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- ‘청약홈’ 홈페이지 아파트 무순위/취소후재공급 모집공고 확인
- 아파트 분양사무실에 문의하여 선착순 또는 추첨 여부 확인
- 시행사 잔여세대, 보유분 정보 확인을 위해 시행사에 문의
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#부동산 #다주택자 #이현철
이현철 아파트사이클연구소장님 모시고 나눈 매부리TV 인터뷰 마지막편 올라갑니다.
모든 것에는 다 때가 있는 법이죠.
언제 아파트를 사야 부자되는지 이 영상을 보면 한눈에 알 수 있습니다.
부자되는 기회 놓치지 마세요.
00:00 서울 수도권 부동산 전망
04:19 지방 부동산과 1기 신도시 전망
07:15 좋은 지역과 아파트를 찾는 방법
10:55 종합적인 부동산 행동요령
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미분양 아파트 잘 고르는 방법 – 써니퍼니의 부동산 이야기
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주제에 대한 기사 평가 미분양 아파트 구입 방법
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- Date Published: 2022. 6. 1.
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전국 미분양 아파트 조회 방법 및 구입 방법
미분양 아파트 현황은 부동산 시장의 대표적인 선행지표입니다. 부동산의 가격 상승으로 시장이 좋을 때 부동산 공급업체에서는 더 많은 이익을 위해 더 많은 공급을 합니다. 공급이 많아지면서 아파트 분양시장에 공급이 많아지게 되면 분양가가 상승하지 못하고 분양가가 하락하면서 부동산 시장은 하락의 변곡점을 맞이합니다. 반대로, 미분양 물량의 수가 소진되고 있으면 부동산 시장의 수요가 증가하고 있다는 뜻입니다.
미분양 아파트는 지역마다 차이를 보일 수 있으며 미분양이 증가하는 지역은 부동산 가격이 하락할 가능성이 매우 높아집니다. 대표적인 부동산 시장의 선행지표인 미분양 아파트 현황으로 부동산 시장의 전망을 예측할 수 있습니다.
미분양 아파트 잘 고르는 방법
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현재 우리나라 부동산 시장은 굉장히 침체되어 있습니다.
더구나 지방은 더욱 심각한 상황이라고 말할수 있습니다.
그래서 미분양이 속출하고 분양사에서는 미분양을 해결하기 위해 선착순 특별분양, 한시적 특별분양, 할인분양등 다양한 마케팅을 실행하고 있습니다. 작년말에 비해서 미분양 물량이 약 16%정도 증가하였고 지방 아파트 미분양 대란이라는 말까지 나오고 있습니다.
그렇다면 미분양 아파트는 무조건 거르고 처다도 보지 말 부동산인지 생각해봐야 할것입니다.
부동산 거래가 크게 위축된 시기에 강화된 규제로 대출로 쉽지 않은 시점이라 미분양에 대한 기사가 더 부정적으로 보이는 것입니다.
하지만 미분양이라고 해서 무조건 부정적으로 볼 필요는 없습니다. 미분양이라고 해도 다양한 헤택을 통해 보다 싼 가격에 합리적인 소비를 할수 있는 기회가 될수 있습니다. 실례로 지금은 서울의 대표라고 할수 있는 반포 레미안퍼스티지와 반포자이와 같이 처음에는 미분양이었지만 나중에 오르는 경우도 많습니다.
또한 미분양 아파트는 청약통장이 필요 없고 재당첨 제한 같은 규제로 없는데다 동호수를 직접 고를 수 있다는 이점이 있습니다.
각종 분양혜택까지 더해진 미분양 단지라면 가격적인 메리트도 얻을수 있습니다.
그렇기 때문에 좋은 미분양 아파트를 고르는 방법에 대하여 알아보겠습니다.
1. 미분양이 나는 이유를 잘 확인해 봐야 합니다.
미분양이 일어나는 이유는 분양가가 지나치게 높거나, 입지가 않좋거나, 같은 지역에 공급물량이 갑자기 늘어난 경우등이 있습니다.
먼저 가격이 비싸거나 물량이 몰려서 미분양이 난 거라면 시간이 충분히 해결해줄수 있습니다. 하지만 발전 가능성이 거의 없는 입지라면 문제가 됩니다. 그래서 미분양이 난 원인을 파악해 그것들이 미래에 해소가 될것인지를 따져봐야 합니다.
2. 일반 미분양인지 준공 후 미분양인지 구분해야 합니다.
미분양에도 어떤 상태의 미분양인지를 먼저 확인해야 합니다.
일반미분양이라고 하면 크게 걱정할 것이 없습니다. 시간이 어느정도 지나면 자연스럽게 해결이 가능하기 때문에 크게 걱정할것은 없습니다. 하지만 준공 후 미분양이라고 하면 이야기가 달라질수 있습니다.
악성일 소지가 다분하니 좀더 심각하게 고민해 봐야 할것입니다. 특히 미분양이 잘 안나는 지역이나 위치에서 미분양이 나온다면 그 지역이나 단지는 문제가 있다고 생각하시면 됩니다.
