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- 기존 전세입자가 살고 있는 경우 매수할 집 구경 → 금액 협상 및 가계약금 송금 → 본계약 시 계약금 10% 매수자에게 송금 → 잔금일 날 매매금액에서 기존 전세입자가 살고 있는 전세금을 뺀 나머지 금액을 송금 …
- 새로운 세입자를 직접 맞춰야 하는 경우
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주제에 대한 기사 평가 전세 끼고 매매 절차
- Author: 재테크욜로,핸담
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- Date Published: 2021. 8. 17.
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전세 끼고 매매 절차와 주의점
전세 안고 매매하는 방법은 두 가지가 있는데요. 한 가지는 기존의 전세입자가 살고 있는 경우이고 다른 한 가지는 새로운 세입자를 구하는 경우입니다. 두 가지 경우의 상황과 어떤 방식으로 거래가 이루어지는 지에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.
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목차
전세 끼고 매매 절차
기존 전세입자가 살고 있는 경우 매수할 집 구경 → 금액 협상 및 가계약금 송금 → 본계약 시 계약금 10% 매수자에게 송금 → 잔금일 날 매매금액에서 기존 전세입자가 살고 있는 전세금을 뺀 나머지 금액을 송금 계약금은 협상 하에 변동이 가능하며, 전세입자를 따로 구하지 않아도 되기 때문에 리스크가 적습니다. 계약갱신청구권을 사용하지 않은 상태라면, 기존 전세입자 계약 만료시기 6개월~2개월 이전에 재계약 또는 실거주 예정 협상을 해야 합니다. 매매금액이 3억 원이고, 기존 세입자가 2억 원에 거주 중이라면 대출을 하지 않고 매도자에게 1억 원만 주면 거래는 완료됩니다. 물론 중개비와 법무사 비용은 제외한 금액입니다.
새로운 세입자를 직접 맞춰야 하는 경우 기존 전세입자가 퇴거하는 날에 맞춰서 새로운 전세입자와 계약을 해야 합니다. 매매 잔금일, 기존 전세입자 퇴거일, 신규 전세입자 계약일을 한 날 한 시에 계약을 해야 합니다. 매수자, 매도자, 기존 전세입자, 신규 전세입자, 공인중개사가 한자리에서 계약을 진행 합니다.
매입금액 3억 원, 기존 전세입자 전세금 2억 원, 신규 전세입자 2억 5천만 원이라고 가정해보겠습니다.
매수자가 매도자에게 계약금 10%(3000만 원) 전달합니다.
2~3개월 뒤로 잔금일을 잡고 매수자는 신규 전세입자를 구합니다.
잔금일에 매수자, 매도자, 기존 전세입자, 신규 전세입자, 공인중개사가 한 자리에서 만나서 계약을 진행합니다.
매수자는 신규 전세입자에게 2억 5천만 원을 받은 후 기존 전세입자에게 2억 원을 주고 퇴거를 시킵니다.
매매금액 3억 원 – 기존 전세입자 2억 원 = 1억 원입니다. 여기서 계약금으로 10%(3000만 원)을 줬기 때문에 추가적으로 7천만 원을 매수자에게 줘야 하는 상황입니다.
신규 전세입자와 기존 전세입자와의 거래에서 남은 5천만 원을 매수자에게 주고, 나머지 2천만 원을 추가적으로 매수자에게 전달하면 거래는 완료됩니다.
결과적으로, 중개비와 법무비, 취득세를 제외하고 내 돈 5천만 원으로 3억 원의 집을 매수하는 것입니다.
전세 안고 매매 주의점
계약갱신청구권으로 인해서 전세 안고 매매 시 많은 주의를 요하는데요. 케이스별로 다양한 해석이 나오기 때문에 더더욱 신경을 써야 합니다.
세입자의 전세 만료 6개월 전에 소유권을 취득할 수 있는 집을 매수할 것 전세 만료 기준일로 6개월 이상 남은 집을 매수한 경우 등기, 잔금을 치른 후 해당 주택의 집주인 지위를 갖추게 되며, 세입자의 갱신청구권을 거부할 수 있습니다. 물론 6개월~2개월 내에 갱신 거절의 의사표시를 해야 합니다.
매수할 때 계약갱신청구권을 아직 사용하지 않은 매물이라면, 만약 매수자가 입주할 수 없는 경우 매도자의 책임으로 계약을 파기한다는 내용을 특약으로 작성해야 합니다.
매매계약 당시 세입자가 퇴거에 동의했으나, 단순 변심으로 추후에 계약갱신청구권을 사용하겠다고 한다면 계약갱신청구권 사용이 불가능합니다. 이를 증명하기 위해 문서나 녹음 등으로 자료를 남겨두시면 좋습니다.
전세 끼고 매매하는 것은 적은 투자금으로 큰 자산을 살 수 있는 방법이므로 반드시 알고 있어야 하는 투자 방법입니다. 다만 전세 안고 매매 주의점 등을 잘 알고 거래하셔야 본인 재산의 피해가 발생하지 않으니 조심하시기 바랍니다.
