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최근 1~2년 새 집값이 뛰면서, 집 팔 때 내야 하는 양도세 부담도 커졌습니다. 그런데 일부 지역은 1주택자에 한해서 9억 원 미만 집주인은 2년 이상 실거주하면 비과세 혜택을 받습니다. 이 점을 노려, 세입자에게 집을 저렴하게 빌려주는 대신 전입신고를 못 하게 하고, 집주인이 사는 것처럼 속이는 일이 빈번하다고 합니다.
현장K, 방준원 기자입니다.
[리포트] 한 인터넷 부동산 카페입니다.
전입신고를 안 하면, 전·월세를 싸게 준다는 글들이 올라와 있습니다.
쪽지를 보내 접촉한 뒤 이 아파트로 가 봤습니다.
[아파트 집주인/음성변조 : \”네 지금 집 비어 있어가지고요. 편하게 보시면 됩니다.\”] 전입신고를 안 해도 문제없는지 물었습니다.
[A 아파트 집주인/음성변조 : \”이전에 살다가 나가신 분은 한 4개월 정도 사셨는데요. 그런 부분이 우려가 되실 수는 있는데 그런 조건으로 좀 저렴하게…\”] 동탄2신도시는 ‘조정대상지역’입니다.
1주택자라는 전제하에 집값이 9억 원을 안 넘고 2년 이상 실거주하면 양도소득세를 감면받습니다.
등기부 등본을 확인해 보니, 집주인은 지난해 1월, 4억 5천만 원에 집을 샀습니다.
시세는 1년 반 만에 2억 원 가까이 올랐습니다.
실거주 2년 요건을 못 채우고 집을 팔면 약 5천만 원의 양도세를 내야 합니다.
하지만 반년만 더 실거주한 것으로 인정받으면, 양도세를 한 푼도 안 냅니다.
주변의 아파트 단지들에도 전입신고를 하지 않으면 세를 깎아주겠다는 매물들이 있습니다.
세입자들도 이런 사실을 알고 있습니다.
[B 아파트 세입자/음성변조 : \”(전입신고는 왜 안 되는 건가요?) 집값이 오르니까. 자기네들이 전입신고 안 하고 2년 소유로, 실거주로 해놓으려고 하는 거죠.\”] 문제는 집을 담보로 잡은 금융기관 등이 있으면 전·월세 보증금을 잃을 수도 있다는 점입니다.
[심교언/건국대 부동산학과 교수 : \”전입함과 동시에 그리고 확정일자 받고 하는 것들이 특히 전세나 보증금과 관련된 세입자 보호책인데 그런 것들을 못 받게 되면 후순위로 밀려나요. 그러면 은행이나 이쪽이 (유사시 보증금을) 먼저 가져가게 되는 그런 경우가 생기죠.\”] 동탄2신도시와 같은 조정대상지역은 수도권에만 50여 곳에 이릅니다.
촬영기자:유용규 조창훈/영상편집:유지영/그래픽:김경진
▣ KBS 기사 원문보기 : http://news.kbs.co.kr/news/view.do?ncd=5189534
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월세 or 이사후 전입신고 안하면 받는 벌금(과태료) 얼마
월세 or 이사후 전입신고 안하면 받는 벌금(과태료) 얼마인지 알아보겠습니다. ▷ 전입신고를 안하면 얼마의 과태료가 부과되나요?
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Source: www.joongang.co.kr
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Source: www.mylawstory.com
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주제에 대한 기사 평가 월세 전입 신고 안하면
- Author: KBS News
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- Date Published: 2021. 5. 19.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=aus9auVpmUI
월세 or 이사후 전입신고 안하면 받는 벌금(과태료) 얼마
월세 or 이사후 전입신고 안하면 받는 벌금(과태료) 얼마인지 알아보겠습니다.
▶ 전입신고를 안하면 얼마의 과태료가 부과되나요?
5만원의 과태료가 부과됩니다.
▶ 전입신고는 꼭 해야 하나요?
별다른 이유가 없으면 가능한 해야 합니다.
이 내용은 주민등록법에서도 확인할 수 있습니다.
월세 or 이사후 전입신고 안하면 받는 벌금(과태료) 얼마
대한민국에서는 특히 젊은 층에서는 집을 구매하는 것이 가격의 문제로 어렵다고 하며 거의 불가능에 가깝다고들 합니다. 하지만 그들이 말하는 집은 직장에서와의 거리가 30분이내의 서울 아파트를 원하고 있으며 현실과는 약간 동떨어져 있는 말 그대로 이상적인 현실을 원하기 때문에 그런집을 바라보고 있으면 당연히 구하는게 어렵다고 할 수 있습니다.
그러다보니 그러한 집에 살고는 싶고 내집마련은 못하겠고 해서 주로 선택하는 것이 월세입니다. 물론 전세도 있겠지만 위 조건에 부합하는 집을 전세로라도 들어가기 위해서는 최소 몇억대가 필요하기 때문에 그만한 돈을 가지지 않은 사람들은 할 수 없이 월세로 들어가 살 것입니다. 어찌되었든 이사를 하게 되었는데 여기서 몇가지 문제가 발생할 가능성이 있습니다.
이사를 하면 전입신고를 꼭 해야 하나요?
이사를 하고 나면 전입신고를 해야 하는데 해당 내용은 주민등록법에 잘 나와 있습니다.
주민등록법 제16조(거주지의 이동) 1항 ▶ 하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주지를 이동하면 제11조나 제12조에 따른 신고의무자가 신거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 신거주지의 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 전입신고를 하여야 한다.
해당 법에 의해 전입신고를 위무적으로 하게 되어 있으며 14일 이내 전입신고를 하지 않은 경우 5만원의 과태료(벌금)를 적용받게 됩니다. 잘 모르고 있다가 전입신고를 나중에 하게 되면 과태료 뿐만 아니라 혹시라도 모를 문제에 대비할 수 없기 때문에 전입신고는 별도의 이유가 없는 이상 하는게 좋습니다.
전입신고와 확정일자
전입신고를 하게 되면 뒤에 반드시 따르는 것이 있는데 그것은 바로 확정일자입니다. 해당 제도는 집에 세들어 사는 임차인을 보호하기 위한 제도로서 전입신고 없이는 확정일자도 없으며 이를 진행했을때의 장점은 다음과 같습니다.
집주인이 집을 판매할때 계약 기간동안 세입자가 해당 집에 살 권리
임대차계약 만료 후 전세금을 받지 못할대 전세금 혹은 보증금을 받기 전까지 집을 나가지 않아도 될 권리
집이 경매로 넘어가면 경매대금에서 내 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리
확정일자가 적용됨으로서 위 3가지 권리를 얻게 되는데 전입신고를 한다고 해서 확정일자는 자동으로 적용되지 않기 때문에 전입신고를 한 날 바로 확정일자 신고를 해야 합니다. 최악의 경우이긴 하지만 전입신고를 하고 확정일자를 늦게 받았는데 그 사이에 집에 문제가 발생했다면 전입신고와 확정일자 사이에 공백이 발생하여 해당 기간동안 문제가 발생한 부분에 대한 책임을 질 수 없게 됩니다.
집주인이 전입신고를 못하게 하는 이유?
전세/월세 계약을 하기 전 집주인이 간혹 전입신고를 하지 않는 조건으로 시세보다 싸게 계약을 하도록 유도하는 경우가 있습니다. 이것은 세금때문에 그러한데 특히 일반적인 주택(아파트)보다는 오피스텔에서 더 자주 일어나는 일이기도 합니다.
