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임대인(집주인)법인일때
임차인(세입자)전세자금대출 받을 때 알아두셔야 하는 내용입니다.
[ 주택금융공사 전세자금대출]무주택자 소득 제한 없음
1주택자 – 부부합산 연봉 1억 이하, 1주택 보유주택이 주택가격 9억 초과인 경우 가입 불가
* 전세자금 대출은 변동이 생길 수 있으니 담당자와 사전 확인하세요 ^^
▶ 개인블로그 http://bitly.kr/pKUcern
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전세계약 하는법 [임대인이 법인인 경우] – 피노키오
임대인이 법인일경우 전세보증보험, 전세대출이 어려울수 있다. 전세보증보험과 전세대출 … 법인이 임대업으로 등록되어 있으면 전세자금 대출 가능.
Source: henry23.tistory.com
Date Published: 3/18/2021
View: 2251
법인이 임대인인 경우, 전세자금대출 및 전세보증보험
전제자금대출을 받기 위해서는 법인의 사업자등록증(세무서) 상에 부동산임대업이 있어야 합니다. 그래서 부동산 매매계약을 하고, 전세계약을 하게 되면 …
Source: blog.daum.net
Date Published: 4/12/2021
View: 4726
집주인이 법인 일 경우 전세자금대출, 보증보험 가입 유무
각종 부동산규제로 인해 법인 명의의 임대인들이 늘어나고 있습니다. 개인 소유 주택에 대한 규제가 점점 강화되면서 법인을 설립하여 임대사업을 …
Source: eastsky3483.tistory.com
Date Published: 1/10/2022
View: 233
“싸다고 계약하면 전재산 날립니다” 전세계약 시 집주인이 법인 …
전세자금 대출이 안 나올 수 있다. … 그리고 전세 보증금 5억원 이하이며, 임대인이 법인이면 한국주택금융공사에서 보증서를 발급받게 되는데요.
Source: kkultem.com
Date Published: 8/4/2022
View: 729
부동산: 전세대출 법인 임대인 – Blind
걍 은행을가. 전세자금대출은 연소득 주택소유여부 임대인등에의해 종류가달라져 지금당장 답을못들으면 죽을거같다하면 그거소개해준 부동산에서 대출 …
Source: www.teamblind.com
Date Published: 12/21/2022
View: 179
상품개요 < 전세금안심대출보증 < 개인보증 < 주택도시보증공사
임차인에게 전세보증금반환(전세보증금반환보증)과 금융기관에 전세자금대출의 원리금 … 전세금 안심대출보증(임차인용)은 임대인이 법인인 경우 취급이 불가능
Source: www.khug.or.kr
Date Published: 10/18/2022
View: 6128
임대인이 법인인 경우 가입가능한 전세보증보험 알아보기
법인 소유의 아파트, 빌라 등 부동산에 대해서는 임차인이 전세를 들어오기 … 전세자금 대출은 임대인의 사업자등록증에 주택임대업이 등록되어 …
Source: snowcladhill.tistory.com
Date Published: 5/8/2021
View: 4288
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- Author: 대출 학교
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- Date Published: 2019. 9. 8.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=2l2l_11BlJA
전세계약 하는법 [임대인이 법인인 경우]
임대인이 법인일경우 전세보증보험, 전세대출이 어려울수 있다.
전세보증보험과 전세대출에 조건이 있는데
임대인이 법인일경우 사업에 문제가 생겨서 주택이 경매에 넘어가게 되면 전세보증금보다 그 법인 직원의 급여와 퇴직금이 전세보증금보다 배당 순위가 더 높다.