전세 안고 아파트 매매시 순서 방법 궁금증 모음
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아파트를 매매하려고 보면 전세나 월세를 안고 매매가 가능한 경우가 있습니다. 이러 한때 어떤 식의 흐름으로 진행되는지 전세 또는 월세 안고 아파트 매매하는 방법 아래에서 알려드릴게요 🙂
1. 월세 / 전세 끼고 매매란?
월세 또는 전세로 살고있는 세입자를 그대로 둔 상태로 집주인과 계약하면서 인수를 받는 형식의 매매입니다. 한마디로 기존 세입자의 보증금을 안고 집을 구입하는 것이죠.
전세 월세 끼고 의 뜻은 매매를 이루는 과정에서 현재 전세 및 월세 계약이 있기 때문에 그부분에 대한 책임도 같이 이전하는것을 말합니다. 예를 들어 1억짜리 아파트에 전세나 월세보증금이 5천만원이 있다면 1억짜리 아파트에 전월세 보증금을 제외한 나머지를 매매금액으로 주고 나중에 전월세 계약이 끝나면 보증금에 대한 책임을 져야된다고 보시면 됩니다.
2. 월세 / 전세 안고 아파트 매매하는 방법과 순서
예를 들어 집값이 6억(전세가 5억)인 경우 전세를 안고 매매하는 방법입니다.
1) 매매계약 6억 원 (계약금은 상호 합의, 통상 매매대금의 10% 임)
2) 잔금일에 계약금 제외한 잔금 납부
3) 등기
4) 세입자 만료 2개월 전에는 대출 확인 (대출심사)
– LTV 50%이라면 3억 언저리 나옵니다
5) 세입자 전출 시 전세금 상환 (5억)
6) 입주
세입자 기간 만료 후 매수자께서 실거주 목적으로 입주하신다면 1순위가 되면서 해당 물건을 담보로 대출을 받을 수 있습니다. 대출받은 금액으로 전세금을 내어주면서 입주하시면 됩니다. 세입자가 나갈 때(전출) 대출을 받아 그 돈을 세입자 주면 되는 순서로, 은행가 셔서 얼마까지 대출 가능한지 확인 후 세입자한테 양해를 구하고 대출을 받아서 전세금을 주게 됩니다.
다만, 최근 LTV 제한 등 금융권 대출이 꽤 복잡해졌기 때문에 실입주에 따른 잔금 여력을 고려하신 뒤 매매하셔야 돼요.
3. 아파트 매매 시 전세 안고 매매했을때 궁금증 정리
1) 보통 집 매매시 은행 대출은 계약하는 날이 아닌 입주하는 날에 나온다 하던데요 여기서 제가 사려는 집 값 6억에 대한 은행 대출을 계약할 때 미리 받을 수 있나요?
대출은 임차인이 나가는 것을 전제로만 가능합니다.
2) 전세 세입자가 나갈 때 전세금을 내어줘야 되는데요 아파트를 담보로 주택담보대출인 주담대 가능할까요? (조정지역입니다)
조정지역이라면 주담대 금액으로만 보증금을 다 빼 줄 수 없을 수도 있습니다. 다만 퇴거 자금으로 대출을 받는다면 주택시세의 60%인 or 보증금의 70% 중 선택을 해서 대출을 받을 수는 있습니다.
✔️1 금융권 – 지역별 LTV 한도 내에서
✔️2 금융권 – 지역별 LTV 초과한 세입자 보증금도 가능 (다만 최대 7,80% 이내)
위 두 가지 중에서 퇴거 자금 대출 이용 가능합니다.
3) 주담대는 언제 받아야 되는건가요?
잔금일기준 1~2개월전에는 심사 받으시는게 좋습니다.
4) 전세안고 매매인데 즉시 입주가 가능한 경우는 뭔가요?
현재 살고있는 임차인의 만기가 다 되어 이사계획이 있는 물건이라고 보시면 됩니다. 전세안고 매매를 한뒤 실거주가 바로 가능하다고 보시면 돼요.
전세 안고 아파트 매매시 순서 방법 궁금증 모음 글이 도움되셨다면 마음껏 퍼가시되 출처(url)만 꼭 남겨주세요. 감사합니다 ^.^
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전세 끼고 매매 방법 | 전세끼고 매매 10분 간단정리 [이세상투자2] 181 개의 정답
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전세끼고 아파트 매매시 주의사항 알아보기
우선 계약서 일자는 잡혔다고 하셨으니 계약금은 최소한도로 걸어야 겠지요
지금 보시면 전세금과 채권최고액이 거의 매매가에 육박하므로 10%의 계약금은 걸지 못합니다
근저당액수는 채권최고액보다 낮게 잡히는것은 사실이나 -여기서는 1금융권이면 1억6000정도 됩니다-
부동산의 매매시 모든것은 공부상의 채권최고액으로 말해야 하므로 실제 근저당 금액이
적다 하더라도 소용이 없습니다.