현재의 아파트는 보유기간과 거주기간을 합산하여 판매시 양도소득세를 부과하게 되는데 만약 본인이 아파트를 보유했지만 다른 곳에서 살아서 거주기간이 부족하다면 이때 할 수 있는 것이 전입신고만 해놓고 실제로 거주를 하지 않는 행위입니다. 그리고 전입신고를 하지 않고 살 세입자를 구하기도 하는데 실거주를 확인하는 일은 많지 않지만 이중 전입신고가 들어갈 경우 확인이 이루어질 수 있기 때문에 이러한 상황 역시 전입신고를 하지 못하게 요구사항에 걸기도 합니다.
월세 or 이사후 전입신고 안하면 받는 벌금(과태료) 얼마인지 다른 정보와 함께 간단하게 알아보았습니다. 전세/월세를 살더라도 전입신고 전에는 집에 대한 권리가 집주인에게 있기 때문에 잘 생각해보셔야 합니다.
그리드형
전입신고 안하면 엄청난 불이익
전입신고란?
가족들이랑 같이 살다가 독립을 할 때나 집을 구하는 과정에 있어서 우리는 월세, 또는 전세로 이사를 간다. 본인의 주택이 아닌 임대인과 임차인 관계가 형성되며 부동산에서 공인중개사를 통해 다양한 거주지를 알아보고 결정하게 되고 짐을 전부 옮긴 후 전입신고란 걸 하게 된다.
전입신고는 본인이 주소지를 변경했고 내가 여기서 살고 있다는 걸 증명하는 절차이고 보증금이 얼만지 매달 내는 월세가 얼만지를 증빙할 수 있는 서류를 만드는 과정이라고 생각하면 된다. 전입신고는 전입일 기준 14일 이내에 신청을 해야 하며 안 하면 과태료가 부가됩니다.
전입신고를 안 하게 되면 큰 불이익과 단점이 있다. 전입신고는 우리가 해당 주소지에 살고 있는 것을 증명하며 주택임대차 계약을 체결했다는 걸 확인시켜주는 서류 같은 개념이다.
전입신고 안 하면 불이익
우리가 전입신고를 14일 내에 하지 않으면 5만 원 이하의 과태료를 내야 합니다 하나의 정해진 지역에서 한 달 이상 거주할 시 반드시 시, 군, 구 관할 구청에 필히 등록을 하셔야 합니다.
보증금을 보호받을 수 없습니다 세입자가 전입신고를 하지 않을 시 입금 내역이 존재해도 주소지가 신고되지 않았기 때문에 주민등록 미신고자로 처벌을 받으며 건물에 문제가 생겨서 담보가 있거나 건물이 채권에 잡히게 된 상태라면 보증금을 되돌려 받지 못하는 상황이 됩니다. 전입신고를 해야만 우선변제권이 생기며 이 우선변제권은 건물이 경매에 나올 시 다른 채권자들보다 우선순위로 보증금을 돌려받을 수 있는 권리 중 하나입니다.
주택임대차보호법
주택임대차 보호법을 받을 수 없습니다. 전입신고를 하지 않으면 주소지가 불분명하기 때문에 연말정산 때 소득공제를 받을 수 없습니다. 주소와 주민등록 주소지와 동일해야 자격요건이 충족됩니다.
본인이 아닌 타 명의로 전입신고를 하면 명의자는 3년 이하의 징역형이나 벌금을 받을 수 있으니 꼭 본인 명의로 전입신고를 신청하셔야 합니다
제삼자에게 퇴실 요청을 받을 경우 계약서상에 표기된 계약기간 동안 거주를 할 수 있는 힘이 없습니다. 전입신고를 하지 않을 시 본인이 원하지 않아도 퇴거를 해야 하며 이때 보증금 또한 못 돌려받는 상황이 생깁니다.
전입신고는 인터넷에서 신청하는 것보다 방문해서 등록하는 것을 권장드리며 절차와 방법이 간단한 편입니다. 전입일자는 본인이 아닌 대리인이 신청할 수 있습니다. 여건이 되지 않으시는 분들은 민원 24 홈페이지에서 간단하게 인터넷으로도 신청 가능하니 민원 24 홈페이지에서 신청하시길 바랍니다.
전입신고를 하지 않으면 보증금과 소중한 자산을 못 지킬뿐더러 연말정산 소득공제와 요즘은 본인 낸 월세를 10% 돌려받을 수 있는 그런 혜택도 받을 수 없습니다.
14일 내에 신청해야 한다 그래서 늦게 신청하게 되면 받을 수 있는 혜택도 14일만큼 줄어들겠죠. 전입신고 한 다음날 0시부터 효력이 생기기 때문에 최대한 빠르게 하시는 게 좋겠습니다.
전입신고 안하면 과태료? 기간 언제까지 해야
이사를 하게 되면 무조건 해야 하는것이 있습니다 월세든 전세든 전입신고를 해야만 하는데요 말 그대로 내가 이 집으로 이사왔고 실거주하는걸 알리는겁니다 해야 하는 이유는 소중한 보증금을 지키기 위해서 인데 전입신고 안하면 과태료와 같은 불이익 이 있는지조차 모르시는 분들이 의외로 많이 있으십니다 결론은 과태료가 있습니다만 과거처럼 강제적으로 부과되진 않습니다.
이사하는게 쉬운 일이 아닙니다 신경 써야 할것들이 꽤 많다보니 전입신고 기간 내에 못하는 경우도 많이 있는데요 그래서 보통 잔금 치루고 이사 한 날짜에 바로 하는것이 가장 좋은 방법입니다만 2주안에 신고 를 하면 괜찮습니다.
전입신고 안하면? 해야만 하는 이유!
제40조 과태료에 대한 내용을 요약하면 ①거짓 자료를 제출시 1천만원 이하 , ②사실조사 거부 및 기피할시엔 50만원 이하, ③신고의무자가 안하면 10만원 이하, ④세대주가 정당한 사유없이 기간내에 신고하지 않는 경우 5만원 이하 과태료 부과 를 한다라고 되어 있습니다 총 4가지 형태로 과태료 벌금에 대한 부과가 될 수 있다라고 되어 있는데 일반인의 경우 4번에 해당 됩니다만 미신고시 무조건 부과되는것은 아닙니다.
따라서 과태료에 대한 걱정은 크게 하지 않아도 괜찮습니다 그러나 장기간 전입신고를 하지 않으면 거주지 불명 으로 직권거주 불명등록 이 되어 건강보험 자격이 상실 이 된다거나 과태료 10만원 이하 , 인감증명서나 주민등록의 발급 제한 등 불이익 이 생길 수 있습니다.
전입신고를 해야 하는 이유는 우선 전세, 월세로 들어가는 분 대다수는 크던 작던 보증금이 있습니다 이 보증금은 나중에 이사 나갈때 다시 돌려받아야 하는데요 전월세 사기나 집주인과의 마찰 등의 이유로 보증금을 돌려받지 못하기도 합니다 (법적으로 아무런 보호를 못받음) 이럴때 전입신고의 위력이 나타나는데요 전입신고를 하게 되면 보증금 보호가 가능하기 때문에 무조건 하는것이 옳습니다.