전세 대출 조건
법인이 임대업으로 등록되어 있으면 전세자금 대출 가능
1. 법인 등기부등본(법인등기사항전부증명서)의 목적란에 임대입이 등록
2. 또는 사업자등록증 업태에 임대업 등록
3. 임차인의 소득, (임차인 소득이 없으면 전세보증금에 질권 설정을 해야 하는데 법인은 질권 설정이 불가능해 대출 불가)
보통 서류 처리에 2-3주를 생각하자
필요 서류
임대차 계약서 – 확정일자 필수(임대인의 동의 내용과 통장번호도 함께 있어야함, 해당 주소지의 동사무소에서만 확정일자 가능, 인터넷 등기소) 임대인 전세대출 동의 및 통장번호 사본
계약금 납입 영수증 5%이상
신분증
주민등록등본, 초본(정부24)/가족관계증명서(대법원 전자가족관계등록시스템)
재직증명서
근로소득원천징수(소득금액증명원) 영수증 – 국세청 홈택스
건강보험 자격득실확인서/납입확인서(12개월) – 국민건강보험 홈페이지
HUG전세 보증 보험
원래는 지역에 따라 금액 조건이 충족되면 네이버 부동산 같은 곳에서 쉽게 가입 가능하지만
임대인이 법인인 경우 HUG 주택도시보증공사의 영업점에 가서 직접 신청해야 한다
1. 근저당 없어야하고, 압류 가압류 없어야함
2. 공인중개사를 통해 계약
3. 법인이 렌트홈에 등록되어 있으면 안된다(구청에 임대사업자 등록하면 안된다)
4. 전세대출에 질권설정을 하면 안된다, 종류가 신용보증대출 이어야함
전입신고 이후 신청가능
필요 서류
전세계약서
전세금 전액에 대한 영수증
주민등록등본 1달이내
신분증
부동산등기부등본 1달이내
전입세대열람내역서 1달이내
법인등기부등본 – 목적란에 임대업 등록
사업자등록증사본 – 업태에 임대업 등록
4대보험완납증명서
상세내용
https://biztechlab.tistory.com/424
전세 계약시 주의사항
잔금 영수증 받기
대출 진행 불가시 계약은 원천무효되며 계약금은 즉시 반환한다는 조항 추가
계약 진행은 집주인하고 진행
전세가율 80%이상이면 안된다
보증금은 임대인의 계좌로 넣어야한다, 등기부등본산 소유자의 명의 계좌로 넣어야 함
전세 계약 진행중
21/11/20 임장 가계약 200만원 – 完
21/11/25 계약 완료 – 전세금의 10%입금 – 完
21/11/26 확정일자 받기, 전월세 계약 신고(동사무소) – 完
22/1/3 대출 필요 서류 출력
22/1/10 전세 대출 신청
22/1/24 전입신고, 보증보험 필요 서류 출력
22/2/11 이사, 잔금, 보증보험 가입신청
전세자금대출은 임차인이 받는 것이죠.
전제자금대출을 받기 위해서는 법인의 사업자등록증(세무서) 상에 부동산임대업이 있어야 합니다. 그래서 부동산 매매계약을 하고, 전세계약을 하게 되면 계약서를 가지고 사업자등록 정정신고 등을 통해 부동산 임대업을 추가하게 됩니다.
전세자금대출을 해주는 은행에서는 대출을 실행하기 위해서는 보증서를 받아야 해요. 보증서를 발행해주는 곳은 주택금융공사(hf), 서울보증보험(sgi), 주택도시보증공사(hug)가 있는데.
법인 임대인의 경우에는 주택금융공사(hf)에서만 보증서를 발급합니다.
전세자금대출은
선순위채권+대출금액 이 주택가격의 100%보다 작은 경우로서
보증서 발급 금액은 보증금의 80%까지,
한도는 임차인 소득의 3.35배 정도(최대 2.22억원 한도)라고 해요.
그래서 법인 임대인의 물건에 전세자금대출을 받으려는 세입자의 소득요건이 중요해요. 그래서 법인은 임차 맞추기가 힘들 수 있다는 말이 있는거에요.
덧붙임 1.
전세자금 대출의 경우에는 중소기업청년 전월세보증금대출, 버팀목 전세자금대출, 일반 전세자금 대출이 있다고 해요.
덧붙임 2.
기존 전세자의 전세자금대출은 법인임대인으로 변경되어도 연장가능 합니다.
집주인이 법인 일 경우 전세자금대출, 보증보험 가입 유무
각종 부동산규제로 인해 법인 명의의 임대인들이 늘어나고 있습니다. 개인 소유 주택에 대한 규제가 점점 강화되면서 법인을 설립하여 임대사업을 하기 위해서 입니다. 하지만 전셋집을 알아보는 임차인 입장에서는 집주인이 법인이라면 뭔가 불안하게만 느껴집니다. 오늘은 집주인이 법인 일 경우 전세자금대출 가능여부와 보증보험에 가입할 수 있는지 알아보았습니다.