3. 미분양아파트 인근의 해당 지역 인구 유입 흐름과 개발 호재를 확인하셔야 합니다.
부동산은 역시 입지가 중요합니다. 그렇기 때문에 교통, 상권, 환경, 교육등 주요 요소를 고려한 입지 분석은 기본입니다.
해당 지역에 중장기인 개발 계획이나 호재들도 당연히 살펴봐야 하고, 인구의 변화등도 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.
지방의 경우 더욱더 그렇습니다. 미분양 아파트의 주변에 관공서가 들어오는지 혹은 새로운 교통편이 생기는지, 학교가 들어오는지등등을 확인해 보면 현재는 미분양아파트이지만 나중에는 좋은 입지의 아파트가 될수도 있습니다.
4. 미분양아파트에 대하여 해주는 분양헤택을 최대한 활용해보세요.
건설사에서는 미분양 아파트를 털어내기 위해서 파격적인 분양 조건을 내걸거나 각종 혜택을 제시하는 경우들이 많습니다.
관심있는 지역에 미분양 아파트가 나왔다면 어떤 혜택을 주는지 꼼꼼히 살피고 이를 적극적으로 활용할수 있어야 합니다.
특히 요즘같이 대출이 잘 안되거나 막힌 상태일때 중도금 무이자같은 혜택은 정말 좋은제도 입니다. 그리고 발코니 확장을 무료로 해준다거나 가전제품 제공등 특별한 프로모션을 진행하는 경우도 있으니 그냥 지나치지 말고 잘 기억해두시기 바랍니다.
이렇듯 미분양을 활용할 수 있는 방법도 다양하게 선택할수 있어야 좋은 집을 구할수 있는 것입니다.
특히 내가 관심있는 지역이나 좋은 입지의 미분양이라면 실거주층에게는 더할 나위 없는 좋은 기회가 될수도 있습니다.
미분양아파트는 시간이 약일수가 있습니다. 지금은 미분양이지만 시간이 흐르고 나면 좋은 결과가 나올수도 있으니 미분양이라고 그냥 지나치지 마시고 한번더 관심을 가져보시는게 어떨까 하는 생각으로 적어보았습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
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미분양 아파트 구입의 네가지 장점과 꼭 살펴보아야 할 요소들.
미분양 아파트 자세히 알아보자!
미분양 아파트란 완전히 분양되지 않아 잔량으로 남은 신규 아파트 미분양 분이다.
미분양 아파트는 기존 주택이나 신규 분양 아파트에 비해 가격이 싸다는 장점이 있다.
그래서 아파트 전문가들은 수요가 증가한다 싶으면 발 빠르게 미분양 아파트를 대거 선점한 뒤
웃돈을 얹어 팔아서 차익을 남긴다.
미분양 아파트 확인 방법.
미분양 정보를 공개하도록 국토부에서 정했기 때문에 네이버에서 검색이 가능하다.
네이버에 매물 검색 미분양 카테고리 찾기> 이미 분양이니 준공 완료 상태라고 매물이 뜬다.
원하시는 매물을 파악 후 현장에 가보기. 그리고 주변 부동산을 둘러보기.
건설사에서 직접 하는 경우도 있다. 거의 단지 내에 샘플 하우스와 같이 운영.
구입의 예)
1.시행사에 구입한다.
시행사에서 홍보업체를 통해 판매하는 경우가 일반적이다. 가격을 흥정이 필수겠지.
2. 아파트가 인기가 없다 하면 부동산에도 매물을 잡고 있는 경우가 있으니 부동산에서 적극 추천할 수 있다.(그 이유가 현장에 가보면 알 수 있다…)
3. 기존 입주자 매물 여러 가지 상황으로 저렴하게 부동산에 내놓는 경우도 있습니다. 부동산에 발품을 팔아야 하는 이유다.
체크해야 하는 요소!
아파트 미분양 현황 살펴보기
아파트 미분양 물량은 가격을 결정짓는 공급과 밀접한 관련이 있다. 미분양 물량의 증감에 따라 향후 아파트 가격이 어떻게 움직일지 예측해 볼 수 있는 중요한 지표이다.
예를 들어 수원시 아파트 미분양 현황을 알아보자 (2019년 6월 기준)
수원시 아파트의 미분양 세대는 2019년 6월 말 , 총 4세대로 미분양 물량이 거의 없었다.
약 120만 인구를 보유한 수원은 현재 인구대비 미분양 물량이 매우 우수한 상황이다.
경기도 내에서 미분양 주택이 없는 도시는 광명,과천, 의왕, 성남이다.
이 도시는 투기과열지구로 지정된 도시가 대부분이다. 수원시는 미분양 주택이 존재하지 않는 도시를 제외하고 가장 미분양 이 적은 상황이다.