두번짼 월세의 경우 소득공제 를 위해선 전입신고가 필수입니다 전입신고를 하면 소득공제에 대한 혜택을 받을 수 있으며 전세자금대출(은행 등)을 한 경우에도 공제가 가능 하므로 꼭 신고를 해서 공제 받으세요. (개인이 풀자금으로 전세로 들어가면 공제가 안됩니다)
전입신고 안하면 월세 싸게 해준다?
집주인인데 간혹 전입신고를 안하고 월세로 살면 저렴하게 해줄 수 있다라는 사례들이 있습니다 이건 무슨 말이냐 하면 조정지역대상 아파트를 산 집주인이 2년 이상 실거주를 해야 양도세 면제 가 되는데 이를 위해 전입신고를 하지 않는 사람이 월세로 대신 살면서 (등기부등본에는 집주인이 실거주하는것으로 표기) 양도세는 피하고 월세는 챙기는겁니다.
집주인은 양도세를 면제 받으면서 월세도 함께 챙기는 거고 월세 사는 사람은 전입신고 안하는 대신 싸게 거주 할 수 있다보니 이게 언뜻 좋아보일 순 있지만 세입자 입장에선 권하지 않습니다 그 이유는 앞서 설명했지만 보증금을 법적으로 보호 받지 못할 수도 있기 때문입니다.
전입신고 기간 언제까지 하면 되나요?
전입신고는 14일, 2주이내 에 하면 됩니다 그러면 과태료에 대한 걱정도 없고 주택임대차보호법으로 보호 받을 수 있습니다 반복해서 이야기하지만 이사 날에 잔금+전입신고 를 하는것이 제일 좋으며 이 날 직접 동사무소 에 가서 하던지 인터넷으로 하면 가능 합니다.
월세, 전세 전입신고 안하면?
안녕하세요~ 리얼밀쿠티 입니다. ^^
여러분, 전입신고 하셨나요?
오늘은 집을 계약한 이후, 전입신고를 하지 않는 경우 어떤 불이익이 발생되는지 알아보겠습니다.
전입신고란 무엇인가요?
먼저, 전입이란 뜻은 옛 거주지에서 새로운 거주지로 옮겨왔다는 뜻인데요. 전입신고는 말그대로 관할 기관에 전입사실을 신고하는 것이에요.
전입신고는 빠르면 빠를수록 좋으니까 반드시 전입신고를 하는 것이 좋습니다.
왜냐하면 전입신고를 하면 그날로부터 대항력을 갖추게 되기 때문인데요.
대항력이란 주택임대차보호법에 따라 보호받을 수 있는 권한이 바로 대항력입니다. (참고로 대항력 조건은 하나 더 있습니다. 점유! 집에서 살고 있어야 합니다.)
왜 보호가 되어야 할까요?
전입신고를 해야만 받을 수 있는 세액공제죠~! 내가 낸 세금을 돌려받을 수도 있는 좋은 제도이니, 월세로 살고 계신 분들은 꼭꼭 확인해보시면 좋습니다^^
월세세액공제 – 전입신고 아직 안하셨다구요?
첫번째, 보증금
월세나 전세로 집을 계약할 경우 분명 보증금이 있을 것입니다.
계약 만료시에는 보증금을 받아야 하죠?
그런데 집주인이 보증금을 안주려고 합니다. 이 때 전입신고 사실이 있을 경우 주택임대차보호법에 따라 보증금을 돌려받을 수 있는 대항력이 있는 것입니다.
두번째, 퇴거 요구
월세나 전세로 집을 계약했는데, 집주인이 계약만료 전인데 나가라고 합니다.
하지만 전입신고가 되어 있으면 나는 대항력이 있습니다. 만약 전입신고가 되어 있지 않다면 부당한 결과에 대해 대비할 수 없을 것입니다.
세번째, 집이 경매로 넘어간 상황
월세나 전세로 집을 계약해서 살고 있는데, 집주인이 이 집을 담보로 대출을 했습니다. 대출금을 갚지 못하여 살고 있는 집이 경매에 넘어갈 수 있습니다.
등기부등본 보는 법, 권리관계 확인 방법(바로가기)
부동산 경매 권리분석 방법, 매각물건명세서 확인 방법(바로가기)
이런 일은 나에게는 일어나지 않을 거야. 하며 전입신고를 안일하게 생각하면 안됩니다.
경매에 넘어가면, 내가 보증금을 받을 수 있는지 여부는 전입신고 유무에 따라 달라지니까요.
또한, 경매에 넘어간 집을 낙찰한 새로운 집주인에게도 대항력이 없습니다. 왜냐하면, 내게 그럴 권리를 만들어 놓지 않았기 때문이에요.
만약 내가 전입신고를 해두었다면, 새로운 집주인이 와도 나는 대항력이 있어요. 보증금을 돌려받을 수 있으며, 집을 비워달라고 해도 계약이 끝날 때 까지 비워줄 의무가 없는 것입니다.
만약 전입신고를 하지 않는 조건으로 계약을 하자고 한다면 그것은 엄연한 불법이며, 추후 보증금, 퇴거 요구, 경매 등의 사유로 내가 대항할 수 있는 권리가 없어지는 것이므로, 그 계약은 하지 않는 것이 좋고, 그 집주인은 신고를 해야 합니다.
*참고로 전입신고 일이 근저당, 압류 등의 날보다 빨라야 대항력이 갖춰지는 것입니다. 그러니까 빠르면 빠를수록 좋다고 말씀 드린거에요!
전입신고 하는 방법
전입신고는 오프라인과 온라인으로 신청할 수 있습니다.
1. 오프라인
신분증을 들고, 내가 살고 있는 거주지에서 가장 가까운 관할 주민센터(동사무소 등)에 방문해서 주민센터에 비치되어 있는 전입 신고서를 작성해서 제출하면 됩니다.
전입신고 수수료는 무료입니다.
이때, 확정일자 신고도 같이 하면 좋습니다. 확정일자는 계약서에 받는 것이며, 집 계약서를 가져가시면 되요. 수수료가 600원정도?이었던 것 같습니다.
확정일자는 임대차계약을 체결했다는 날짜를 확인하기 위한 것입니다.
2. 온라인
온라인도 수수료는 없습니다.
아래 정부24 홈페이지에 접속하셔서 공인인증서로 로그인 하신 후에 전입신고를 하시면 되겠습니다!
정부24 홈페이지 메인 화면 – 전입신고 클릭
제 가족이나 지인들도 전입신고를 하지 않거나 늦게해서 부당한 결과가 발생한 경우가 있더군요…
전입신고, 당연히 해야하는 것이지만, 해놓으면 매우 도움이 됩니다.
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여러분 다음에 또 뵈어요 – ㅁ’)/
전입신고 안하면 혹은 늦게하면 이렇게 된다
고향을 떠나 타지에서 대학생활이나 직장생활을 처음 시작하시는 분들은 주택 관련해서 경험이 별로 없기 때문에 문제가 안 생기는 것이 이상할 정도입니다. 이 중에서 남들은 다 아는 “전입신고”에 대해서 모르는 사람도 있고, 알면서도 귀찮아서 안 하는 분들도 많은데요. 고작 1분 만에 신고 완료할 수 있는 내용인데, 안 하게 되면 따라오는 타격은 엄청납니다.
오늘은 전입신고를 꼭 하라고 말씀드리기 위해 불이익 내용과 신고방법에 대해 공유드리겠습니다.
본 내용은 2022년 3월 29일 기준으로 작성되었습니다.
안 하면?
