞이한다.
흔히 땅부자라고 부르는 일들이 정비사업지에서 낡은 건물을 소유하고 있던 사람들에게 일어남. 무엇보다 여기에 들어서는 신축아파트들의 시세적인 면에서 위상도 올라가니 동네 자체는 그야말로 지금부터 엑셀을 밞은 준비중이다. 실제로 신길뉴타운을 이끌고 있는 대장단지들을 보면 래미안프레비뉴 30평대가 15억이고, 보라매SK뷰는 17억, 래미안에스티움도 17억을 찍고 있다.
신길뉴타운에 자리잡고 있는 신축 단지들 대부분이 분양했을 당시 분양가 대비 9억 정도가 올라버림. 핵심은 이게 진행형이라는 점이다. 향후 대선과 지방선거를 기준점으로 해서 어떤 상승폭으로 전개될지가 관건이다. 이 정도로 신길뉴타운은 자가마련하고자 하는 사람들에게 진입에 성공만 하면 로또당첨이라고 말해도 어색하지 않음.
이렇게 신길뉴타운은 주변 시세가 17억인데 조만간 신축으로 분양하는 아파트가 8억 수준이라면 무조건 청약넣어야 할 아파트라고 할 수 있음. 그런데 이런 기회가 2022년에 정말로 찾아온다. 그곳이 바로 신길 2구역임.
신길 2구역 괜찮을까?
기회의 땅이라고 말한 이유는 2021년도에 도심복합사업지로 지정되면서 이곳의 재개발 사업이 확정됐기 때문이다. 신길 2구역은 영등포구 신길동 250-136번지 일원을 재개발하는 사업임. 기존 민간이 주도했던 재개발사업은 워낙에 불확실한 면이 많아 사업의 시작과 함께 막히는 장애물들을 넘지 못하고 날아가버린다.
성공 케이스였던 신길뉴타운 아파트 단지들 외에 다른 정비사업지들은 거의 죽을 지경이었음. 정비사업 대부분이 해제가 되버리고 낡은 빌라촌만 쌓여가면서 변모를 하지 못하는 상황이었음. 이런 상태에서 새로운 전환점이 생겼다. 도심공공복합사업의 일환으로 신길 2구역이 전격 낙점. 새로운 재개발 구역으로 바뀔 수 있는 기회가 왔다. 그리고 재개발 과정에서 매우 어려운 주민동의율 2/3를 단시간 내에 달성해버림.
이런 분위기는 신길 2구역에 그치지 않고 신길 15구역까지도 영향을 주는 상황이다. 아마 신길뉴타운은 본래 그리던 그림보다 훨씬 넓어져 다시 그려야 할 정도이다. 올해 2022년 사전청약 형태로 나오게 될 신길 2구역의 공급규모는 1,326세대 정도됨. 규모가 상당한데 공공분양 형태로 나오기 때문에 저축총액에 신경쓴 사람들이라면 그리고 특별공급을 노렸다면 놓치지 말고 청약 넣어보자.
신길 2구역 평형과 입지
신길 2구역의 평형스타일은 선호도가 높은 59제곱과 84제곱으로 구성된다. 공공분양은 늘 84제곱을 소외시키는 경우가 흔했는데 그래도 84제곱이 포함된건 반가운 소식이다.
신길 2구역의 입지를 보면 가까운 역이 영등포역이고 신길역 접근성도 좋으며, 기본 더블 역세 아파트이다. 교통호재도 깔렸는데 영등포역에 신안산선이 들어서게 된다. 안산에서 여의도 라인을 연결하고 게다가 보라매역과 대방역을 거치는 신림 경전철도 들어온다. 2호선과도 이어져 강남 동서닝 나오게 된다. 이것만 봐도 신길2구역 주변은 대장단지와 비벼도 될 정도로 좋은 입지를 갖게됨. 주변 학군도 괜찮다. 단지 바로 앞으로 우신초가 있으며, 초중고 전부 접근성이 좋음.