근저당말소와 함께 전세입자는 승계한다는 것을 특약을 넣게 되는데 잔금시 매도매수자가
은행에 가서 융자상환을 하고 말소 신청을 하게 됩니다. 법무사가 있다면 은행근저당말소 법무사와
이전법무사가 거의 동시에 움직여 먼저 은행상환말소신청을 하고 이전법무사가 등기를 하게 됩니다.
전세 끼고 매매 , 갭투자
최근 부동산 규제가 강력해지고 있다.
부동산 가격이 오르던 2~3년 사이 많은 사람들이 적은 돈으로 시세 차익을 얻기 위해서 전세를 끼고 매매, 매입을 진행하고 있었다.
작은 돈으로 시세 차익을 얻으면 금액대비 수익률을 거둘 수 있어서 부동산 시장이 상승기일 때 많은 사람들이 사용했던 방법입니다.
이 상황에서 각 사람의 입장에서 생각해 보도록 하겠다 .
① 매매 상황 설명
② 매수 및 매도자
③ 세입자 상황
이후 이 과정에서 세입자는 준비해야 될 상황 위주로 작성하겠다.
① 매매 상황 설명
그냥 간단히만 보면 A와 C씨의 재산, 부채가 모두 교환되는 것이라 생각하면 됩니다.
먼저 3억 5천 만원 아파트 주인 A씨가 있다고 가정 하겠습니다. 이 아파트에 2억 9천만원에 전세로 살고 있는 B씨가 있습니다. 아파트 주인 A씨는 매수가 C씨에게 전세를 끼고 아파트를 매도했습니다. 이 상황을 가정하고 설명하겠습니다.
A씨는 집을 팔고 싶고 집을 사려는 C씨는 3억 5천만원은 없지만 6천만원이 있습니다. 이 상황에서 C씨가 집을 사면서 6천만원을 A씨에게 지불합니다. 이후 부족한 2억 9천만원은 A씨가 B에게 반환해야 하는 전세 보증금 2억 9천만원을 대신 지불하려는 계획으로 세입자 B씨의 전세 보증금을 반환을 안는 방법입니다.
② 매수 , 매도자
A씨 입장에서는 집을 매도한 것뿐이고 전세보증금 2억 9천만원 + C씨의 현금 6천만의 가격을 정상적으로 받았습니다.
원래 자산 아파트값 3억 5천에서, 전세보증금 2억 9천만 원을 받은 상황이었습니다. 총 자산 6억 4천만 원 중 2억 9천만 원을 반환해야 하는 상황입니다. 즉 실제 재산은 3억 5천만 원입니다.
6천만 원을 받고 받았던 전세금 2억 9천을 새로운 매수자가 안게 되었으니 원래 집주인 A씨는 3억 5천만 원의 재산을 온전히 가지게 되었습니다.
집을 구입한 매수자 B씨의 경우 6천만 원을 지불하고 전세 보증금 반환금액 –2억 9천만 원을 얻었으니 제 가격에 집을 구입했습니다.
하지만 B씨의 경우는 2억 9천만 원의 지불을 세입자의 전세 만기일까지 미룰 수 있기 때문에 부족한 자금으로 당장의 집 주매를 할 수 있었습니다.
서로의 이해만 맞아 떨어진다면 양쪽 모두에게 득이 되는 거래라고 할 수 있습니다.
매도자는 큰 금액을 한 번에 지불할 수 없는 사람까지 수요가 될 수 있으니 빠른 거래를 할 수 있는 장점이 있습니다.
매수자의 경우는 적은 금액으로 시세 차익을 노려볼 수 있는 좋은 기회입니다.
③ 세입자
그렇다면 세입자의 입장은 어떨지 알아보겠습니다.
사실 집값이 상승한다면 문제가 될 소지가 적습니다. 집값이 오르면서 전세가가 상승되면 일반적으로 어렵지 않게 전세금을 돌려 받을 수 있습니다.
그런데 문제는 집값이 하락하는 장에서 발생합니다. 집값이 하락하면 자연스레 전세가도 하락할 가능성이 많습니다. 적은 돈으로 집을 매수했다는 것은 반대로 말하면 전세금을 돌려줄 돈이 부족한 것일 수도 있습니다.
전세가 안 빠지면 전세금을 반환을 미루는 경우도 많고 전세가가 떨어지면 금액이 부족해 질수 있습니다.
심하면 역전세가 형성, 깡통전세가 형성될 수도 있습니다.
그럼 세입자는 무엇을 준비해야 할지 생각해 보도록 하겠습니다.
먼저 주택임대차보호법의 의해 세입자는 원하면 동일한 조건으로 계약 만료까지 집에 거주할 수 있습니다.
– 둘째로 원하면 계약을 해지 할 수 있는 권리도 가지고 있는 것으로 알고 있습니다. 이 경우에는 원래 집주인이 세입자에세 전세금을 반환해야할 의무가 있습니다.
여기서는 선택의 문제라고 볼수 있습니다. 그냥 원래 계약을 가지고 갈 것인가? 아니면 계약 장사자가 바뀌었으므로 계약을 해지하고 갈 것인가를 결정하시면 됩니다.