전세대출 못 받는다 보증금 못 돌려받는다 연말정산 소득공제 못 받는다 집주인 양도세 면제받는다 집주인 부가세 면제받는다
전입신고를 안 하면 집을 구할 때 필요한 자금을 확보하거나 향후 보증금을 돌려받는 등, 금전적인 부분에서 우선 막히게 됩니다. 이후 연말 정산할 때 전세대출금에 대해서 소득공제를 받을 수 있는데, 이 부분도 당연히 해당사항이 되지 않으니까 공돈 벌 수 있는 기회가 날아가게 됩니다.
전입신고를 늦게 하면 위에 기재한 문제점들 중에서 1번부터 3번까지 골치 아픈 일이 발생할 수 있습니다. 전세대출을 받을 당시에는 집을 계약하고 이사를 하기 전이기 때문에 전입신고를 당장 하지 못합니다. 이후에 이사하고 나서 전입신고한 후, 주민등록등본을 은행에 제출해야 되는데 안 하면 대출이 정지됩니다.
보증금을 못 돌려받을 수도 있습니다. 전입신고 효력 중 가장 강력한 것이 바로 대항력입니다. 내가 그 집에 전입해서 살고 있다고 공식적으로 신고를 하게 되면 집주인이 바뀌더라도 보증금에 문제가 없습니다. 그런데, 전입신고를 차일피일 미루다가 그동안에 집주인이 바뀌어버리면 보증금과 작별 인사해야 됩니다.
인터넷으로 1분이면 끝나는 건데, 몰라서 안 하는 일이 없도록 합시다. 주변에 널리 알려주세요.
보증금을 지키기 위해서는 전입신고 시기를 알아야 합니다.
▶ 전입신고 확정일자에 따른 대항력(효력) 시기
이사 전후 전입신고 알아보기
1. 이사하기 전
계약 시작일(=입주일)이 되어서 그 날짜에 맞춰 이사를 가는 것이 가장 바람직한데, 원칙적으로는 이사 전에 전입신고를 할 수 없습니다. 이전에 살고 있는 거주자가 아직 계약 만료가 되지 않았고, 전입신고가 유지 중이기 때문이죠. 굴러온 돌이 박힌 돌 빼는 것이 아니라 이전 거주자가 나가면 새로 내가 들어가는 겁니다.
다만 이전 거주자가 없는 빈집 상태이고, 집주인과 협의를 잘하면 이사 전에 전입신고가 가능합니다.
이사를 한다는 개념은 계약한 집에 거주한다는 뜻입니다. 계약이 시작되었는데도 이사하지 않고 다른 지역에 살고 있다고 해서 전입신고를 안 할 수는 없습니다. 무조건 해야 되도록 법이 만들어져 있습니다. “임대차 신고제” 때문에 향후 전입신고가 무조건 자동으로 적용됩니다.
▶ 전월세 신고 임대차 신고 확정일자 전입신고 차이 깔끔 정리
이사 전 문제는 입주 당일입니다. 입주일에는 전입신고와 함께 잔금을 치르게 되어있습니다. 계약 체결할 때는 집주인이 주택을 담보로 대출받은 사실이 없었는데, 입주 당일까지 공 배기 간동 안 대출을 받았다면 문제가 됩니다. 바로 보증금을 지킬 수 없는 문제죠. 만약에 집주인이 잘못되어서 주택이 경매로 넘어간다면 세입자인 나는 보증금을 회수할 수 있는 순위가 밀려납니다.
2. 전입신고 이사 후 14일 이내
새로운 집으로 이사를 가게 되는 사람은 세대의 주인인 “세대주”가 됩니다. 이사 후에는 14일 이내에 전입신고를 한다면 법적으로 아무런 문제가 없습니다. 여기에서 말하는 이사는 계약이 시작되는 날짜를 말합니다. 현재 “14일”이라는 제한이 법적으로 정해져 있긴 한데, 지역마다 차이가 있겠지만 꼭 지키지 않아도 봐주는 경향이 있습니다.
위에 설명한 “임대차 신고제”가 시행되면서 전입신고가 자동으로 적용되기 때문에 하고 싶지 않아도 어쩔 수 없이 하게 될 겁니다.
3. 전입신고 이사 후 14일 이후
어떤 사유가 되었든 이사 후 14일 이후에 전입신고를 한다면 5만 원 이하의 과태료가 부과됩니다. 그런데, 유연하게 처리하는 경향이 있어서 과태료를 실제로 부과하진 않고 빨리 하라고 경고 정도로 마무리를 합니다. 경고를 했음에도 계속 안 하게 되면 당연히 과태료를 물게 되고, 이전 거주지에서도 문제가 발생하기 때문에 공무원이 강제적으로 처리하는 경우가 있습니다.
2022년 3월 현재까지는 “임대차 신고제”로 전입신고가 자동 적용되지 않고 있기 때문에 별도로 전입신고를 해야 합니다.
▶ 모바일로 전입신고하는 방법
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내달부터 전·월세 신고 안하면 과태료 100만원
6월 ‘임대차 신고제’ 본격 시행…임차인 보호 위해 도입, 1년 계도 기간 이달 31일 끝나
신고 대상은 보증금 6천만원 또는 월세 30만원 이상 계약
보증금 변동·갱신계약도 신고 대상, 새 정부도 제도 유지 무게
임대차 신고제의 계도 기간이 이달 말 만료, 6월 1일부터 본격 시행된다. 대구 수성구 범어동의 한 아파트 단지 모습. 매일신문 DB
주택 임대차 계약 신고제(이하 임대차 신고제)’가 이달 말 계도기간이 마무리돼 다음 달 1일부터 본격적으로 시행된다. 행여나 과태료를 물지 않으려면 관련 사항을 제대로 파악해 대응해야 한다.
‘임대차 3법’ 중 전·월세 상한제와 계약갱신청구권은 2020년 7월부터 이미 시행 중이다. 이 법 가운데 마지막 남은 임대차 신고제가 이달 말 계도 기간이 마무리돼 다음 달 1일부터 시행된다.
전·월세 신고제로도 불리는 임대차 신고제는 임대차 계약 당사자가 임대 기간과 임대료 등 계약 내용을 신고하도록 한 제도. 임대차 시장 정보를 투명하게 공개하고 임차인의 권익을 보호하기 위해 도입된 것이다.
임대차 신고제는 지난해 6월 1일부터 시행됐으나 적응 기간을 고려해 1년 간 계도 기간을 뒀다. 이달 31일 계도 기간이 끝난다. 6월 1일부터는 임대차 신고 의무를 위반할 경우 최대 100만원의 과태료를 물어야 한다.
정부가 정한 신고 대상 계약은 ‘2021년 6월 1일 이후 체결된 계약’. 다만 금액 변동이 있는 갱신 계약이라면 신고 대상이다. 가령 2020년 맺은 전세 계약은 지난해 신고제 시행 당시 신고 의무가 없었으나 2022년 6월 1일부로 계약을 갱신하면서 보증금이 오르거나 내렸으면 신고 대상이란 의미다. 이때 보증금이나 월차임 금액에 변동이 없는 갱신 계약이라면 신고하지 않아도 된다.
계약 기간뿐 아니라 금액 기준도 있다. 2021년 6월 1일 이후 맺은 임대차 계약 모두 신고 대상인 게 아니라 보증금이 6천만원을 넘거나 월세가 30만원을 초과하는 계약이 신고 대상이다. 지역적으로는 수도권 전역과 광역시·세종·제주도·각 도의 시 지역 주택이 대상이다.
