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주제에 대한 기사 평가 전세 계약 특약 문구
- Author: 재테크 연구소
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- Date Published: 2022. 2. 24.
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부린이를 위한 임대차계약서 작성방법 및 꿀팁 (feat. 알아두면 쓸모있는 특약사항)
“ 드!디!어! 마음에 드는 집을 찾은 로니 씨. 집을 놓치고 싶지 않아 후다다닥 임대인과 공인중개사와 함께 계약을 서둘러 진행합니다. 계약서의 여러 특약사항을 읽어보니 모르는 용어가 많아 시간만 흐릅니다. 조급한 마음에 계약서를 대충 읽고 계약금을 보내고, 중개수수료 조율도 하지 못했습니다. 그러나 로니 씨는 대출 심사에서 부결이 되는 바람에 계약금을 돌려달라 요청했지만, 임대인은 특약사항에 그런 사항이 없었음을 근거로 하여 계약금을 돌려주지 않고 있습니다. “
이런 상황을 만난다면 어떻게 해야 할까요?
사실 이런 상황에서 분쟁 없이 계약금을 돌려받기란 쉽지 않습니다. 그렇기 때문에 문제가 없도록 미리 계약서를 작성하기 전에 필요한 사항을 공인중개사에게 이야기하여 특약사항에 표기하고, 임대인과 임차인의 의견이 서로 조율될 수 있도록 해야 합니다.
위와 같은 상황이 생기지 않도록 계약서 조항과 그중에서도 어떤 점이 중요한지와 알쓸특(알아두면 쓸모 있는 특약사항)까지!!! 모두 다 알려드릴테니 잘 따라와주세요
임대차계약서 구성
임대차계약서의 주요 항목들은 임차주택의 표시, 계약내용, 특약사항, 임대인과 임차인 및 공인중개사의 정보로 구성되어 있습니다. 계약서의 각 항목에서 어떤 내용들을 다루는지 알려드리겠습니다.
1) 임차주택의 표시
등기부등본을 기준으로 부동산의 소재지 와 그 이외의 것들 표시 계약하려는 소재지가 등기부등본 표제부상 주소가 맞는지 확인
와 그 이외의 것들 표시 다세대∙다가구주택 이라면 몇 층인지, 몇 번째 집인지까지 자세하게 기록
2) 계약내용
보증금, 계약금, 잔금 등의 금액이 기입됨
계약금과 잔금을 입금할 때는 소유주 명의의 통장 으로 송금 or 혹시 현금이라면 공인중개사로부터 영수증 받기
으로 송금 or 혹시 현금이라면 공인중개사로부터 보증금 내용 이후로 계약의 존속기간(임대차기간)에 대해 표기
3) 특약사항
임차인과 임대인이 구두로 협의한 사항 모두 기록 가능 예를 들어, 반려동물 허용, 입주 전 수리(도배, 싱크대 등) 계약 중도 해지가 가능하다라는 등의 합의
4) 임대인과 임차인 및 공인중개사 정보
임대인의 신분증 진위 여부 확인하기 (정부24 웹사이트/앱 or 경찰청교통민원24) 임대인의 신분증과 본인 신분증 홀로그램 비교도 포함
(등기부등본 갑구의 최종 소유주 = 계약하러온 임대인) 일치 여부 확인
대리인 계약이라면? 대리인 신분증 , 위임장 , 인감증명서 (3 개월이내 발급 ) 必 소유주(위임인)와 통화하여 대리 사실을 확인하고 녹취
임대인이 공동명의라면? 공동임대인 의 신분증 , 위임장 , 인감증명서 모두 필요 (단, 어느 한 쪽이 과반수 이상 이라면 위임장이 없더라도 계약은 유효함) ( 1:1 비율의 공동명의라면 부부라도 필요 ) 공동소유자가가 다수라면 계약자와 위임한 공동소유자의 지분을 합한 것 이 과반수 이상 이어야 함
예시) 임대인 A, B, C가 각각 25%, 30%, 45%의 지분을 가지고 있다고 가정해볼게요. 만약 내가 임대인 A와 계약서를 쓰고, 임대인 B가 A에게 위임했다면 총 지분이 55%가 됩니다. 이는 과반수 이상이 되기 때문에 임대인 C의 위임장이 없더라도 이 임대차계약은 유효하게 되는 것이죠.