신길 2구역 분양가
이미 신길 2구역에 대한 추정 분양가가 나왔는데 59제곱 6억 8천, 84제곱은 8억 9천이다. 주변 시세를 보면 보라매SK뷰 59제곱 기준 거의 14억인데 여기 당첨되면 거의 7억 이상의 시세차익을 맛볼 수 있다. 무엇보다 영등포쪽은 서울 도심중에서도 신길뉴타운에 상승세라는 궤적을 그대로 쫒아가고 있는 곳이라 신길 2구역이 내놓은 59제곱, 84제곱 분양가는 반값아파트 수준이다.
신길 2구역 청약자격
만19세 이상 무주택 세대주, 통장 2년 이상, 과거 5년내 당첨이력 없어야 하고, 공공분양 사전청약 형태로 나오기 때문에 청약저축, 주택청약종합저축이 해당된다. 분양일정은 2022년 올해 하반기 사전청약 일정과 함께 나올 가능성이 높다. 신길2구역은 분명 신길뉴타운의 분위기를 그대로 반영할만한 재개발 사업단지일 가능성이 높은곳이다. 자격조건이 된다면 놓치지 말고 반드시 청약 넣어보길 바람.
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[공동취재] 기획기사 ① 신길 2구역 “재개발만으로는 설명 불가능하다”
청춘의 패기라고 하던가. 호기로운 마음을 안고 우리들은 무작정 재개발에 관한 기획기사를 작성하기로 결심했다. 대선 키워드로도 자주 언급되는 민감한 주제였기에 예상보다 더 큰 난관이 뒤따랐다. 특히 이번 기획기사의 취재 대상인 영등포는 꽤나 여러 문제가 얽혀 있었다. 그중 지난 11월 초, 다수의 언론이 영등포구 소재의 ‘꿀잠을 지키는 사람들(이하 꿀잠)’의 시위를 취재한 것을 본 후 우리는 영등포구 재개발을 둘러싼 다양한 이해관계를 조명하기로 했다. 꿀잠이 재개발에 반대하는 이유를 취재하기에 앞서 00공인중개사사무소 전창호 대표와의 대면 인터뷰를 통해 영등포 신길2구역 재개발과 관련된 속내를 알아볼 수 있었다. 그는 “이렇게 복잡한 문제를 알기 쉽게 설명하는 건 전국에 1%밖에 안 돼”라며 득의에 찬 말투로 반갑게 맞이했다.
[이미지 촬영=대한민국청소년기자단 오정우 대학생기자]“영등포, 전체적으로 저평가되어 있다”
-영등포 집값이 꾸준히 상승하고 있다. 대략적인 흐름과 이렇게 집값이 높아진 데 배경이 무엇인가. 최근에 신안산선 개발, 경인고속도로 및 서부간선도로 지하화 사업 등이 크게 작용한 것인가.
▶영등포구는 지금 전체적으로 저평가되어 있다. (한창 뜨고 있는 지역이) 흔히 ‘마용성’으로 묶이는데, 영등포는 서울2030플랜 주도심으로 묶여 있다. 여기 계획에 따르면 서울이 크게 종로(북쪽), 강남(동쪽) 그리고 영등포·여의도(서남쪽)을 도심으로 설정했다. 영등포 집값 상승과 관련해서 신안산선과 같은 사업은 크게 관계가 없다. 지역 자체가 낙후되어 있어서 떠오를 수밖에 없다. 집 한 채 기준 보통 P*가 5억~5억 5천 정도 된다. 그런데 뉴타운은 P만 10억 정도 된다. 5~6년 전만 해도 (전용면적) 30평대 아파트가 10억을 넘어갈 것이라고 예상하지 못했는데 지금은 17억을 웃돈다.
P*: Premium의 약자. 분양가격과 매도가격의 차이.
-신길 뉴타운은 대부분 재개발이 진행된 편으로 알고 있는데, 반면 신길 2구역은 아직 재개발이 덜 되었나.