집주인이 법인일 경우 주의점
누구와 계약해야하나?
법인은 개인이 아닙니다. 그래서 누구와 계약해야하는지 헷갈릴 수 있는데요. 원칙은 법인의 대표자와 해야합니다. 법인 대표자는 법인등기부등본에서 확인하시면 누구인지 확인할 수 있으며 계약진행시 대표자가 동일 인물인지 신분증 등을 확인해주셔야합니다. 그리고 계약 명의자에는 법인과 대표자 둘다 기재후 도장을 찍는 것이 좋습니다.
만약 전세계약시 대표자가 나오지 않고 법인 직원이 나온다면 위임장을 확인하시고 법인인감증명서, 직원의 재직증명서 및 신분증을 확인하시는 것이 좋습니다. 그리고 전세계약금은 법인명의의 계좌로 이체하는 것이 중요합니다. 만약 전세계약을 체결할 권한이 없는 사람과 계약이 진행됐다면 계약이 무효가 될 수 도 있으니 주의하시길 바랍니다.
법인이 파산한다면?
만약에 법인이 파산하게 된다면? 사업을 하는 법인이 이래저래 재정상태가 악화되다보면 파산할 수 도 있습니다. 이런경우에는 전셋집에 경매신청을 통해 전세보증금을 회수해야합니다. 하지만 이런 법인이 파산할 경우 임금체납과 국세체납이 있을 수 있는데요. 배당순위에서는 3순위(최우선변제권), 4순위(당해세)가 대항력 및 확정일자를 갖춘 임차인보다 먼저 배당 받을 수 있기 때문에 전세보증금의 손실은 불가피하게 됩니다.
이렇듯 법인이 각종 국세등을 체납하면 임차인에게 불리해지므로 반드시 계약할 때 세금완납증명서를 확인하는 것이 좋습니다. 이부분은 개인이나 법인의 경우 동일하지만 법인이 상대적으로 위험요소가 더 많다고 볼 수 있습니다. 그런데 1인으로 운영되는 법인은 최우선 변제 임금채권에 대한 위험이 없어집니다. 법인대표가 해당 법인으로부터 급여를 받고 있다 해도 이는 최우선 변제 임금채권의 대상이 아니므로 임차인 입장에서는 배당에 있어서 문제 될 것이 없습니다.
전세자금대출 받을 수 있나?
1금융권에서는 일반적인 법인회사 소유의 주택이라고 하면 통상 전세자금 대출이 힘들 수 있습니다. 은행이 법인 물건을 꺼리는 이유는 위에서 언급했듯이 사업에 문제가 발생하여 경매에 넘어가면 전세보증금보다 임금체납이나 국세가 먼저 배당 받을 수 있기 때문입니다.
만약 법인이 부동산임대업으로 등록이 되어있으면 한국주택금융공사나 LH에서 전세자금대출을 받을 수 있습니다. 한국주택금융공사의 경우 임차인의 증빙되는 소득기준 3.5배 정도의 전세자금대출이 가능하며, LH의 경우 오히려 임차인의 소득수준이 낮은 조건에 부합한다면 저렴한 금리의 전세자금대출을 이용할 수 있습니다.
전세보증보험 가입 할 수 있나?
전세보증보험 가입유무는 조건부입니다. 만약 임대인이 법인임대사업자, 주택사업자라면 보증보험이 불가합니다. 즉 법인명의 주택 중 어느 하나라도 시, 구청 등 지자체에 임대주택으로 등록된 주택이 있을경우 임차인이 전세보증보험에 가입할 수 없습니다. 임대인 법인이 렌트홈에 가입되어 있지 않다면 전세보증금반환보증보험(HUG)에 가입할 수 있습니다.
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“싸다고 계약하면 전재산 날립니다” 전세계약 시 집주인이 법인인 경우 절대 주의해야하는 것 4가지
최근 몇 년간 부동산 법인 투자가 늘면서 법인 전세 매물이 증가했습니다.