국토교통부 관계자는 “확정일자 없이도 최우선변제를 받을 수 있는 임차보증금의 최소 금액과 상대적으로 신고하기 힘든 고시원, 비주택 임차가구의 월차임 평균액 등을 고려해 신고 대상 금액을 설정했다”고 했다.
신고 내용은 임대차 계약서의 주요 작성 항목과 같다. 계약 당사자 인적 사항, 주택 유형·주소 등 임대 목적물에 대한 기본 정보, 임대료·계약기간 등 계약 내용으로 구성됐다. 갱신 계약이라면 이에 더해 종전 임대료, 계약갱신청구권 사용 여부도 신고하도록 했다.
원래 계약 당사자인 임대인과 임차인이 함께 신고서를 작성해 제출하는 게 원칙. 하지만 편리하게 신고할 수 있도록 둘 중 한 명이 공동 날인(서명)한 임대차 계약서를 제출하면 공동 신고한 것으로 인정된다. 세입자가 전입 신고 때 임대차 계약서를 제출하면 신고가 된 것으로 처리된다.
새 정부가 임대차 3법을 축소 내지 폐지할 거라는 말이 나오지만 임대차 신고제만큼은 유지될 거라는 예상이 많다. 임차인을 보호하는 것 외에 시장 현황을 파악할 수 있어서다. 다만 과세 자료로 활용하지 않는다는 정부 입장과는 달리 안착된 뒤에는 과세 근거로 사용될 거라는 지적도 적지 않다.
한 부동산 업계 관계자는 “정부는 아니라고 했으나 현장에선 임대차 정보를 확보한 뒤 추후 과세 자료로 쓸 거라는 얘기들을 많이 한다. 하지만 근거가 있는데 끝까지 과세를 안 할지 의문”이라며 “소득이 있는 곳에 과세한다는 게 조세의 원칙이라고들 한다. 차라리 과세를 하면서 제도를 시행하는 목적에 부를 공정하게 분배한다는 얘기를 추가하는 게 낫지 않나 싶다”고 했다.
오피스텔 전입신고 안하면 … 주인만 웃지요
직장인 김 모(33)씨는 올해 초 연말정산 때 오피스텔 계약서(보증금 6000만원, 월세 50만원)를 근거로 월세 세액공제를 신청했다. 2013년부터 오피스텔도 월세 공제 대상에 포함됐다는 소식을 들어서였다. 하지만 김 씨는 서류 제출 단계에서 퇴짜를 맞았다. 그가 사는 서울 공덕동의 오피스텔에 전입신고가 안 돼 있다는 이유에서였다. 국세청에서는 “전입신고를 통해 실제 거주지라는 걸 증명할 수 없으면 공제가 안 된다”고 설명했다. 지난해 임대차 계약 때 오피스텔 주인이 내 건 ‘전입신고 불가’ 조건을 받아들인 게 화근이었다. 결국 김 씨는 전입신고를 못한 탓에 세금 60만원(1년 월세액의 10%)을 돌려받을 수 있는 기회를 날렸다. 김 씨는 “집주인에게 항의하니 ‘다른 오피스텔도 다 마찬가지’라는 답만 돌아왔다”며 “오피스텔에 살면 월세 세액공제는 그림의 떡”이라고 분통을 터뜨렸다.
오피스텔 세입자가 월세정책의 사각지대에 빠져 있다. 월세 시장의 중요한 축인데도 세입자 보호책을 거의 적용받지 못하고 있어서다. 한국감정원에 따르면 수도권·지방광역시의 오피스텔은 지난해 말 42만671호로 4년전인 2010년(33만907호)보다 27% 늘었다. 저금리 기조 속에 연 4~6%의 수익률을 올릴 수 있는 투자 수단으로 인기가 높기 때문이다. 미혼 직장인이나 신혼부부를 중심으로 세입자 수요도 꾸준하다. 도심 인근 역세권에 있는데다 원룸이나 다세대보다 보안시설이 잘 돼 있는 경우가 많아서다.
집주인이 세입자의 전입신고를 막는 이유는 결국 수익률에서 비롯된다. 세금 혜택이 있는 업무용으로 세무당국에 신고해 수익률을 높인 뒤 실제로는 수요자가 많은 주거용으로 임대를 놓는다. 핵심은 부가가치세(분양가의 10%) 환급이다. 오피스텔 입주 때 국세청에 사업자등록을 하면 업무용으로 인정돼 분양 때 냈던 부가세를 돌려받는다. 그러나 오피스텔에 세입자가 전입신고를 하게 되면 주거용으로 판정돼 부가세를 환급받지 못한다. 이 때 수익률 차이가 적잖다. 분양가 2억짜리 오피스텔을 보증금 6000만원, 월세 50만원에 임대했다고 치자. 부가세(2000만원)를 돌려받으면 수익률이 연 4.2%인데 비해 못 돌려받으면 0.4%포인트가 낮은 연 3.8%로 떨어진다.
반면 이런 오피스텔에 입주하는 세입자는 여러 리스크를 감수해야 한다. 월세 세액공제를 못 받는 건 물론이고 보증금 보호도 받기 어렵다. 전입신고를 못하면 세입자가 보증금을 지키는 가장 기본적인 수단인 확정일자(정부가 확인한 임대차계약일)를 받지 못한다. 이렇게 되면 향후 오피스텔이 경매에 넘어갈 경우 후순위 채권자로 분류돼 보증금을 떼일 수 있다. 전세나 보증부 월세 보증금을 보장해주는 대한주택보증의 전세보증금 반환 보증 상품에도 가입할 수 없다. 전세권 설정을 하면 전입신고와 상관없이 선순위 채권자가 되지만 집주인의 동의를 받을 때에만 가능하다. 이와 함께 국민주택기금에서 연 소득 5000만원 이하 세입자에게 저금리로 빌려주는 버팀목 전세대출(보증부 월세 포함)도 못 받는다.
정부는 “집주인은 이중 혜택을 받는데 세입자는 보호를 못 받는 건 잘못됐다”고 문제점을 인정하면서도 오랜 관행이라는 이유로 대책 마련에 소극적이다. 특히 주무부처인 기획재정부(조세정책)와 국토교통부(주택정책)는 책임 공방을 벌이고 있다. 기재부 관계자는 “오피스텔이 건축법상 업무시설로 돼 있는 한 원래 용도와 다른 주거용으로 쓸 경우 부가세를 매길 수밖에 없다”며 “국토부가 건축법·주택법 개정을 통해 주거용오피스텔을 주택의 한 형태로 인정해야 풀릴 문제”라고 말했다. 반면 국토부 관계자는 “오피스텔의 개념을 다시 정하면 주택시장의 근간이 흔들려서 안 된다. 세법 개정을 통해 주거용 오피스텔에 부가세 면제를 해주면 월세 세액공제까지 함께 해결될 수 있을 것”이라고 반박했다. 전문가들은 부처간 벽을 넘어 오피스텔 정책을 전반적으로 점검해야 한다고 강조한다. 김현아 한국건설산업연구원 건설경제연구실장은 “전세의 월세 전환 속도가 빨라지면서 오피스텔처럼 수익성이 높은 하이브리드 주택이 점점 늘어날 것”이라며 “세입자 보호 차원에서 기재부와 국토부는 물론 국회도 참여해 주택법과 세법의 모순을 바꿀 근본 해법을 찾아야 할 것”이라고 말했다.
세종=이태경·박유미 기자 [email protected]
확정일자 효력, 월세는?(+ 전입신고 안하면?)