한편, 경기도 내 화성, 평택, 안성의 경우를 살펴보자. 화성시는 1.263세대의 미분양 주택 물량을 보유하고 있는데, 약 80만 명의 인구 대비 1.59%이다. 평택시는 2,066세대의 미분양 주택 물량을 보유하고 있는데. 평택의 인구는 50만 명. 약 0.4%에 해당하는 수치이다. 마지막으로 안성은 1,145 세대의 미분양 주택 물량을 보유하고 있으며, 이는 안성의 인구 18만 명 대비 0.6%에 해당하는 수치이다.
미분양 물량이 늘어남은 곧 수요와 공급의 불일치를 의미한다.
통상적으로 인구의 0.05%=0.1% 정도의 미분양 발생 구간을 [양호]
0.05% 미만을 [우수]
0.1%-0.2% 구간을 주의
0.2% 이상을 [위험]상태로 분류한다.
미분양 아파트의 네가지 장점과 꼭 살펴보아야 할 점들을 알아보자.
미분양 아파트는 다양한 매리트를 가지고 있다. 수도권에 아파트 열풍이 불고 있는 최근 두 달 새
수도권 미분양 아파트 물량이 절반수준으로 줄어든 것으로 조사됐다.
지난 10월 4850가구에 달했던 수도권 미분양 아파트는 11월에 3965가구로 떨어진 뒤 12월에는 절반수준인 2374가구로 줄어들었다.
미분양 아파트는 첫번째 장점은, 우선 가격이 상대적으로 저렴하다.
기존 분양가보다 20% 정도가 싸다.
그리고 신규분양 아파트와 다른 점이 있다.
신규 분양 아파트는 청약 후 2-3년 후 입주가 가능하지만 , 미분양 아파트는 입주할 때까지의 기간이
신규 분양보다 훨씬 짧거나 , 즉시 입주가 가능한 경우가 많다.
수요자는 그만큼 추가적인 경제적 부담을 줄일 수 있다.
미분양 아파트의 두 번째 장점은 구입자격에 제한이 없기 때문에 청약 통장 없이 누구나 청약을 할 수 있다.
물론, 청약통장이 있는 경우에도 재당첨 제한 규정의 적용을 받지 않아 , 청약 순위를 그대로 유지할 수 있다.
미분양 아파트의 세번째 장점은 추첨을 통해 층이나 호수를 정하는 신규 분양과 달리 자신이 원하는 층과 호수를 선택할 수 있다.
미분양 아파트의 마지막 네번째 장점은 계약금 할인, 중도금 무이자 대출 등의 금융혜택이 있다.
하지만, 미분양 아파트가 왜 미분양이 되었는지 원인을 꼼꼼히 살펴봐야 한다.
반드시 현장 답사를 해야한다.
대게 미분양 아파트는 주거 환경이나 교통이 좋지 않은 곳에 위치해있고,
층수가 1층인 경우, 방향도 좋지 않은 경우가 많다.
하지만 미분양이 된 데에는 다른 이유도 있을 수 있다.
한꺼번에 공급이 몰리거나,
경기침체 때문에 미분양이 된 경우도 있다.
이런 경우 미분양 아파트를 구입해 두면 상황에 따라서 큰 폭으로 가격이 상승할 수도 있다.
또 다른 경우는 입지 조건이 매우 좋은데 분양업자의 사정으로 미분양이 된 경우도 있다
미분양된 또 다른 이유는 가구수가 적은 단지일 확률이 있다. ( 대부분 가구수가 많은 단지를 선호)
가구수가 적은 아파트일 경우 비 인기 브랜드 아파트인 경우가 많다.
혹은 아파트 단지 인근에 초등학교가 없는 경우 아이들이 먼 거리를 걸어서 학교를 가야 하기 때문에, 저렴한 가격에 구입했지만 생활에 불편함이 생길 수 있다.
대단지를 끼고 있는 경우, 역세권에 위치한 경우에는 이런 가구수가 적은 아파트의 경우 투자가치가 있다.
대단지 옆에 있는 ( 브랜드 아파트와 다가구 아파트 주변을 잘 살펴보자 ) 아파트일 경우,
대단지 아파트의 편의 시설을 공동으로 이용할 수가 있다.
그래서 가격 상승폭도 대단지 아파트에 비해 뒤지지 않다.
역세권에 위치할 경우도, 역시 가격 상승을 기대할 수 있다.
미분양 아파트 사서 돈버는 방법
미분양 아파트를 사서 돈을 벌었다는 이야기가 주위에서 심심찮게 들립니다.
미분양 아파트가 되는 요건, 또는 아파트가 팔리지 않는 이유는?
1.교통이 나쁘다.
2.세대수가 적다.
3.브랜드 인지도가 떨어진다.
4.협오시설이있다.
5.학군이 좋지않다.
6.가격이 비싸다.
미분양되는 아파트에는 이런 조건들이 반드시 따라붙어있습니다.
미분양이 될 수 밖에 없는 여러가지 요소들 중 다른 단점은 없고
가격이 비싸다는 이유만으로 미분양이 되었다면 매수할 수 있는
찬스를 제공하는 것입니다.