보통 법인 전세 매물이 시세보다 저렴한 편인데 저렴하다고 해서 덜컥 계약했다가 피해를 입는 경우가 종종 발생한다고 하는데요.
유난히 전세가가 낮아도 매물이 잘 나가지 않는 경우가 있는데 세입자로서 권리를 지키기 위해 세 가지를 확인하셔야 합니다.
집주인이 법인인 경우 전세계약 주의사항
전세자금 대출이 안 나올 수 있다.
보통 일반 매물은 전세가의 80%까지 대출이 나오지만 법인 매물은 법인 사업의 목적이 부동산 임대업일 경우만 대출이 똑같이 나온다고 합니다.
그리고 전세 보증금 5억원 이하이며, 임대인이 법인이면 한국주택금융공사에서 보증서를 발급받게 되는데요.
애초에 매물 유형이 법인인지를 보고 법인이라면 부동산 임대업으로 등록된 법인인지 확인한 후 대출이 확실하게 나오는지 알아보셔야 합니다.
경매에 넘어가면 세입자의 보증금이 순위가 아니다.
개인이 사업이 잘못되거나 파산했을 때 집이 경매에 넘어가면 배당이라는 것을 하는데요.
이것은 낙찰된 금액으로 채권자들에게 나눠주는 것입니다.
세입자가 전입신고와 확정일자를 잘 받아놨다면 경매에 넘어가게 되더라도 보증금을 지킬 수 있지만 법인 소유의 부동산일 경우에는 세입자의 보증금보다 회사의 세금이나 월급 등을 더 우선 시 된다고 합니다.
따라서 잘못되면 내 보증금 일부를 못 받거나 전부를 잃을 수도 있는 것입니다.
예를 들어 법인 전세 매물이 경매에 넘어가서 낙찰가가 5억인데 내 보증금이 4억일 경우 세금과 직원 급여로 2억원 정도가 나갔다면 내 보증금은 3억만 돌려 받는 다는 것입니다.
1인 법인의 경우는 사실상 개인과 다름 없으므로 리스크가 적고 실제 매물도 법인 보다는 개인이 많지만 이 정도 상식을 알고 계신다면 도움이 되실 겁니다.
보증보험 가입이 거절될 수 있다.
전세보증보험이란 전세 계약기간이 종료됐는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보험사가 대신해서 보증금을 돌려주는 보험입니다.
다만 법인 매물인 경우 보증보험에 가입하려면 몇 가지 제한이 있습니다.
법인 사업자등록증의 종목이 부동산 임대업으로 돼 있어야 하고 한국건설협회, 한국주택협회, 렌트홈에 조회되지 않는 법인이어야 한다고 합니다.
법인과 전세 계약 시 주의점
법인은 법률상 부여된 인격체이므로 법인 등기부등본에 확인된 법인 대표자랑 직접 계약해야 하는데요.
법인 규모가 클 경우 직원이 대신 계약할 수도 있는데 이 때는 위임장을 꼭 확인하시고 법인 인감증명서와 재직증명서를 확인하셔야 합니다.
법인 매물이 무조건 안좋은 것은 아니지만 위의 유의사항을 잘 체크하신다면 시세보다 저렴한 가격에 전세를 구하실 수 있으니 잘 확인하시어 계약하시길 바랍니다.
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전세금안심대출보증 | 주택도시보증공사
대출취급 금융기관
(‘21.12월 기준) 신한은행, 국민은행, 우리은행, NH농협은행, KEB하나은행, 부산은행, 기업은행, 수협은행
보증신청 기한 전세계약을 체결한 날로부터 다음 아래의 기한 이내 신규 전세계약인 경우: 전세계약서상의 잔금지급일과 전입신고일 중 빠른 날로부터 3개월 이내 갱신 전세계약인 경우: 갱신계약을 체결한 날(월세를 전세로 전환한 경우에는 전환일)로부터 3개월 이내
보증대상 주택유형 대상주택 : 단독 ·다중 · 다가구, 연립 · 다세대, 아파트, 주거용 오피스텔
* 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 노인복지시설은 보증대상이 아님
보증채권자 전세자금을 대출하는 금융기관
주채무자 전세계약을 체결한 임차인으로서 전세자금대출을 받은 차주 (만 19세 이상의 자연인)
보증금액 전세보증금반환보증: (보증한도 이내에서)보증신청인이 신청한 금액
전세자금대출특약보증: 전세대출금
보증기간 보증부대출 실행일 ~ 대출원금의 상환기일(전세계약기간 만료일 후 1개월)
보증한도 주택별 보증한도(다음 중 적은 금액 적용) 전세보증금*의 80% 이내(신혼부부, 청년가구, 배당이의 소송당사자 가구 90%)
* 보증부 월세계약(전세보증금이 있는 월세계약)인 경우 보증기간 전체에 해당하는 월세 합계액을 차감
* 보증부 월세계약(전세보증금이 있는 월세계약)인 경우 보증기간 전체에 해당하는 월세 합계액을 차감 전세보증금반환보증금액*의 80%(신혼부부, 청년가구, 배당이의 소송당사자 가구 90%)
* 전세보증금반환보증금액 한도
· 주택가격(100%) – 선순위채권*
*선순위채권 :전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권.