전입신고로 인한 대항력, 확정일자 효력, 우선변제권 요건, 월세도 확정일자 받는지 여부, 오피스텔, 원룸에서 전입신고 안하면 어떻게 되는지? 전입신고 안하고 확정일자 받거나 확정일자 미리 받기는 어떤 효과가 있는지 정리해보겠습니다.
전입신고 효력
임차인은 채권자에 불과함
임차인은 단순히 임대인과 계약만 한 채권자이므로 원칙적으로는 임대인 이외의 사람에게 임대차계약의 내용을 주장할 수 없습니다.
예를 들어 집이 경매로 넘어간다고 할 때, 임차인은 임대인을 상대로는 전세계약상의 권리를 주장할 수는 있지만 임대인 이외의 나머지 사람들에게는 대항할 수 있는 힘이 없습니다. 임대인 이외의 나머지 사람들(제3자)과 계약을 체결했던 것이 아니기 때문이죠.
대항력이란
이렇게 채권적 권리를 가진 것에 불과한 임차인을 보호하기 위하여 주택임대차보호법은 임차인이 2가지 요건을 갖추면 누구에게나 대항할 수 있는 물권적인 힘을 주고 있는데, 이러한 것을 대항력이라 합니다(주택임대차보호법 제3조).
주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
임차인이 대항력을 가지게 되면 새로운 소유자가 나타나도 나는 임대차계약서상 거주할 권리가 있다고 대항하면서 계속 거주할 수 있습니다.
전입신고 사례
임차인이 주택에 거주하고 있으나 전입신고를 못하고 그 대신 동거가족만 전입신고한 경우 => 대항력 O
일시적으로 가족 전원의 주민등록을 옮긴 경우 계속 거주하고 있더라도 기존 대항력은 상실됨
가족 주민등록은 그대로 두고 임차인의 주민등록만 일시적으로 옮겼다면 대항력 상실되지 않음
아버지가 아들의 자취방에 대하여 임대차계약을 체결하였으나 아들이 거주하면서 전입신고한 경우 아버지는 점유보조자인 아들을 통해 점유하는 것이므로 대항력 발생함
전입신고시 착오로 주소 지번을 잘못 기재한 경우 => 대항력 X
전입신고는 제대로 했으나 공무원의 실수로 주민등록표에 지번에 잘못 등재된 경우 => 대항력 O
소유권보존등기 전에 전입신고를 한 경우 그 전입신고가 주택 현황과 일치하지만 추후 부동산등기부 등본은 다르게 등재되었다면 => 대항요건 X
신축 다세대주택에 입주하면서 건물에 표시된 동호수로 전입신고를 한 경우, 준공검사 후 건축물대장 및 등기에는 다르게 표시된 경우 => 대항력 X
다가구주택은 지번만 기재해도 => 대항력 O
대항력
대항력 요건
임차인이 임대인 이외의 제3자에게도 대항할 수 있는 대항력을 갖기 위해서는 임대인으로부터 주택을 인도 받으면서 전입신고도 해야 합니다.
대항력 = 주택의 인도 + 주민등록(전입신고)
여기서 [주택의 인도]란 특별한 것이 아니고, 임차인이 임대인으로부터 주택 열쇠를 넘겨 받는 것을 말합니다. 따라서 이사를 완료하지 않아도 보증금의 잔금을 치르고 열쇠를 넘겨 받았다면 주택을 인도 받은 것입니다.
선순위 담보물권이 없어야 함
임차인이 대항요건을 갖추었더라도 선순위 근저당권 등이 없어야 대항력이 발생합니다.
따라서 임대차계약 체결하기 전에 부동산등기부 등본을 확인해서 근저당권 등이 설정되어 있으면 임대차계약을 체결하지 않는 것이 좋습니다.
전입신고 다음날 효력 발생
대항력은 특이하게도 전입신고를 한 다음날 오전 0시부터 효력이 발생합니다.
따라서 주인이 못된 마음을 먹고 전세보증금의 잔금을 받자 마자 근저당권을 설정해준 경우 세입자가 전입신고를 같은 날 했다면 근저당권은 설정한 날부터 효력이 발생하지만 전입신고는 그 다음날부터 효력이 발생하기 때문에 임차인이 근저당권자보다 후순위로 밀리게 됩니다.
이와 관련하여 세입자가 자신의 보증금을 지키기 위해 잔금을 치르기 전에 전입신고를 미리 할 수 있는지 아래의 링크를 통해 확인해보세요.
참고로 전입신고를 인터넷으로 하는 방법은 아래의 링크를 확인해주세요.
임차인이 무상거주확인서를 작성해준 경우
임차인이 임대인의 부탁을 받고 근저당권자에게 임대차계약으로 인한 채권채무관계가 없음을 확인하고 일체의 권리를 주장하지 않겠다는 무상거주확인서를 작성해준 경우, 경매절차에서 이러한 내용이 기재된 매각물건명세서를 신뢰한 매수인에게 임차인은 대항력을 주장할 수 없습니다(2016다248431 판결).
전입신고 안하면?
전입신고 안하고 보증금은 우선변제 받을 수 없음
전입신고 안하고 보증금은 주택임대차보호법상 보호를 받을 수 없습니다. 주택임대차보호법이 세입자 보호를 위해 특별히 부여하고 있는 대항력, 우선변제권, 최우선변제권 모두 전입신고를 기본 요건으로 요구하고 있기 때문입니다.
따라서 임대인의 요구로 전입신고를 안하기로 하고 오피스텔 등에 임대차계약을 체결한 경우, 전입신고 없이는 경매시 보증금을 우선 변제 받을 수 없습니다.
전입신고 안되는 오피스텔, 원룸 월세 세입자 3가지 보호 방법
전세야 워낙 보증금 액수가 크니까 집주인도 당연히 전입신고 금지 특약을 걸지 않는데, 오피스텔의 경우 상가로 볼지 주택으로 볼지 애매한 경우가 있어서 집주인 입장에서 보증금이 작은 월세의 경우 전입신고 금지 특약을 거는 경우가 있습니다.
이 경우 세입자 보호를 위해 3가지 방법 정도를 생각해볼 수 있습니다.
보증금 액수를 최대한 작게 설정하여 피해 금액을 줄이기 주택임대차보호법상 보호를 받을 수 없다면 민법상 보호를 받기 위해 전세권을 설정하기(전세권 설정이란 근저당권 설정처럼 부동산등기부 등본에 기입하는 것입니다) 임대인과의 약속을 어기고 전입신고 하기
전세권 설정 비용
보증금이 1억원인 경우 전세권 설정 비용은 약 24만원 정도입니다.
전세권 설정 비용 = 보증금 X 0.24%
몰래 전입신고 하기?
3번의 경우 임대인이 임차인의 계약 위반을 이유로 임대차 계약의 해지를 통보할 수도 있고, 손해배상을 청구할 수도 있다고 생각됩니다.
임차인에게 주민등록법상 전입신고 의무가 있긴 하지만 이를 위반할 경우 과태료가 부과되는데, 이 규정이 강행규정이라면 집주인의 계약해지나 손해배상이 인정되기 어렵겠지만 임의규정이라면 손해배상은 몰라도 계약해지는 인정될 가능성이 있다고 보입니다.
따라서 보증금 액수가 큰 경우에는 계약해지나 손해배상을 어느 정도 감수하고 전입신고를 하는 방법도 가능합니다.