다음은 모두 미분양이 되었지만 결국은 가격이 상승한 아파트들입니다.
타워팰리스야 IMF를 막 벗어나던 시점에서 시장이 상승할 때 분양
했다고 해도 하이페리온의 경우는 단 한가지도 나쁜 점이 없었습니다.
오직 가격이 비싸다는 것이 미분양의 이유였죠.
물론 성북동 GS자이의 경우는 가격이 비싸다는 이유와 교통이 좋지 않다는 이유가 같이 있었습니다. 그렇기 때문에 GS자이 같은 경우는 마이너스 프리미엄가지 거래가
되었습니다.
그러나 교통이 좋지않다는 점도 결국 용인 수지 전체 인구가 폭발적으로
늘어났고 GS자이가 워낙 큰 세대였기 때문에 교통이 많이 개선됨으로써 해결되었습니다.
가격이 본격적으로 상승한 것은 판교효과, 경기 남부권에 대한 선호도 증가, 주변분양가 상승 등의 이유가 있었습니다.
이런 여러가지 이유가 있지만 미분양이 나는 요소들 중 관심을 가지고 봐야 할 부분은 다른 조건은 흠이 거의 없으면서 가격에만 흠이 있을 경우 시장의 분위기가 어느정도 형성되기만 한다면 높은 상승을 보인다는 것입니다.
미분양을 사서 수익이 나면 그 수익률은 엄청납니다.
과거에 강남 아파트 가격이 평당 천만원을 넘느냐 안넘느냐를 가지고 논란을 벌이던 때가 있었습니다. 불과 10년두 안된일이죠. 당시 천만원을 넘는 아파트를 분양했던 모 건설사는 고분야가 논란에 휩싸였습니다.
그런데 만약 지금도 그아파트가 팔리지 않았다면 어떻게 될까요?
선착순 분양을 한다고 하면 서울에서 부산까지 줄을 설 것입니다. 미분양은 그렇게 프리미엄이 붙는 것입니다. 그러나 다른 결점을 갖고 있는 미분양 아파트는 시장이 좋아지더라도 탄력이 그렇게 좋지 않을 뿐만
아니라 시장이 좋지 않을 경우에는 큰 낭패를 볼 수도 있습니다.
특히 가격이 비싸다는 이유만으로 미분양 난 아파트는 관심을 가지고 보아야 합니다.
마지막으로 미분양의 장점을 정리합니다.
1.엄청난 레버리지효과
2.경쟁률이 없다.
3.결국 새것이라는 것때문에 아주 위치가 좋지 않는 한 안정적으로 수익을 낸다.
아파트 미분양 확인하는 방법 4가지 (현황, 위치, 분양정보)
전국 아파트 가격이 치솟아오르자 가계자산에서 아파트의 비중이 크게 늘어나게 되었습니다. 이렇듯 부동산의 인기가 오르자 실거주 목적뿐만 아니라 투자로도 각광을 받고 있는데 누구나 초미의 관심사는 주변시세보다 저렴하게 구매하는 것이 되었습니다. 그래서 많은 분들이 궁금해하시는 아파트를 저렴하게 구매하는 방법에는 청약을 노리거나 경매를 하는 것도 있겠지만 미분양 아파트를 구매하는 것도 있습니다.
미분양 아파트란 입주자 모집을 위해서 청약이나 분양을 했지만 입주자 모집 기간 내에 계약하지 못한 아파트들을 말합니다. 이렇게 미분양이 발생하는 이유는 주변 시세 대비 신축이더라도 저렴하지 않다고 느껴질 때 청약을 포기할 수 있고 중대한 하자가 발생하는 등 매력적이지 않기 때문입니다. 그래서 이런 아파트 미분양을 확인한 후 줍줍하는 투자도 인기를 끌고 있습니다. 왜냐하면 미분양 물량을 빠르게 소진하기 위해서 건설업체는 리모델링이나 확장비용을 무료로 해주거나 사은품등을 지급, 초기 분양가보다 약간의 할인을 해주는 등 혜택을 주며 100% 분양을 목표로 하기 때문입니다.
real estate
그래서 아파트 미분양 확인 후 해당 물건에 대한 입지분석, 가격분석을 하고 매수하는 것이 좋겠다고 판단이 된다면 구매하는 것도 좋은 투자가 됩니다. 다만 앞서 설명드렸듯이 미분양 아파트는 미분양이 날 이유가 존재하였기 때문에 이를 상쇄할만한 투자 판단이 있어야한다는 것을 잊지마세요.
아파트 미분양 확인하는 방법
1. 국토교통 통계누리에서 아파트 미분양 현황 조회하기
2. 아실에서 아파트 미분양 추이 확인하기
3. 부동산지인에서 아파트 미분양 상세 확인하기
4. 네이버 부동산에서 아파트 미분양 상세 조회하기
※ 전국/지역별 아파트 미분양 현황에 관련된 통계 자료가 필요하다면 통계누리, 아실을 추천합니다.