▶그것도 많이 알고 말해야 한다. 서울이란 지역은 재개발만 가지고 이해를 할 수가 없다. (지도를 가리키며) 신길 뉴타운은 도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)으로 정비구역 지정이 되었다. 정비구역으로 지정이 되면 추진위원회(이하 추진위), 조합, 건축 심의 등의 과정을 스텝 바이 스텝으로 거치게 되는데, 각 단계당 1년씩 걸려서 보통 20년이 소요된다. 재개발이나 재건축이라는 것도 이런 도정법의 심의를 받는 방법 중 하나일 뿐이다. 그래서 신길 뉴타운은 거의 다 재개발하고 입주도 끝났는데 1·2·4·15·16구역은 해제지역이 되었다. 신길 2구역은 가운데 도로(4차선 도로) 바깥에 있어서 신길 뉴타운 내에 있는 2구역(해제지역)과는 다른 곳이다.
-듣고 보니 훨씬 훨씬 복잡한 것 같다.
▶작년 김현미 장관이 원래는 도정법상 재개발만 하다가 또 공공재개발이라는 새로운 개념을 들고 왔다.
-공공재개발은 무엇인가.
▶작년 7월에 새로 생긴 개념이다. 민간재개발은 조합-조합원 방식이라 조합원이 꼭 필요하다. 관리처분인가가 떨어지면 조합원은 조합에 재산을 신탁하게 된다. 반면 공공재개발은 공모를 하는 방식이다. (약 40여 개의 파일과 문서 중 국토교통부 자료를 보여주며) 이게 작년 9월 17일 공공재개발과 관련 자료다. 공공재개발이나 주택공급활성화지구 같은 용어들이 다 지난해 새로 등장했다. 한마디로 구청과 시청이 공모를 해서 후보지를 받고 나중에 공공임대료를 놓겠다고 엄포를 한 셈이다.
-같은 재개발이라고 해도 절차상 확연히 차이 나는 것 같다.
▶그런데 변창흠 장관이 올해 2·4대책을 발표하면서 공공주택복합사업이 또 새로 생겼다. 그래서 지금 서울 32만 호 공급은 사실상 도정법이 아니라 공공주택복합사업에 바탕을 두고 있다. 공공주택복합사업은 용적률에 따라 역세권 지역, 준공업지역, 저층 주거 지역으로 분류한다. 지역이 뭐든 간에 여기에는 조합이 없어서 조합원 동의를 받지 않아도 된다. LH가 나서게 되는데, 보통은 4~5년 안에 빠르게 끝낼 수 있다는 장점이 있긴 하다.
[이미지 촬영=대한민국청소년기자단 오정우 대학생기자]“재개발을 이해하려면 도정법을 알아야 한다”
-그렇다면 신길2구역은 도정법상 일반(민간)재개발, 공공재개발, 공공주택복합사업 중 어디에 속하는가. 기사를 찾아보니 조합원의 75% 이상이 동의를 받았다는데, 민간재개발 지역이라고 이해해도 되는 것인가.
▶민간재개발 지역으로 보면 된다. 이미 일반(민간)재개발로 2009년에 구역 지정이 되었고 작년 3월에 조합 설립이 되었다. 작년 12월에는 용적률 300% 완화, 세대 수 확장 등에 대해 정비계획 변경을 신청했는데 심의에 보통 1년 반 정도 소요된다. 아마 내년 6월 전후로 결과가 나온 후 감정 평가 등 통보할 게 많을 것으로 예상된다.
-신길 2구역이 재개발을 하게 되면 상업·공업지구가 들어설 계획은 있는가.