다만 걱정이 되시면 전세보증금 보장 보험을 하시길 권합니다. 전세끼고 매매가 이루어 졌다는 뜻이 해당 보증금이 부족하다는 뜻이 될 수도 있습니다.
보험금 내고 전세보증금반환 보험을 가입을 권유 드립니다.
다음 포스팅에서는 전세보증금 반환 보험 가입 방법이나 조건, 가입 가능한 두 군데를 찾아보도록 하겠습니다.
전세금 보장보험!! HUG(대한주택보증), SGI(서울보증보험) 두 가지 비교후 포스팅 해보겠습니다.
열심히 경제 부동산, 주식 학습 중입니다.
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전세끼고 매매 방법, 부동산 갭투자 지금이 타이밍?
안녕하세요. 직장인 여리입니다.
주식시장과 더불어 부동산 매매 가격도 오르고 있다는 뉴스가 많은데요. 올해도 부동산 매매를 고민하시는 분들이 많을 것 같습니다. 부동산 매매 방법 중에서도 전세 끼고 매매하는 방법에 대한 관심이 많을 것 같은데요. 주택 및 아파트를 처음 매입하거나 이제 공부를 시작하시는 분들은 전세 끼고 매매하는 방법에 대한 개념을 확실히 잡을 실 수 있도록 최대한 쉽게 설명드릴 예정입니다.
특히 계약갱신청구권의 영향으로 지금이 전세 끼고 매매하기 정말 좋은 시기인데요. 끝까지 보시면 왜 지금이 전세끼로 매매하기 좋은 타이밍인지 자세히 설명드리도록 하겠습니다. 계약갱신청구권에 대한 내용은 여기를 참고해주세요.
목차
– 전세 끼고 매매 방법
– 왜 전세 끼고 매매를 할까? (중요!)
– 지금이 전세 끼고 매매하기 좋은 시기? (중요!)
전세 끼고 매매 방법
” 전세 끼고 매매 = 매매가 – 전세보증금 ”
전세 세입자가 있는 주택은 전세 세입자는 유지한 채로 집주인이 바뀌는 방식이기 때문에 매매가에서 전세 세입자의 보증금을 뺀 가격으로 거래하게 됩니다. 예전에는 투기의 성향이 있으면 갭 투자라고 부르기도 했지만 지금은 구분 없이 동일한 의미로 사용되고 있습니다.
왜 전세 끼고 매매를 할까?
” 실제 필요한 금액이 적다! ”
전세 끼고 매매를 하는 경우는 실제 필요한 금액이 적기 때문입니다. 투자 목적이든 실거주 목적이든 먼저 전세끼로 매매를 하는 경우가 많아지고 있습니다. 실거주를 못한다는 단점이 있지만, 실제 필요한 금액이 적기 때문에 높은 수익률도 볼 수 있습니다. 요즘은 부동산은 장기 우상향을 할 거란 생각으로 실거주는 나중에 하고 먼저 부동산을 매입하려는 분들도 많아지는 것도 현실입니다.
비교를 해보면 “대출을 받아서 부동산을 구매”할 경우와 “전세 끼고 매매”할 경우 필요한 금액이 다릅니다.
서울지역 매매가 6억 아파트 1. 대출을 받아서 구매할 경우 2. 전세끼고 매매할 경우 매매가 6억
매출한도 6억 x 40% = 2.4억 매매가 6억
전세 보증금 4억 필요한 금액 3.6억 필요한 금액 2억
지금이 전세 끼고 매매하기 좋은 시기?(중요!)
위에 내용처럼 전세끼로 매매의 경우 실제 필요한 자금이 적은 장점이 있는데요. 여기서 작년부터 실행되고 있는 계약갱신청구권으로 지금이 전세 끼고 매매하기 좋은 시기라고 생각이 됩니다. 세입자가 계약갱신청구권을 행사한 매물의 경우 2년 동안 집주인이 실거주를 할 수 없다는 단점이 있기 때문에 시세보다 매매가가 낮게 형성되고 있는데요. 당장 실거주를 하지 않아도 되는 경우 시세보다 저렴하게 매입할 수 있기 때문에 지금이 좋은 시기라고 생각됩니다.
부동산 투자의 유형 1-1. 일반물건 매매 – 전세 투자
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이번에는 이전 글의 대표적인 부동산 투자의 유형(improvemyself.tistory.com/57) 중, 첫 번째 유형인 일반물건 투자에서의 ‘전세 투자’ 에 대해 좀 더 자세히 정리해 보겠다.
전세 투자의 개념
전세 투자란 ‘시세차익형 투자’에 해당하는 투자 방법중 하나로, 건물의 매매가와 전세가의 차이만큼에 해당하는 돈으로 건물을 매수하여 소유권을 취득한 후, 시간의 흐름에 따라 발생하는 시세차익을 취하는 것을 목표로 하는 투자이다. 흔히 얘기하는 ‘전세 끼고 투자’나 ‘갭투자’를 말한다. 매매가와 전세가만을 고려한다면, 어떤 아파트의 매매가가 3억, 전세가가 1억 8천인 경우 1억 2천만원만 있으면 이 매매가 3억 원짜리 아파트를 내 소유로 할 수 있게 되는 것이다. 물론 실제로는 취득세 등 부대비용이 발생하게 될 것이다.