※ 미분양 아파트의 상세 정보(단지명, 지역 위치, 분양정보) 를 보고 싶으시다면 부동산지인, 네이버부동산을 추천합니다.
국토교통 통계누리에서 아파트 미분양 현황 조회하기
1. 국토교통 통계누리 사이트에 접속합니다.
2. 주택을 클릭합니다.
3. 주택 > 승인통계 > 미분양주택현황보고 > 시/군/구별 미분양현황을 누릅니다.
4. 미분양 아파트 통계를 보고 싶은 기간을 설정합니다.
5. 하단 표에서 지역별 미분양 아파트 수를 확인합니다.
6. 관련파일에서 엑셀로된 미분양주택현황 파일을 다운로드 받을 수 있습니다.
아실에서 아파트 미분양 추이 확인하기
1. 아실 사이트를 실행합니다.
2. 부동산 스터디에서 2번째 페이지로 이동합니다.
3. 아파트 미분양을 클릭합니다.
4. 보고싶은 지역을 선택합니다.
5. 기간별 아파트 미분양 추이를 확인합니다.
6. 하단 표에서 기간별 미분양 호수를 조회할 수 있습니다.
부동산지인에서 아파트 미분양 상세 확인하기
1. 부동산지인 사이트를 들어갑니다.
2. 지인빅데이터 > 미분양을 클릭합니다.
3. 기간별 전국 미분양 현황을 표로 확인합니다.
4. 하단 표에서 전국 미분양 정보를 조회할 수 있습니다.
5. 미분양 아파트 상세 검색에서 단지명과 위치를 확인합니다.
부동산지인의 장점은 미분양 아파트 현황을 제공할 뿐만 아니라 아래의 미분양 아파트 상세 검색을 통해서 미분양 아파트의 단지명, 주소, 입주시기, 준공여부, 건설사 등의 정보를 제공한다는 것입니다. 실투자시 참고하기 좋습니다.
네이버 부동산에서 아파트 미분양 상세 조회하기
1. 네이버에서 아파트 미분양을 검색합니다.
2. 지역별 아파트 미분양 상세 정보를 확인할 수 있습니다.
지역 및 부동산 유형을 설정해서 검색 버튼을 눌러서 사용합니다.
네이버 부동산에서 분양 > 아파트 선택 > 미분양을 통해서 지도상에서 미분양 아파트의 위치를 확인할 수 있습니다. 보고 싶은 미분양 아파트를 클릭하면 더 상세한 정보도 확인할 수 있으니 참고하시길 바랍니다.
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미분양 아파트에 대해 어떻게 생각하세요?
요즘 청약 열기가 아주 뜨겁습니다. 어지간한 점수로는 엄두도 못 낼 경쟁률로 과연 내 집 마련이 가능한 일인지 다시 한번 생각하게 됩니다.
그런데 이런 와중에도 미분양, 즉 분양이 완료되지 않은 집들이 있습니다. 전국, 2020년 12월을 기준으로 무려 19,000세대나 있습니다.
시/군/구별 미분양 현황은 통계청 및 아래와 같은 포털 사이트에서도 조회할 수 있습니다.
통계청 (https://kosis.kr/statHtml/statHtml.do?orgId=116&tblId=DT_MLTM_2082)
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분양이 되지 않은 아파트라면 뭔가 문제가 있는 게 아닐까? 라는 생각이 먼저 듭니다. 한 커뮤니티에서의 의견만 봐도, “사람 보는 눈이 다 같은데 남이 거부한 집을 내가 좋아할까요? “라는 의견이 먼저 앞서니까요.
그 말도 틀린 말은 아닙니다. 여느 아파트와 같이 입주자 모집 공고를 내고 모집했지만, 기간 내에 계약이 이루어지지 않은 미분양 아파트에는 그만한 이유가 있을 테죠.
먼저 가장 큰 이유는 입지가 아닐까 생각됩니다. 교통, 환경, 교육 등의 조건이 부족한 경우 미분양이 발생합니다. 집이 좋더라도 생활하는 주변 환경이 좋지 못하다면 다시 생각해봐야겠죠. 심지어는 분양가보다 낮은 가격에 거래되는 마이너스 프리미엄이 붙기도 합니다.
경기 용인 처인구 남사면 ‘e편한세상용인한숲시티5단지’가 그 대표적인 예로 볼 수 있는데요, 입지에는 반전이 있습니다. 이 단지는 2~3년 전만 해도 미분양의 상징으로 불렸지만, 주변에 SK하이닉스 공장이 들어서기로 결정되면서 프리미엄이 붙기 시작했습니다.
두 번째로는 수급이 일치하지 않기 때문입니다. 분양 시점과 입주 시점에는 꽤 긴 시차가 있습니다. 그 사이에 주변에서 입주 물량이 쏟아지거나 대규모 단지의 분양이 시작되면 미분양이 발생할 수도 있습니다.