확정일자 효력
임차인은 일반 채권자로서 평등 배당을 받는 것이 원칙임
임차인은 임대차계약 종료시 임대인에게 보증금을 반환해달라고 청구할 권리가 있지만 이러한 권리는 임대인에게만 청구가 가능한 채권적 권리입니다. 임대인과 계약했기 때문입니다.
따라서 임차인은 채권자에 불과하므로 경매나 공매시 보증금을 우선하여 변제 받을 권리가 없으며, 주택이 경매되면 물권자나 우선적 권리를 가진 자들에게 우선 변제되고 남은 금액이 있는 경우에 한하여 임차인은 다른 일반적인 채권자들과 함께 평등하게 배당 받을 수 있을 뿐입니다.
우선변제권이란
보통 경매에서는 채권자들이 많기 때문에 우선적으로 변제를 받지 못하게 되면 아예 돈을 못 받게 될 가능성이 크므로 우선변제권을 갖고 있는지 여부는 임차인이 보증금 확보하는데 매우 중요한 문제입니다.
이에 주택임대차보호법은 세입자를 보호하기 위하여 임차인이 3가지 요건을 갖추면 우선변제권을 부여하고 있고, 임차인은 보증금에 대하여 마치 근저당권을 설정한 것처럼 경매에서 우선 변제를 받을 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의 2 제2항).
우선변제권 요건
대항력의 경우 2가지 요건(주택의 인도 + 전입신고)을 갖추면 제3자에게 대항할 수 있는 대항력이 발생합니다.
우선변제권은 위 대항요건 2가지에 확정일자를 추가로 갖추면 효력이 발생합니다.
우선변제권 = 주택의 인도 + 전입신고 + 확정일자
대항요건을 갖추고 확정일자를 받은 임차인은 경매나 공매시 환가대금에 대하여 후순위담보권자나 일반 채권자에 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있게 되는데, 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 합니다. 배당요구신청서 양식이 필요하시면 아래의 링크를 통해 다운로드 받으세요.
확정일자 신청방법
전세나 월세 세입자는 보증금을 보호 받고 싶다면 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다.
확정일자는 주민센터나 인터넷 등기소 등에서 받을 수 있으며, 확정일자를 받는 법은 아래의 링크를 확인해주세요.
재전입과 확정일자
임차인이 계약기간 중 주민등록을 다른 곳으로 이전하였다가 다시 해당 주택으로 재전입하면서 다시 전입신고한 경우, 확정일자를 다시 받을 필요는 없습니다. 계약서가 동일하기 때문입니다.
그러나 다른 곳으로 이전할 때 대항요건을 갖추지 못한 게 되므로 우선변제권도 상실됩니다. 따라서 다시 전입신고하면 우선변제권은 그 때부터 다시 취득하게 됩니다.
따라서 다시 전입신고하기 전에 설정된 담보권자에 대하여는 우선할 수 없게 되는 것입니다.
확정일자 받은 임대차계약서 분실
동일한 계약서를 다시 작성하더라도 확정일자의 성질상 날짜를 소급하여 받을 수는 없습니다.
다만, 주민센터에서 확정일자 부여 시 작성한 확정일자부를 열람하고 이에 의하여 확정일자를 받은 사실을 증명할 수 있으면, 우선변제권을 주장할 수 있습니다.
월세 확정일자
월세도 확정일자 받나요?
원칙적으로는 월세 세입자도 전세와 마찬가지로 경매나 공매시 자신의 보증금을 우선적으로 변제 받고 싶다면 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다.
그런데, 보통 월세 세입자는 보증금이 소액인 경우가 많습니다.
주택임대차보호법은 보증금이 소액인 소액임차인이 확정일자를 갖추지 않더라도 일정한 요건을 갖추면 최우선적으로 변제를 받을 수 있도록 강력하게 보호하고 있습니다(주택임대차보호법 제8조).
따라서 만약 월세 세입자가 소액임차인에 해당된다면 확정일자를 받지 않고도 보증금을 최우선적으로 강력하게 보호 받을 수 있게 되는 것입니다.
월세 확정일자 안받으면?
보증금이 소액인 월세 임차인들이 주택을 인도 받아 전입신고를 하였다면 굳이 확정일자를 받지 않더라도 우선변제권 보다 더 좋은 최우선변제를 받을 수 있습니다.
다만, 보증금이 소액이어야 하고, 최우선 변제를 받을 수 있는 범위도 한정되어 있습니다. 아래의 링크에서 확인하세요.
확정일자 미리 받기
전입신고 전 확정일자 받는법
확정일자는 임대차계약만 체결하면 바로 받을 수 있고, 잔금을 치르거나 이사를 해야만 확정일자를 받을 수 있는 것이 아닙니다.
세입자는 보증금 보호를 위해 전입신고를 미리 하고 싶어 하는데, 전입신고는 원칙적으로 거주지 이동이 있어야 가능하기 때문에 잔금 지급 전에 미리 전입신고가 가능한지는 몇 가지 확인이 필요합니다.
그러나, 확정일자는 전입신고와 달리 전세나 월세 계약서만 체결되었다면 잔금을 지급하지 않더라도 주택을 인도 받지 못했더라도 주민센터나 인터넷 등기소를 통해 이사 전 확정일자가 가능합니다.
전입신고 안하고 확정일자
어차피 임차인이 물권적 보호를 받기 위해 필요한 대항력, 우선변제권, 최우선변제권 등은 모두 전입신고를 기본 요건으로 하고 있기 때문에 확정일자만 받아서는 아무 소용이 없습니다.
또한, 우선변제권은 전입신고나 확정일자를 모두 갖추어야 효력이 발생하고, 그 시기는 늦은 날짜를 기준으로 하기 때문에 확정일자 미리 받기는 사실상 큰 의미가 없습니다.
다만, 은행에서 전세 대출 등을 받을 때 확정일자를 받은 계약서를 제출해야 하는 경우 미리 받는 것은 의미가 있습니다.
임차인과 근저당권자 누가 우선할까?
전입신고 및 확정일자와 근저당권이 모두 같은 날 설정된 경우
전입신고와 확정일자를 모두 필요로 하는 우선변제권의 경우, 3가지 case가 있습니다.
확정일자와 전입신고를 2022. 4. 1.에 하고, 근저당권도 2022. 4. 1.에 설정되었다면 대항력은 전입신고 다음날인 2022. 4. 2. 오전 0시에 효력이 발생하고 근저당권은 설정 당일인 2022. 4. 1.이 기준이므로 근저당권이 우선합니다.
전입신고 및 확정일자 후 근저당권이 다음 날 설정된 경우
확정일자와 전입신고를 2022. 4. 1.에 하였는데, 근저당권이 다음날 2022. 4. 2. 설정되었다면, 임차인의 우선변제권은 전입신고 다음날인 2022. 4. 2. 오전 0시에 효력이 발생하므로 근저당권에 우선합니다. 왜냐하면 근저당권을 아무리 빨리 설정해도 오전 0시(새벽 12시)에 설정할 수는 없기 때문입니다.
확정일자 늦게 받으면 ?
전입신고를 2022. 4. 1.에 하고, 확정일자를 2022. 4. 2.에 받았는데, 근저당권도 2022. 4. 2. 설정되었다면 우선변제권은 전입신고 다음날인 2022. 4. 2. 이긴 하지만 오전 0시가 아닙니다. 따라서 임차인의 우선변제권과 근저당권은 동순위가 됩니다.