전세 투자의 이유(장점)
전세를 끼고 투자하는 것의 장점은 무엇일까? 전세 투자의 가장 대표적인 장점은 무엇보다 소유권을 취득하는데 투자금이 적게 든다는 것이다. 전세를 끼지 않고 온전히 내 자금만으로 사는 경우와, 전세금에 해당하는 액수만큼 대출을 해서 사는 경우 모두에 비해 투자금에 있어 비교우위가 있다.
첫번째로, 대출도 받지 않고 전세도 끼지 않고 모두 내 돈으로 매수하는 경우를 보겠다. 내 돈 3억 원으로 시세 3억 원짜리 아파트를 매수하였으며, 6개월 후 가격이 올라 3억 2,000만원에 매도한다면 수익률은 어떻게 될까? 편의상 취득세 및 부동산 중개수수료 등 취득부대비용은 제외하고 계산해 보았다. 내가 투입한 돈은 총 3억원이고, 6개월 간 시세차익은 2천만원이다. 이 경우 수익률은 6개월 간 약 7%이고, 1년으로 환산하면 수익률은 약 14%가 된다. 이 정도도 절대 나쁜 수익률은 아니다.
두번째로, 일정 금액 대출을 받아 매수하는 경우를 보겠다. 시세 3억원의 60%인 1억 8천만원을 연이율 3%에 대출받아 3억원에 아파트를 매수한 경우, 앞서와 같은 가격, 같은 시점에 매도한 경우의 수익률을 계산해 보겠다. 투입된 내 돈은 3억에서 대출금 1억 8천만원을 뺀 1억 2천만원이 되고, 6개월 간 발생한 이자는 계산해 보면 270만원이 된다. 6개월 간의 시세차익은 2천만원이 된다. 이 경우의 6개월 간 수익률은 약 16%가 되고, 1년으로 환산하면 약 32%가 될 것이다.
마지막으로, 전세를 끼고 사는 전세 투자의 경우는 어떻게 될까? 앞에서 설명드린 매매가 3억 원짜리 아파트의 전세가가 1억 8천만원이라고 하면, 전세를 끼고 사는 경우 아파트를 사는 데 들어간 내 돈은 매매가와 전세가의 차이인 1억 2,000만원이 된다. 그리고 6개월 후 2천만원이 올라 3억 2천만원이 되었을 때 매도한다면 수익률은 6개월 간 17%가 된다. 1년 수익률은 약 34%가 될 것이다.
이와 같이, 금리가 낮은 상태가 유지되면서 아파트 가격이 상승하는 경우에는 대출을 받는 것이 그렇지 않은 것보다 수익률이 높고, 전세를 끼고 사는 경우에는 대출을 받아 사는 경우에 비해 대출이자만큼의 돈을 절약할 수 있다. 수익률 측면에서만 보면 가장 좋은 투자는 매매가와 전세가의 차이가 적은 건물을 전세 끼고 사는 경우가 가장 높게 될 것이다. 물론 가격이 상승했을 때의 이야기이다.
전세 투자의 두 번째 큰 장점은 전세 시세가 오르면 임차인으로부터 올려 받는 전세보증금이 새로운 투자의 밑바탕이 될 수 있다는 것이다. 전세는 통상적으로 2년마다 재계약을 하는데(이제 임대차법 개정으로 4년), 예를 들어 전세가 1억 8천만원인 아파트가 2년 동안 천만원이 올랐으며, 기존 임차인이 계약을 연장하지 않고 나가는 경우라고 가정해 보겠다. 그러면 나는 신규 임차인을 구해 그 임차인의 전세 보증금인 1억 9천만원을 받아 기존 임차인에게 1억 8천만원을 내주게 된다. 그러면 이것이 시세차익은 아니지만 내 현금흐름에 도움이 된다. 이 천만원으로 새로운 투자를 하는 데 도움을 줄 수 있을 것이다. 전세 투자하고 있는 주택 수가 많을 수록, 전세가의 상승폭이 클수록 효과는 더 클 것이다. 이렇듯 전세 투자는 부동산 상승기에 효율적으로 자산의 규모를 늘릴 수 있는 수단이 된다.
전세 투자의 대상
전세 투자는 어떤 물건을 대상으로 할까? 전세 투자의 경우, 현재 임차인이거나 임차인이 될 분이 그 건물에 들어가 살고 있어야 하기 때문에 대부분 아파트 등 주택이 투자 대상이 된다. 상가나 원룸 등은 전세 형태가 거의 없고 월세수익이 목표이기 때문에 전세 투자의 형태가 존재하기 어려울 것이다.