▶먼저 개념을 확실히 알아야 한다. 도정법은 크게 6가지 사업이 있다. 주거환경개선사업은 달동네 같은 곳 싹 쓸어서 완전히 분양하는 사업이다. 주거환경관리사업은 기반산업만 (공공에서) 해주고 집은 민간에서 알아서 지으라는 식이다. 주택재개발(공공재개발)은 낡은 동네들 관리처분방식으로 분양하는데 정비구역으로 지정되어야 가능하다. 공적개발로도 불려서 꼭 임대아파트도 지어야 된다. 반면 주택재건축은 민간개발로도 불리는데 정비구역 없이도 민간에서 개발할 수 있다. 흔히 낡은 아파트 새로 지어주는 것이라고 생각하면 편하다. 도시환경정비사업은 주상복합이나 지식산업센터와 아파트를 같이 지어주는 형식이다. 가로주택정비사업 같은 것도 있다. 방금의 질문은 이 6가지 가운데 하나를 물어본 것이어서 다 설명해준 것이다. 이 정도로 쉽게 설명해줄 수 있는 사람은 전국에 1%밖에 안 된다. 하여튼 재개발과는 다르다. 이름도 다르고 사업 성격도 다르다. 그래서 기자도 그런 걸 모르면 많이 공부해야 된다.
-신길 2구역 쪽에 조합설립인가가 떨어졌다고 했는데, 주민들이 재개발을 좋아한다고 봐도 무방한가.
▶그게 12년 걸린 것이다. 처음 정비 구역으로 지정이 되고 추진위 등 일정한 자격을 거쳐서 동의를 받지 않으면 해제가 된다. 일몰제*까지 갈 뻔했다. 3월 말이 일몰제라 추진위에서 열심히 뛰어서 3월 4일 인가가 떨어졌다. 그래서 이게 쉽지만은 않다. 앞으로 사업시행인가랑 관리처분인가가 중요하다. 과반수 동의를 받아야 하기 때문이다. 개인적으로 조합장이 사기만 치지 않으면 큰 문제 없이 통과는 될 것 같다. 시간이 좀 걸릴 뿐이다.
일몰제*: 도시계획시설로 결정된 후 20년이 지나도록 사업이 시행되지 않은 시설에 대해서는 결정의 효력을 자동으로 소멸하는 제도.
-최근 신길2구역 재개발과 관련하여 ‘꿀잠’ 단체가 반대 시위를 펼쳤는데 혹시 알고 있나.
▶시위한다고 어디서 보고 들은 거 같기는 하다. 단체에 대해 정확히는 알지 못한다.
-꿀잠 단체처럼 재개발을 싫어하시는 주민들도 있나.
▶있다. 반대하는 모임이 ‘비상대책위원회(이하 비대위)’다. 나도 비대위와 가끔 얘기를 한다. 특히 나이 많으신 분들 중 세 놓아서 월세 받는 분들은 반대한다. 집이 한동안 없어지면 월세 받을 수가 없으니까. 나중에 아파트 두 채를 지을 수 있어도 소용없다. 당장 세를 못 받으니까. (새로운 자료를 출력하며) 그래서 나중에 이런 사람들을 위해 세대분리형을 지을 수 있게 해줬다. 40평대 집에 출입구(현관) 두 개를 만드는 것이다. 원룸이 투룸으로 되는 것이다. 등기상으로는 한 채인데 실제로는 세를 놓을 수 있어 세대분리형인 것이다. 두 채를 받게 되는데 현실적으로 세 채의 효과가 나타나게 된다. 문제는 그렇다고 해도 몇 년간은 집이 없으니까 반대하는 것이다.
-이런 쪽으로는 생각지도 못했다.
▶게다가 여기 주변에는 중국인 같은 외국인도 많아서 더 타격이 크다. 사실 어느 동네든 큰 건물 가진 사람들은 (재개발을 하게 되면) 당장 달에 몇백만 원씩 사라지기 때문에 반대한다.
-취재 전에는 단순하게 사안에 대해 접근하려고 했던 것 같다. 많은 점을 배워간 것 같다.
▶재개발에 대해서 이 주변이 복잡해서 단순하게 얘기할 수 없다. 전반적인 흐름을 알아야 수월하게 취재할 수 있을 것이다.