마지막으로는 가격입니다. 부동산 시장이 침체하여 있거나 하락 조짐이 보이는 경우에도 그렇고, 좋은 입지와 브랜드 아파트라고 하더라도 분양가가 높다고 판단되면 미분양이 날 수 있습니다.
예시로 2014년 당시 고분양가로 구설에 올랐던 경희궁 자이가 있습니다. 부동산에 관심이 없던 사회초년생인 저조차도 그 사실을 기억하고 있습니다만, 당시 분양가가 7억 9천만 원이었던 것이 지금은 무려 2배 이상이 오른 17억 4천에 거래되고 있습니다.
이런 미분양 아파트는 그만의 메리트가 있습니다. 얼른 미분양을 해소해야 하므로 일반 분양과는 비교할 수 없는 메리트들이 있습니다.
먼저 청약 스트레스가 없습니다. 가점도, 추첨도 없습니다. 게다가 청약통장이 없어도 내 집 마련을 할 수 있기 때문이죠. 여기에 계약금 할인, 중도금 무이자 대출, 발코니 무료 확장 등의 파격적인 조건들도 기대할 수 있습니다.
그렇다고 미분양 아파트를 권장하는 것은 아닙니다. 앞서 얘기한 것처럼 미분양이 된 이유가 있으니 그 이유를 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 주변 입지 개선의 여지가 없거나 문제가 있는 아파트라면 계속 미분양으로 남을 수도 있습니다.
남들이 가지 않는 길을 가는 것이 쉬운 일은 아닙니다. 당장 출퇴근에 대한 압박이 먼저 앞서니까요. 그렇지만 충분히 공부해보시고, 주변의 입지나 미래 개발 계획 등을 고려했을 때 충분한 가치가 있다고 생각된다면 한 번 노려보는 것도 좋지 않을까 싶습니다.
참고로, 최근 신고가 리스트에서 종종 이름을 볼 수 있는 경희궁자이, 신촌 푸르지오, 고덕래미안힐스테이트도 분양가 / 위치 / 학군 등의 이유로 미분양이었던 시절이 있었답니다.
돈되는 미분양 아파트 투자하는 법
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남들이 기피하는 미분양 아파트 투자로 틈새 이익을 얻을 수 있다. 이게 무슨 말인가? 분양이 안돼서 거의 망하다시피 한 미분양 아파트로 돈을 벌다니….. 방법이 있습니다. 지금부터 남들이 안 하는 그 방법을 찾아가 보겠습니다.
미분양 아파트라고 하면 우리는 대개 ‘어떻게 해?’ ‘분양이 저렿게 안돼서…’ ‘실패작이네…’ 등등의 얘기를 하면서 ‘저런 아파트는 절대 들어가면 안 돼’, ‘분명 집값이 계속 떨어질 거야’ 등등의 부정적인 생각을 가지며 내가 그 아파트에 입주 안 하길 정말 잘했어라는 생각을 하면서 가슴을 쓸어내립니다.
그런 마음 내키지 않는, 아니, 좀 겁나는 미분양 투자로 수익을 얻을 수 있다니…, 정말 믿기지 않는 이야기입니다. 하지만, 투자든 사업이든 남들이 좋아서 모두 가는 곳, 그야말로 ‘핫’하다는 유형에 투자하는 방법이 있는 반면에, 남들이 하지 않고 기피하는 업종이나 유형에 투자하는 방법이 있습니다. 후자는 이른바 역발상 투자방법이 되는 셈이죠.
어느 방법으로 가든, 결과는 두 스타일 모두 성공할 수 있다는 것입니다. 다만, 그 방법만 달리 한다면 말이죠. 첫 째 방법은 후자에 비해 인기가 있어 많은 사람이 뛰어들다 보니 경쟁이 심합니다. 따라서, 경쟁에서 이겨야 하는 또 하나의 과제를 안아야 한다는 것이 단점입니다.
여기에 반해 후자의 방법은 사람들이 잘 안가는 길, 심지어 기피까지 한다면 그 길로 가는 것은 너무 쉬운 길입니다. 이것은 그냥 쉬운 걸까요? 아닙니다. 약간의 남들과 다른 분석이 필요합니다. 물건도 역발상으로 골랐듯이 분석도 남들과 달리 해야 합니다. 그럼, 그 분석방법에 대해 지금부터 알아보겠습니다.
뉴스를 역으로 활용하자
2009년 4월 정부는 서울과 주변 그린벨트지역을 풀어 보금자리 시범주택들을 지었습니다. 하남 미사지구, 강남 세곡지구, 서초 우면지구, 고양 원흥지구의 아파트들이 바로 그것이었죠. 정부는 이 보금자리 아파트들을 일반분양가보다 15% 정도 저렴한 가격에 분양하기로 하는 ‘2009년 주택종합계획’을 발표했습니다.
기존의 일반분양 아파트보다 싸게 공급한다는 소식에 시민들의 관심이 집중되었죠. 결국, 사전청약에서 높은 청약률을 기록하며 경쟁률이 평균 4.1:1 이나 오르며 보금자리지구에 대한 높은 인기를 보여 주었습니다. 이때, 원흥지구 보금자리는 평균을 약간 밑도는 2.8:1의 경쟁률이었습니다.