전세 투자의 절차
다음으로는 전세 투자의 절차에 대해 정리해 보았다. 먼저, 현재 전세 임차인이 거주하고 있는 주택을 매수하는 경우의 절차를 보겠다. 시세가 3억원인 아파트에 현재 임차인이 1억 8천만의 전세를 들어 있는 상태라고 가정하자. 원래대로라면 내가 3억 원을 기존 집주인에게 지급하고 새 집주인이 됨과 동시에, 기존 전세계약을 승계하면서 기존 집주인으로부터 임차인의 전세보증금 1억 8천만원을 받는 형태가 되어야 한다. 그런데 이 경우 결과적으로 기존 집주인과 내가 돈을 서로 주고받는 형태가 되므로, 기존 집주인이 나에게 기존 임차인의 전세보증금을 인계하지 않는 대신, 매매가와 전세가의 차이만큼만 받고 소유권을 넘기는 것이다. 실제로는 차액 1억 2천만원을 가계약금/중도금/잔금의 형태로 나누어 지급하게 된다. 매매 (가)계약금 송금 – 매매계약 체결 및 전세계약 체결(승계) – 매매 중도금 송금 – 매매 잔금 송금 및 등기 이행의 순서로 보통 이루어지게 된다. 금액에 따라 중도금 송금절차는 생략되기도 한다.
이 경우 거래가 끝난 후 나에게 남아있는 현금은 얼마나 있을까? 기존 임차인의 전세보증금을 넘겨받지 않았기 때문에, 거래가 끝난 후 내가 갖고 있는 현금은 없게 된다. 그렇기 때문에 기존 임차인이 전세 기간이 만료되어 나갈 경우 새로운 임차인을 구해 새로운 임차인의 전세금으로 기존 임차인의 전세금을 내주는 것이 중요해지게 된다. 이렇게 새로운 임차인을 들여 나의 빚을 갚을 수 있도록 하는 것을 ‘전세를 맞춘다’ 혹은 ‘임차인을 맞춘다’라고 하는데, 전세 투자에서는 이러한 이유로 전세를 맞추는 것이 상당히 중요해지게 된다.
이번에는 집주인이 집에 직접 살다가, 나에게 그 집을 팔면서 전세 임차인이 되는 경우의 절차를 살펴보겠다. 기존 집주인이 그 집에는 계속 살고 싶은데, 아파트 가격은 앞으로 떨어질 것이라고 전망하는 경우 등에서 볼 수 있는 경우이다. 이 경우도 앞서의 경우와 마찬가지로 기존 집주인과 내가 3억원과 1억 8천만원을 서로 주고받게 되므로, 내가 그 차액인 1억 2천만원을 지급함으로써 거래를 진행하게 된다. 원래대로라면 내가 매매 계약을 체결하면서 먼저 3억 원을 지급하고, 매매계약이 완료되고 소유권이 이전된 후 새로운 전세계약을 체결하면서 전세 보증금 1억 8천만원을 받는 것이 맞겠지만 주고받지 않고 매수자인 내가 차액만 지급하게 되는 것이다. 이 경우에 절차는 앞서의 경우와 비슷하게 진행되는데, 매매 (가)계약금 송금 – 매매계약 체결 및 신규 전세계약 체결 – 매매 중도금 송금 – 매매 잔금 송금 및 등기 이행의 순서로 보통 이루어지게 된다.
마지막으로, 현재 임차인이 거주중이지 않은 집을 매수한 후, 새로운 전세 임차인을 구해 그 임차인의 전세 보증금으로 매매 잔금을 치르는 경우의 절차를 보겠다. 기존 집주인이 직접 거주중이던 집을 팔고 나가는 상황 등에 해당하는 경우이다. 이 경우의 핵심은 매매 잔금을 송금하는 날짜를 전세 잔금을 받는 날짜와 맞추는 것이다. 예를 들면 이렇다. 2020년 5월에 매매 계약을 3억원에 체결하면서 집주인에게 계약금을 송금한다. 그러면서 잔금을 치르는 날짜를 전세 임차인이 넉넉히 들어올 수 있을 정도로 최대한 늦게 설정한다. 물론 이 부분은 계약 전에 집주인과 사전에 협의가 되어야 할 것이다. 2020년 말까지 잔금을 납부하는 것으로 계약을 했다고 하면, 다음으로 해야 할 일은 전세 임차인을 구하는 일이다. 계약금은 내 돈으로 냈지만 잔금을 치를 여력은 없으므로, 전세를 맞춰 임차인의 전세 보증금으로 잔금의 일부를 치러야 한다. 2020년 8월에 새로운 임차인을 구했다면, 전세보증금 총액 1억 8천만원 중 전세 계약금을 제외한 나머지 전세 잔금을 2020년 말에 기존 집주인에게 입금하는 형태가 되도록 한다. 나머지 잔금은 내가 치르게 될 것이다. 이 경우도 결국에 내가 집주인에게 지급할 내 돈은 매매가와 전세가의 차액인 1억 2천만원이 되고, 보통 기존 집주인과 매수자, 신규 임차인이 함께 만나 거래하게 된다.