* 본 기획기사는 총 3편으로, 사회부 4기 오정우·함지원·이유림 기자가 함께 취재했음을 알려드립니다.
[대한민국청소년기자단 사회부=4기 대학생기자 오정우]
서울의 미개척지 영등포 재개발! – 신길2구역, 신길역세권재개발 [6시내구역/투미TV]
영등포구는 본격적으로 재개발이 추진되고 있어서 최근 많은 투자자들이 관심을 갖고 있습니다.
유튜브나 언론 매체 등에서 많은 전문가들이 영등포를 주목하도록 추천하기도 했는데요.
과연 투자네비게이션 박세환 과장님이 이번에 소개해드리는 곳은 어디일까요?
[ 르포 | 신길제2구역 ]추진위원회 출범한지 15년… 표류 끝내고 기지개 켠다
제6차 도시계획위서 변경안 수정가결
2→3종 상향, 1,772→2,786가구로
면적11만6,898㎡규모에 새집은 없어
좁은 골목, 노후가옥 즐비 개발 필요
취약지역 많아 우범지대 치안불안 커
‘김수철 사건’… 주민 생존권 보장해야
[그래픽=홍영주 기자]“2007년에 추진위원회가 승인되면서 재개발이 시작됐지만 사업진행이 안 돼 답보상태로 10년이 넘게 있었습니다. 주차나 주거 질은 말할 것도 없고, 밤만 되면 어두운 골목을 매일 불안한 마음으로 지나다녀야 합니다. 이런 곳이 개발을 안하면 어디가 해야된다는 겁니까”
서울 영등포구 신길제2구역은 30년이 훌쩍 넘은 다세대·연립주택들로 구성됐다. 좁은 골목은 밤이 되면 우범 지대로 변모하고 천장에 비가 새거나 아직 푸세식 화장실을 쓰는 집도 있을 정도로 개발이 시급하다. 이곳은 지난달 18일 종상향에 성공해 총 2,786가구에 달하는 대단지로 재개발될 예정이다. [사진=이호준 기자]
서울 영등포구 신길제2구역 주민들의 고통은 ‘현실’이었다. 주거환경이 비슷했던 신길뉴타운과 길 하나를 두고 맞닿아 있는 이웃이지만 현재 그들의 낮과 밤은 분명히 다른 시간이 됐다.
서울 영등포구 신길제2구역은 30년이 훌쩍 넘은 다세대·연립주택들로 구성됐다. 좁은 골목은 밤이 되면 우범 지대로 변모하고 천장에 비가 새거나 아직 푸세식 화장실을 쓰는 집도 있을 정도로 개발이 시급하다. 이곳은 지난달 18일 종상향에 성공해 총 2,786가구에 달하는 대단지로 재개발될 예정이다. [사진=이호준 기자]
낮 기온이 32도까지 오른 초여름, 신길제2구역 재개발 현장에 들어섰다. 이른 더위에 땀을 식히는 사이 낡은 전봇대에 임차인을 찾는 쪽지가 눈에 들어왔다. 서울 한복판에 방2개·보증금500만원·월세20만원이라니. “세상에 좋고 싼 집은 없다”는 격언이 떠오르며 세입자의 삶이 어떨지 쉽게 상상할 수 있었다. 고개를 드니 요즘 시대에 보기 힘든 기와지붕이 곳곳에서 세월을 버티고 있었다. 지붕이 무너졌거나 그물과 벽돌로 임시 수선해놓은 집도 더러 보였다.