2년이 지나 사전청약자를 대상으로 원흥지구의 본 청약이 시작되자, 예상 밖의 결과가 나왔습니다. 2년 전 사전 예약자 중 절반 이상이 청약을 포기하고 입주자격을 포기했던 것입니다.
절반이 넘는 사전청약자들이 본 청약 단계에서 포기한 이유를 보니, 당시의 부동산에 대한 안 좋은 뉴스들이었습니다. 그때의 뉴스를 보면 ‘부동산 대책 또 헛발질?… ‘침묵의 부동산 시장’ 힘 빠진 집값, 부양책 나와도 떨어지네’ ‘고양과 파주 미분양 아파트 7천 가구 ‘한숨만’ 등등의 뉴스가 당시 부동산 시장의 전망을 어둡게 하기에 충분했습니다.
부동산은 꽁꽁 얼어붙은데다가 특히, 고양시는 미분양 아파트가 증가하고 있었기 때문에 악화일로에 있는 모습에 청약하려고 하는 사람이 많지 않음은 어쩌면 당연한 일이었습니다.
결국, 사람들은 보금자리주택 중 더 확실한 쪽으로 판단되는 강남 보금자리로 청약이 몰리게 됩니다. 어차피 청약을 할 거라면 불안한 원흥지구보다 강남 보금자리가 훨씬 안전하다고 본 것이죠.
사람들이 고양 원흥지구의 보금자리 아파트를 포기한 이유는 부동산시장이 불안했고, 그중에서도 고양과 파주의 미분양 아파트에 대한 불안이 더 컸기 때문입니다. 즉, 이 사실을 알게 해 준 뉴스 덕택(?)이었던 것이죠.
주식이든 부동산이든 쓸모없는 뉴스로 가득차 있는 것은 그 모양새가 비슷합니다. 뉴스란 세상 소식을 우리에게 알려주는 아주 고마운 존재지만, 투자와 관련된 뉴스들은 늘 우리 눈을 가리고 판단을 흐리게 합니다. 주식도 뉴스와 반대로, 부동산도 뉴스와 반대로 투자해야 합니다. 중요한 사실 하나가 떠 오르네요. 결국, 돈과 관련된 뉴스는 우리에게 공짜로 주지 않는다는 사실입니다. 실패라는 수업료를 항상 내게 만들지요.
가치 있는 미분양 아파트 고르는 법
부동산은 시간이 흐르면서 그 가치도 변합니다. 지금 당장은 안 좋아 보여서 투자확신을 갖기 힘든 아파트일지라도 조금만 시간이 흐르면 결국 보석이 될 수 있는 장점을 찾아내야 합니다. 그 장점을 남들보다 먼저 찾아낸다면 미래가치가 있는 부동산을 선점할 수가 있을 것입니다.
위치가 좋은지 확인하자
돈되는 미분양 아파트 투자하는 법
위 지도에서 보시면 알 수 있듯이, 원흥지구는 ‘서울’ 의 서쪽에 아주 가깝습니다. 일산보다 훨씬 가까우며, 행신, 정화지 구보다도 가깝죠. 원흥역에서 전철을 타면 지축역을 거쳐 서울의 은평구로 아주 쉽게 진입할 수 있는 지리적 요새라고 할 수 있습니다. 부동산 투자 제1조 건이 ‘입지’라는 사실을 다시 한번 떠 올리게 하는 좋은 위치에 원흥지구가 자리하고 있습니다. 사람이 많이 모이는 서울과 아주 가깝다는 것은 너무나 확실한 장점이죠.
주변지역과 시세비교를 해 보자
부동산이 아무리 입지가 좋고, 미래가치가 좋아도 내가 투자해서 돈이 안된다면 좋은 부동산이 아니죠. 주식을 예로 들어, 삼성이 아무리 잘 나가고 좋은 회사면 뭐합니까? 내가 투자해서 손실을 본다면 좋은 회사가 아닙니다. 투자관점으로 말이지요. 부동산도 마찬가지입니다. 종로 한가운데 땅이 아무리 비싸고 금싸라기면 뭐 하겠습니까? 내가 투자해도 별로 수익이 안 되는 상황이라면 그것은 나하고는 무관한 대상일 뿐입니다.
물건을 고를 때 대부분 품질을 먼저 확인하고 그다음 가격을 물어보죠. 우리는 위에서 고양시 원흥지구의 보금자리아파트 품질을 확인했다고 볼 수 있습니다. 이제, 시세를 알아봐야 되겠습니다.
부동산 시세는 언제나, 주변의 비슷한 아파트를 기준으로 상태를 비교해서 가늠해 보면 됩니다. 예를 들어, 그 주변의 25평 아파트가 2억원이라면, 이 아파트의 25평은 신축 아파트니까 2억 원보다 높게 형성된다고 보시면 틀림없습니다.