그러면 이러한 전세 투자는 무조건 좋은 점만 있을까? 물론 그렇지 않다. 전세 투자에 있어서 대표적으로 주의해야할 점으로 역전세 문제가 있다. 역전세란 전세 시세가 계약 당시보다 하락하는 것을 말한다. 내가 1억 2천만원만 들여서 3억원의 아파트를 매수했는데, 기존 임차인이 전세계약을 연장하지 않고 나간다는 의사를 표시한 상황이라고 가정해 보자. 나는 지금 수중에 돈이 없으므로 신규 임차인을 맞추어 신규 임차인의 전세보증금으로 기존 임차인에게 1억 8천만원을 주어야 한다. 그런데 현재 전세 시세가 1억 7천만원으로 하락한 상태라면, 당장 천만원은 내가 어떻게든 마련하여 기존 임차인에게 내주어야 할 것이다. 이렇게 역전세가 발생할 경우 추가적인 자금이 필요해질 수 있다. 이것은 신규 임차인이 그래도 구해진 경우인데, 전세 들어오겠다는 사람이 없으면 어떻게 될까? 1억 8천만원 모두를 마련해야 하는 상황이 올 수도 있다. 이렇기 때문에, 전세가격이 전반적으로 하락하는 시기의 자금의 융통 계획까지 어느정도 세워진 후에 투자를 시작하는 것이 좋다. 전세계약이 내가 가진 돈만으로는 투자가 불가능하여 다른 사람의 돈을 활용하는 것임을 명심해야 할 것이다.
이상으로 흔히 얘기하는 ‘전세를 끼고 사는’ 투자 방법인 전세 투자에 대해 정리해 보았다. 다음에는 ‘일반물건 투자’ 중 월세수익형 투자에 대해 조금 더 자세히 정리해 보도록 하겠다.
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“세입자 동의 없인 전세 낀 집 맘대로 못 산다”… 비상 걸린 ‘갭투자’
전세를 끼고 있는 ‘갭투자 아파트’ 매매에 비상이 걸렸다. 세입자를 보호하는 새 주택임대차보호법 시행 영향으로 세입자의 의사를 확인하지 않고는 이전처럼 자유로운 매매가 어려워졌기 때문이다. 정부는 집주인이 세입자와 전월세 계약만료를 사전에 합의했다면, 이후에 맺은 매매계약은 계약갱신청구권보다 우선하겠다고 설명했다.
11일 정부 설명자료에 따르면, 국토교통부와 법무부는 최근 전세 낀 주택을 실거주 목적으로 매수했더라도, 기존 임차인이 그에 앞서 계약갱신청구권을 행사했다면 이를 거절할 수 없다는 유권해석을 내렸다. 새 집주인이 본인 집에 들어가 살려면 길게는 2년 반(계약갱신청구 기간 최장 6개월+전월세계약 기간 2년)까지 기다려야 할 수도 있는 것이다.
앞으로 전세 낀 주택은 매수 시 주의해야 한다. 새 임대차보호법에 따르면 세입자는 전월세 계약 만료 1~6개월 전(12월 10일부터는 2~6개월)에 계약갱신청구권을 행사할 수 있다. 만일 주택 매수자가 그 사이 소유권이전등기를 완료하지 않았다면, 언제든 2년 연장을 요구할 수 있는 것이다. 이는 계약갱신청구권 거절 사유에 해당하지 않아, 새 집주인은 이를 받아들여야 한다.
토지거래허가구역 내 갭투자 주택은 매매 힘들 듯
당장 갭투자한 집주인은 발등에 불이 떨어졌다. 특히 지난 6월부터 1년간 토지거래허가구역으로 묶인 서울 강남구 삼성ㆍ청담ㆍ대치동 및 송파구 잠실동은 더 당혹스럽다. 이 지역에선 제한기간 내에 주택을 매수하면 2년간 집주인이 의무적으로 거주해야 한다.
대치동 은마아파트 인근 공인중개사무소의 A씨는 “올해 말 임대차 계약 만기를 앞둔 집주인이 개인사정으로 주택을 팔려고 해도, 세입자가 계약갱신청구권을 사용하면 매매가 불가능하다”며 “앞으로 이러한 문제가 계속 발생할 것 같다”고 귀띔했다.
이 경우 매매는 불가능할 전망이다. 국토부 관계자는 “토지거래허가구역 내 주택을 매수하면 2년 실거주를 해야 한다”며 “전세를 낀 상태에서는 주택을 매수하지 못한다”고 원론적인 설명을 내놓았다. 다만 정부는 이에 대해 아직 명확한 유권해석까지 내리지는 못했다.
“세입자가 계약갱신청구권 행사하겠다고 번복해도 받아들이지 않을 것”
정부는 이런 유권해석에 대한 집주인 반발이 커지자 진화에 나섰다. 세입자가 계약갱신청구권을 사용하지 않겠다고 임대인에게 밝혔다면, 그 이후 매매계약을 맺은 새 집주인은 실거주가 가능하다는 것이다.
국토부 관계자는 “임대차 종료와 관련한 계약자간 논의 경과 및 매매계약 체결 여부 등을 고려해 세입자의 계약갱신이 부당하다는 사정이 인정되면 집주인에게 갱신거절 사유가 있는 것으로 판단될 수 있을 것”이라고 밝혔다.