서울 영등포구 신길제2구역은 30년이 훌쩍 넘은 다세대·연립주택들로 구성됐다. 좁은 골목은 밤이 되면 우범 지대로 변모하고 천장에 비가 새거나 아직 푸세식 화장실을 쓰는 집도 있을 정도로 개발이 시급하다. 이곳은 지난달 18일 종상향에 성공해 총 2,786가구에 달하는 대단지로 재개발될 예정이다.[사진=이호준 기자]
언덕을 조금 오르자 다닥다닥붙은 주택들 사이로 좁은 골목이 개미굴처럼 형성돼있었다. 골목으로 들어서자 녹슨 자전거와 방치된 건축물 쓰레기가 통행을 불편하게 했다. CCTV와 가로등이 없는 골목은 야간에 취약지역으로 변모할 것이 분명했다. 이곳은 지난 2010년 아동 성폭력으로 대한민국을 떠들썩하게 했던 ‘김수철 사건’이 일어났던 곳이기도 하다. 어둠 하나로 주민들의 생존권과 안전할 권리가 위협받고 있는 것이다.
서울 영등포구 신길제2구역은 30년이 훌쩍 넘은 다세대·연립주택들로 구성됐다. 좁은 골목은 밤이 되면 우범 지대로 변모하고 천장에 비가 새거나 아직 푸세식 화장실을 쓰는 집도 있을 정도로 개발이 시급하다. 이곳은 지난달 18일 종상향에 성공해 총 2,786가구에 달하는 대단지로 재개발될 예정이다. [사진=이호준 기자]
서울 영등포구 신길제2구역은 30년이 훌쩍 넘은 다세대·연립주택들로 구성됐다. 좁은 골목은 밤이 되면 우범 지대로 변모하고 천장에 비가 새거나 아직 푸세식 화장실을 쓰는 집도 있을 정도로 개발이 시급하다. 이곳은 지난달 18일 종상향에 성공해 총 2,786가구에 달하는 대단지로 재개발될 예정이다. [사진=이호준 기자]
기자의 키보다 낮은 천장을 가진 집들은 어린이가 한 명 겨우 지나갈 수 있을 높이의 현관문이 유일한 진입로였다. 구멍난 벽에는 쓰레기가 우겨넣어져있고 집주인이 집을 비운지 오래돼 문틈에는 관리비 고지서가 여러 장 겹쳐있었다. 열린 현관문 앞에는 쓰레기뭉치가 이 집이 공실임을 알리고 있었다.
서울시 도시계획위원회 심의 통과 현수막 [사진=이호준 기자]
신길제2구역은 지난 2007년 8월 처음 재개발 추진위원회가 출범한 이후 부동산 경기 침체 등의 이유로 장기간 사업이 표류해왔다. 지난 2020년 조합설립인가를 받기까지 13년이 걸린 것이다. 신길제2구역 박흥신 조합장은 조합설립 후 꾸준히 종상향을 준비했다. 조합설립 후 2년여 시간이 지나 지난달 18일 제2종일반주거지역에서 제3종일반주거지역으로 상향에 성공했다.
이 구역은 영등포구 신길동 190-1번지 일대로 면적이 11만6,898㎡에 달한다. 여기에 재개발을 통해 최고 35층 높이의 아파트 18개동 2,786가구 규모의 대단지가 들어선다. 당초 계획은 1,772가구 규모였으나 이번 종상향으로 약 1,000가구 이상이 늘어난 것이다. 공공주택 규모도 증가했다. 315가구에서 366가구가 추가되면서 총 681가구의 공공주택을 공급할 수 있게 됐다. 교통·생활 등 인프라가 우수해 벌써부터 삼성물산, 현대건설, GS건설, 대우건설, 롯데건설, SK에코플랜트, 코오롱글로벌 등 건설사들이 시공권에 관심을 보이고 있다.
노후화된 지붕이 무너져 내린 모습 [사진=이호준 기자]
신길제2구역 박흥신 조합장은 “우리 구역은 동네 골목도 엄청 좁고 대부분의 집이 낙후돼 개발이 필요한 지역”이라며 “조합설립 동의율이 80%를 넘길 정도로 주민들의 재개발에 대한 의지가 강하다”고 설명했다. 이어 “지난달 31일 대의원회에서 건축심의와 사업시행인가 업체 선정을 논의했고 앞으로 투트랙으로 신속하게 사업을 진행할 계획이다”고 말했다.
이호준 기자 [email protected]
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