다만. 단독, 다중, 다가구 주택의 경우에는 보증신청인보다 우선하는 선순위 전세보증금의 합계를 포함
*신혼부부 : 연소득 6천만원 이하, 혼인기간 7년 이내인 경우(3개월 이내 결혼 예정자 포함)
*청년가구 : 연소득 5천만원 이하(배우자 포함), 만 19세 이상 3세 이하인 가구
*배당이의 소송 당사자 가구 : 직전 임대차계약에서 피보증인 또는 배우자가 배당이의 소송 당사자가 된 가구. 단, 직전 임대차계약 및 현재 임대차계약상 주택임대차보호법 시행령 제11조 우선변제를 받을 임차인의 범위에 해당하고 피보증인 연소득이 0백만원 (배우자포함 60백만원) 이하인 경우
* 전세보증금반환보증금액 한도 · 주택가격(100%) – 선순위채권* *선순위채권 :전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권. 다만. 단독, 다중, 다가구 주택의 경우에는 보증신청인보다 우선하는 선순위 전세보증금의 합계를 포함 *신혼부부 : 연소득 6천만원 이하, 혼인기간 7년 이내인 경우(3개월 이내 결혼 예정자 포함) *청년가구 : 연소득 5천만원 이하(배우자 포함), 만 19세 이상 3세 이하인 가구 *배당이의 소송 당사자 가구 : 직전 임대차계약에서 피보증인 또는 배우자가 배당이의 소송 당사자가 된 가구. 단, 직전 임대차계약 및 현재 임대차계약상 주택임대차보호법 시행령 제11조 우선변제를 받을 임차인의 범위에 해당하고 피보증인 연소득이 0백만원 (배우자포함 60백만원) 이하인 경우 보증신청인(배우자포함) 1주택자인 경우 2억원을 초과할수 없음
보증조건 주택의 인도와 전입신고를 마치고 전세계약서상 확정일자를 갖출 것
보증대상 주택의 건물과 토지는 모두 동일 임대인의 소유일 것(공공택지로서 지적미정리로 대지권 미등기인 경우 보증가능)
보증대상 주택 소유권에 대한 권리침해 (경매신청, 압류, 가압류, 가처분 및 가등기 등)가 없을 것
전입세대열람내역 확인 결과 타 세대의 전입내역이 없을 것 (단독, 다중, 다가구 제외)
전세권이 설정된 경우 이를 공사로 이전하거나 말소
건축물대장에 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것
전세계약기간이 1년 이상일 것
전세보증금 수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하
공인중개사가 확인(날인)한 전세계약
선순위채권 ≤ 주택가격의 60%(단독·다중·다가구의 경우 80% 단, 보증신청인보다 우선하는 전세보증금을 제외한 선순위채권은 60%이하)
[선순위채권+전세보증금] ≤ 주택가격(100%)(단독·다중·다가구의 경우) 임대인 또는 공인중개업자가 확인한 타전세계약 확인서 미제출시
– 전세보증금 ≤ 주택가액 × ( 임차인 점유면적 ÷ 건물연면적)
임대인이 법인인 경우 가입가능한 전세보증보험 알아보기
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법인 소유의 아파트, 빌라 등 부동산에 대해서는 임차인이 전세를 들어오기 꺼려하는 경우가 많습니다.