하지만 이 때도 분쟁 소지는 남아있다. 세입자가 말을 바꿔도 되기 때문이다. 정부가 지난달 내놓은 주택임대차보호법 해설집에 따르면, 세입자가 임차주택에서 나가기로 사전에 집주인과 합의했으나, 계약만료 1~6개월 전에 이를 번복해도 계약갱신청구권을 행사할 수 있다. 계약만료를 코앞에 두고도 새 임차주택을 구하지 못한 세입자를 보호하겠다는 취지다.
다만 정부는 이 경우에도 세입자의 의사를 믿고 맺은 매매계약은 보호하겠다고 설명했다. 국토부 관계자는 “계약갱신청구권을 사용하지 않겠다는 세입자를 믿고 거래계약을 맺었다면, 매매계약을 계약갱신청구권에 앞서 보호하겠다는 의미”라고 설명했다.
강진구 기자 [email protected]
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[속고살지마] 전세 낀 집 매매 주의보가 내렸습니다.
임대차 3법을 둘러싼 논란이 계속되고 있는데요. 최근에는 집 매매 시 과연 기존 세입자의 계약갱신청구권은 어떻게 되는지에 대한 문의가 많아지고 있습니다.최근 부동산 중개업소에서는 세입자가 있는, 즉 전세 낀 집을 매수할 경우 자칫 새 집주인(매수자)이 그 집에 입주를 못 하게 된다고 안내를 하고 있다고 합니다. 이 때문에 세입자가 있는 집은 팔리지도 않는다는 시청자 제보도 다수 들어오고 있습니다. 과연 그럴까요.오늘 에서는 실거주를 위해 집을 매수하는 사람, 그리고 현재 전·월세를 사는 세입자라면 꼭 보셔야 할 영상을 준비했습니다.개정된 주택임대차보호법에서 인정된 세입자의 계약갱신청구권, 이 권리를 과연 새 집주인에게도 행사할 수 있는지 에서 확실하게 정리해드리겠습니다.실거주를 목적으로 전세 낀 집을 샀어도 그 집에 입주를 못 할 경우도 앞으로는 있게 됩니다. 즉 그 집에 세 들어 사는 세입자가 계약갱신청구권을 이미 행사한 경우입니다. 청구권은 임대차 계약 만료 6개월 전~1개월 전(올 12월 10일 이후 최초 체결 혹은 갱신된 계약은 6개월 전 ~2개월 전)에 행사할 수 있습니다.예를 들어 임대차 만료 5달쯤 남은 상황에서 세입자가 2년 더 살겠다고 통보하면 그 시점에서 등기상 집주인(집 매도자)은 본인이 실입주하지 않는 한 계약갱신은 받아들일 수밖에 없습니다. 그리고 이렇게 갱신된 계약 효력은 이후 집을 매수하고 등기한 새 주인(집 매수자)에게 미칩니다. 따라서 새 주인은 집을 샀어도 2년 넘게 이 집에 들어갈 수 없게 되는 것입니다.세입자가 계약갱신청구권을 행사하지 않은 상태에서 집주인이 바뀌었다면 새 집주인은 본인(혹은 직계존비속)의 입주를 이유로 현 세입자의 계약갱신을 거절할 수 있습니다. 하지만 이런 거절은 이미 잔금까지 치르고 등기상 집주인으로 돼 있어야 할 수 있습니다. 계약만 하고 잔금을 치르기 전이라면 계약 거절이 안 되는 것으로 법률 전문가들은 해석하고 있습니다. (정부는 당초 유보적이었던 입장이었는데 최근에는 이렇게 안내하고 있습니다)그런데 잔금과 이전 등기가 대개 매수자 입주 시점에서 이뤄지는 경우가 많다는 점을 감안할 때 적지 않은 혼란도 우려되고 있습니다.그렇다면 집 매수자는 어떻게 해야 할까요. 세입자는 어떻게 해야 하고요.집 매수자는요, 그 집에 입주하기 위해 집을 산다면 전세 낀 집의 경우 현 세입자의 임대차 기간, 그리고 계약갱신청구권 행사 여부를 반드시 확인하셔야 합니다. 가장 확실한 건 현 세입자의 임대차 만료 6개월 이전(예를 들어 10개월쯤 남아 있을 때) 잔금까지 치르고 등기를 이전해 오는 것입니다. (물론 이 경우 집이 매매되는 과정에서 세입자가 매매하려는 집을 보여줘야 할 의무가 없기 때문에 집주인과 세입자의 갈등도 우려됩니다.)만일 등기를 이전하지 않은 상태에서 계약갱신청구권 행사 기간에 세입자가 현 주인(집 매도자)에게 계약갱신을 청구하면 새 주인은 그 집에 2년 이상 들어가 사실 수 없습니다.세입자도 그 집에 더 살고 싶다면 조심해야 합니다. 계약만료 6개월 전에 내용증명 등을 통해 더 살겠다는 통보를 빨리해야 안전합니다. 바빠서 집주인에게 차일피일 ‘2년 더 살겠다’는 연락 미루다가 덜컥 집주인이 바뀔 경우 계약갱신청구권 행사가 불가능한 경우도 있을 것이기 때문입니다.
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