대항력과 우선변제권
우선변제권은 한번 사용하면 소멸됨
임차인이 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 상태에서 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 임차인은 대항력을 주장하면서 나머지 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸됩니다.
따라서 임차인은 제2경매절차에서 우선변제권을 다시 사용해서 배당을 받을 수 없습니다.
임차인은 배당표 확정될 때까지 거주할 수 있음
임차인이 경락인이 낙찰대금을 납부하여 임차주택에 대한 소유권을 취득한 이후에도 계속 주택을 점유하여 사용ㆍ수익하였다고 하더라도 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지의 사용ㆍ수익은 부당이득이 아닙니다.
대항요건은 배당요구 종기(마지막 경락기일)까지 유지되어야 함
경락인들이 대금을 계속 납부하지 못하여 재경매가 수차례 진행될 경우, 배당요구 종기는 첫번째 경락기일이 아니라 마지막 경락기일입니다. 만약 마지막 경락기일 전에 임차인들이 이사하였다면 대항요건을 갖추지 못하게 됩니다.
전입신고 과태료 걱정보단 이걸 걱정하셔야 됩니다.
전입신고
이사를 하게 되면 당연하게 하는 것이 있죠? 바로 전입신고입니다. 전입신고는 자신의 주소지를 이전했다.라는 표현을 국가에다 하는 행위라고 보시면 됩니다. 사실 전입신고가 중요한 이유는 나라에 내 주소지를 이전했다는 사실보단 전세나 월세 같은 임대차 계약에 있어서
주택임대차보호법과 같은 법적 보호를 받기 위해서는 꼭 전입신고가 필수로 들어가야 하는데요. 이사를 하다 보면 뭐 정신없다 보니 깜빡할 수도 있는 문제고 귀찮아서 안 할 수도 있습니다. 좋습니다. 근데요. 이렇게 이사를 한 뒤에 전입신고를 안 하면 과태료가 발생할 수 있다는 얘기가 있던데 과연 진실일까요?
전입신고를 해야 하는 이유
내 보증금 보호 전입신고는 주택임대차보호법 대항 요건 중 하나입니다. 전입신고가 들어가야 소액임차인 범위에 들어가게 되면 경매로 임차주택이 넘어가도 일정 금액까지는 보증금을 변제받을 수 있습니다.
소득공제 근로소득자 면 연말정산을 하죠? 연말정산 시 월세로 임차주택에 임대차하고 있는 경우에는 월세를 연말정산 소득공제로 사용할 수 있습니다. 근데 전입신고가 안 들어간다면 이 사람이 월세를 내고 있는지? 없는지? 국가에서 모르죠? 그렇기에 전입신고를 해야 월세를 소득공제받을 수 있답니다.
세대분리 만약 부모님 집에 거주하고 있다가 다른 임차주택에 월세 계약으로 이사를 했는데 전입신고를 안 했다? 그럼 주소지는 부모님 집에 있기 때문에 세대주 분리를 하더라도 사실상 부모님과 함께 거주 중이기 때문에 세대분리 인정을 못 받는 경우가 생깁니다.
우편물 못 받음 전입신고를 안 하게 되면 내가 이전에 살던 곳에 우편물 주소지 등록이 되어있기 때문에 중요한 서류라던가 우편물을 현재 이사 와 살고 있는 집에서 못 받는 경우가 생기게 됩니다.
각종 감면 서비스 못 받음 전입신고를 안 하면 사회적 배려계층에게 지원되는 전기 요금, TV 수신료, 도시가스 요금, 난방요금과 같은 요금감면 서비스를 못 받고 또 지역에서 따로 지원되는 관할 지역 서비스도 못 받습니다.
전입신고 안 하면 과태료 나오나?
주민등록법상 14조에는 거주지를 이동하였을 때 거주자는 14일 이내에 자신이 이동한 거주지를 신고하는데, 이를 전입신고라 한다.라고 규정되어 있습니다. 이 말 뜻은 법으로 14일 이내에 이사를 하게 되면 전입신고를 하라는 얘기죠.
그리고 주민등록법 40조 3항에 보면 신고의무자가 신고를 안 하면 10만 원 이하의 과태료, 4항에는 세대주가 정당한 사유 없이 기간 내에 전입신고를 하지 않는 경우 5만 원 이하의 과태료를 부과한다.라고 명확히 규정되어 있습니다.
전입신고
근데 이렇게만 보면 전입신고를 안 했을 때 과태료가 나오는 것처럼 보이지만 과태료 납부가 강제되는 건 아니기 때문에 과태료를 내지 않는다고 보시면 됩니다. 그리고 과태료 5만 원에서 안 내고 버티다가 미신고 가산세가 붙고 붙어서 10만 원까지 늘어나도 동사무소에서 따로 내라고 하진 않습니다.
과태료를 안 낸다고 하더라도 제가 위 문단에서 작성해드린 전입신고를 해야 하는 이유를 보면 안 할 이유가 없죠? 요즘엔 주택 임대차 신고제가 생긴 이후로 전입신고하면 자동으로 확정일자도 부여되니 웬만하면 하시길 바랍니다.
전입신고 안 하면 불이익
거주지 불명으로 직권 거주 불명등록 거주불명자로 등록되면 건강보험 혜택을 받을 수 없고 주민등록 초본에 거주불명등록의 사실이 영구 기재되면서 뭔가 서류상으로 문제가 될 수 있습니다.(대출 거절 등) 그리고 전입신고를 안 했을 때 과태료가 따로 부과되진 않는다고 했지만 거주불명자로 등록된 이후 원상 회복을 위해 재등록 시 이때 과태료를 10만 원 납부해야 합니다.
인감증명서 발급 불가능 인감증명서는 부동산과 관련한 업무를 처리할 때 필수적인 서류인데 거주불명자는 이런 인감증명서 같은 서류를 발급하실 수 없습니다.
주민등록증, 운전면허증 재발급 불가 일정 기간이 지나거나 신분증을 분실할 경우 주민등록증이나 운전면허증과 같은 신분증을 재발급 받아야 하는데 거주불명자는 이런 신분증 발급도 제한되어서 기타 업무 처리 시 어려움이 많습니다.
오늘 이렇게 전입신고 안 하면 과태료가 나오는지? 얼마나 나오는지? 안 하면 불이익은 어떤 게 있는지 자세하게 설명드렸습니다. 도움이 되셨으면 좋겠고요. 추가로 고시텔 전입 여부나 위장 전입 시 어떤 처벌을 받는지 등에 대한 정보가 궁금하신 분들은 아래 포스팅들을 참고하시면 되겠습니다. 감사합니다.
2021.01.21 – [부동산 정보] – 고시텔 전입신고 가능한지 여부 정리해드림
2021.01.23 – [부동산 정보] – 위장전입 처벌 종류 정리
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원룸 자취계약했는데 전입신고 안해도돼? 부동산아저씨가 비웃었는데..
계약하기전에 엄청 찾아봤었는데 전입신고는 필수라 해서 계약할때 전입신고도 해달라 했는데 이런 원룸 계약은 전입신고 거의 안한다고 그랬거든?? 안해도 괜찮을라나??
+++이글 들어온 익들중에 등기부등본 잘알들 이거좀 봐주라ㅠㅠ우리 건물 갑구 가장 최근 소유자가 회사상호명으로 써있는데 이건 뭐야..? 을구에 근저당은 다 말소돼있긴 한데 나 계약할때 집주인 사람이름으로 있었는데 등기부등본떼보니까 회사소유로 되어있어.. 이건 무슨 의미지?
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