그런데, 이 지역 보금자리주택을 1억8천만원에 공급하고 있다면 2천만 원 정도의 시세차익을 예상할 수 있습니다. 당시의 원흥지구 분양가와 주변 아파트 시세를 표로 확인해 보시겠습니다.
대상 아파트 총 분양금액 주택형 하한가 주변 아파트 원흥지구 19,979 59 23,250 옥빛 13단지(화정) 25,528~25,822 74(75) 33,800 계룡리슈빌(삼송) 28,792~29,000 84 36,000 서정마을4단지(행신)
표를 보시면 원흥지구 분양가는 주변 아파트의 시세보다 훨씬 낮다는 것을 알 수 있습니다. 물론, 고양시가 타 지역보다 부동산이 다소 침체되어 있긴 하지만, 주변지역 시세의 하한가에도 미치지 못하므로 나중에 가격이 몇천만 원 더 하락한다 해도 고양시의 가격이 훨씬 싸기 때문에 손해 볼 가능성은 거의 없다고 판단할 수 있죠.
또한 입주시점에는 새 아파트라서 사람들의 수요가 더 클 가능성이 있고 부동산시장까지 살아날 경우 주변시세보다 가격이 더 상승할 확률이 많습니다. 이처럼 원흥지구의 아파트 가격은 주변에 비해 분양가는 투자 메리트가 있는 저렴한 가격임을 확인할 수 있었습니다.
물론, 10여년이 지난 지금 가격은 아주 많이 올랐습니다. 현재 85㎡(25평) 기준으로 국토부 거래시세를 보니 7억 3천만 원~7억 5천만 원 정도 하네요. 역시 좋은 위치에 교통이 좋으면 결국에는 가치를 인정받는다는 것은 부동산에서 불변의 진리인가봅니다.
지역의 개발정보를 확인하자
위의 지도에서 보면 지금은 지하철 역이 완공된 모습이나, 당시에는 원흥역이 개통되기 이전이었습니다. 따라서, 개발 이전의 정보는 항상 미리 확인해 보시는 것이 좋습니다. 부동산은 입지에 교통이 포함됩니다. 서울과 아무리 가까워도 산으로 가로막혀 있어 접근하기 쉽지 않다면 가까운 거리가 아무 소용없는 일입니다.
당시 2009년 9월 국토해양부가 발표한 <보금자리 시범지구 개발에 따른 지구계획 승인자료>안에 <원흥지구의 광역교통개선 대책도>에서 개발 정보를 확인할 수 있었습니다.
자료에 의하면 주변에 3호선 원흥역과 경의선 강매역이 신설될 예정임을 확인할 수 있었습니다. 원흥역과 강매역은 마을버스로 몇 정거장만 가면 서울로 가는 두 개의 지하철역이 생긴다는 것은 앞으로 교통이 매우 편리해질 것을 예상할 수 있을 것입니다.
완공 후 신축 아파트 가격 상승 기대
아파트가 새로 지어지고, 사람들이 입주하고 주변 환경(교통)이 달라집니다. 새 아파트에 입주한 사람들은 아파트를 매물로 내놓을 때 주변 아파트와 비교하여 상대적으로 저평가돼 있는 아파트 가격을 올리기 시작합니다. 아파트 가격이 올라가도 사람들은 비슷하거나 약간 비싸도 새 아파트에 살고 싶어 하는 욕구로 자연스럽게 수요가 생기게 되므로 올린 아파트 가격이 시세가 되는 것이죠.
이렇게 하여 서서히 신축 보금자리 아파트 가격은 신축이란 이름하에 시세보다 더 오를 수 있는 시장이 형성되면 고수익도 노려 볼 수 있는 것입니다.
맺는말
지금까지 아파트를 지어 놓고 분양이 안돼 애를 태우고 있는 곳도 장점을 잘 따져 본다면 좋은 부동산도 있다는 것을 알았습니다. 미분양이나 다른 소외된 아파트들도 꾸준히 장점들을 분석하는 습관을 갖는다면 뜻밖의 좋은 투자수익을 거둘 수 있는 기회를 얻게 될 것입니다.
좋은 부동산은 사람들이 많이 모이는 곳에 위치해 있지만, 좋은 부동산을 투자하는 안목은 사람들이 안 모이는 곳에서도 찾을 수 있다는 것이 조금은 아이러니 합니다.
앞으로 남들이 기피하고, 뉴스에서 안 좋다고 하는 미분양 등의 물건도 스스로 분석해서 개발 후에 좋은 부동산이 될 수 있는 조건들을 갖추고 있다면, 그리고 가격의 메리트가 있다면 투자해 보는 것도 좋은 방법이 아닐까, 생각해 보는 시간이었습니다.
이글이 미분양 투자를 고민하고 계시는 분들에게 부동산 투자 결정에 도움이 될 수 있길 기원합니다. 감사합니다.
Mansur
참고자료: 부동산 투자 이렇게 쉬웠어?- 손현강 저
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