보증금에 대한 회수에 대한 안전장치가 바로, 전세보증보험입니다.
임대인이 법인이 경우, 가입할 수 있는 전세보증보험은 어떤 것이 있는지,
법인(임대인)에서 준비(요청)해야 하는 서류가 어떤 게 있는지 살펴보겠습니다.
어디에서 가입할 수 있을까?
먼저, 전세보증 상품을 운영하는 곳은
주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증
한국주택금융공사(HF)의 전세보증금반환보증
SGI서울보증의 전세금보장신용보험
3개 기관이 있습니다.
각 기관마다 가입 조건이나 보증료율이 차이가 있습니다.
HUG 전세보증금반환보증 (출처: HUG)
임대인이 법인인 경우, 가입 가능한 전세보증보험은?
임대인이 법인인 경우에, HUG 또는 HF의 전세보증금반환보증을 가입할 수 있습니다.
주로, HUG의 전세보증금반환보증 을 많이 가입합니다.
일반적으로 법인의 사업의 정상적으로 영위해야 한다는 점.
신경 써야 할 부분은, 렌트홈에 등록되어 있지 않은 주택 (구청에 등록되지 않은 주택) 이어야 한다는 점입니다.
(참고! 전세자금 대출은 임대인의 사업자등록증에 주택임대업이 등록되어 있어야 합니다.)
임차인 준비 서류
1. 기본 서류
1) 보증신청서 ( 양식 활용 )
2) 개인정보제공 동의서 ( 양식 활용 )
3) 전세보증금 반환보증 확약서 ( 양식 활용 )
(「주택임대차 보호법」 적용받지 않는 법인 임차인 제외)
2. 공통 서류 (아파트·주거용 오피스텔)
1) (개인) 주민등록등본 및 신분증 사본
(개인사업자) 사업자등록증 사본
2) 확정일자부 전세계약서 사본(공인중개사 날인 필수)
(갱신 계약서인 경우에는 최초 전세계약서 포함)
3) 전세보증금 수령 및 지급 확인서류
임대인에게 송금한 계좌이체내역서, 무통장입금증, 공인중개사 발급 영수증 등
임대인이 확인한 영수증 (다만, 이 경우 전세계약서상 임대인의 도장과 동일한 인영이 날인된 경우에 한함.
단, 전세계약서에 전세보증금 완납 여부가 기재된 경우에는 임대인의 서명날인도 가능)
임대인이 확인한 영수증 예시
4) 부동산 등기부등본 및 전입세대 열람내역(도로명, 지번명 열람내역 각 1부)
전입세대 열람내역은 주민센터에서 임차인 본인만 열람 가능 (전세계약서 지참 필수)
3. 기타 서류
1) (필요시) 인감증명서
2) 전세보증금 반환채권 양도 관련 채권양도 통지 서류 : 채권양도계약서, 위임장
3) 기타 필요한 서류(보증 심사 시 영업지사에서 추가 서류를 요청할 수 있음)
관련 양식은 아래의 첨부파일 또는 HUG의 제출서류 안내사항을 확인해보세요.
21.08.02. 전세보증금반환보증 서식.hwp 0.32MB
전세보증금반환보증 제출서류_샘플 수정.zip 0.78MB
임대인(법인) 준비 서류
임대인이 법인인 경우, 제출서류(출처: HUG)
1. 법인등기부등본
2. 사업자등록증 사본
3. 사회보험료 완납증명서
입니다.
1인 법인인 경우, 대표이사가 무급인 경우가 많습니다.
이 경우에는 4대 보험 가입 대상이 아니므로 4대 보험료 완납증명서를 발급받을 수 없습니다.
여기서 4대 보험 완납증명서는 어떻게 준비할 수 있을까요?
없다고 제출을 생략할 수 있는 것이 아니라,
대체 서류 또는 증빙을 할 수 있어야 합니다.
대표자가 무급인 1인 법인의 4대 보험료 완납증명서 대체 방법은 아래의 포스팅을 참고해주세요.
2021.10.06 – [부동산 상식] – 대표자가 무급인 1인법인 전세보증보험 임대인 서류 준비 – 보험료 완납증명서 준비
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