알쓸특(알아두면 쓸모있는 특약사항)
특약사항은 계약서에서 가장 중요한 계약서의 꽃 이라고 할 수 있겠습니다. 본 계약에서 임대인과 임차인이 추후에 발생할 수 있는 불필요한 분쟁을 피하기 위해 보장 범위를 서로 합의해서 작성하기 때문이죠.
보통 중요하게 다루는 부분은 다음과 같습니다.
임차인이 주택을 인도받을 때까지 근저당권 등의 권리 설정을 하지 않겠다는 내용 만약 임차인이 전입신고 하기 전에 근저당권 등의 권리 설정이 이루어지면, 임차권이 그 권리보다 후순위 가 되어 문제가 발생했을 시 임차보증금을 돌려받는데 문제가 생길 수 있기 때문입니다.
임차인이 입주하기 전 발생한 하자에 대해서 임대인이 수리를 한다는 내용 입주 시에 발견하기 어려운 보일러의 고장이나 누수 등의 수리 비용의 부담에 대해 서로의 책임범위를 명확하게 하기 위해 약정을 해두고, 입주 일부터 가까운 시일 내에 이러한 고장이 발견된 경우 그 고장은 인도받기 전에 발생된 것으로 추정한다는 문구를 넣어두면 좋습니다.
입주 전 기간에 대한 공과금은 임대인이 부담한다는 내용 이 부분은 현 임차인의 입주 이전에 전 임차인과 임대인 사이에 해결되어야 할 문제이기에 명확하게 특약사항에 표기해두면 좋습니다.
임대차 중도해지에 대한 내용 피치 못하게 임대차 존속기간 중 분양받은 아파트에 입주하거나 전근 등의 일로 이사를 할 수 밖에 없을 때를 대비하여 중도해지에 관한 합의(임대차 계약 중도해지 가능 여부, 다음 임차인은 현 임차인이 구하기 등)를 약정하면 좋습니다.
임대차 중 반려동물 여부에 관한 내용 미리 협의 없이 임대차 존속기간 중 반려동물을 키우게 되면 집의 파손 여부에 관한 분쟁 이 생길 여지가 있으므로 계획이 있다면 미리 이야기하는 것이 필요합니다.
임차인에게 유리한 특약사항을 넣는다면, 임대인이 원하는 특약사항도 받아들여 서로 조화롭게 협의하는게 필요해요! 당연한 말이지만 계약은 한쪽에게만 유리하게 하는 것이 아니므로 원만한 계약을 위해서는 서로의 상황을 배려하는 게 필요합니다.
다음으로, 실제로 계약서에 많이 쓰는 특약사항을 실제로 직접 보러 가볼까요?
CHECK POINT: 임차인에게 유리한 특약사항 임차인에게 유리한 특약사항
특약사항을 제대로 작성하지 않으면 여러분들의 소중한 자금을 잃을 수도 있습니다 집!중!
임대인은 임차인이 잔금을 지급하는 다음 날까지 해당 목적물에 대하여 근저당권 및 기타 제한물권 설정을 하지 않는다. 이를 위반 시 계약은 즉시 무효가 되며 임대인은 임차인에게 위약금을 지불한다.
전세자금대출 심사과정에서 진행이 불가한 경우, 해당 임대차 계약은 무효로 하며 임대인은 임차인에게 계약금을 전액 반환한다.
임대인은 임차인의 전세자금대출 및 전세보증보험가입을 위한 절차에 동의하고 협조하며, 대출상환 및 부대비용은 임차인이 부담한다.
임차인이 목적물에 입주하기 전일까지의 공과금 및 관리비는 임대인이 정산한다.
현목적물 기본시설 상태를 기준으로 임대하며, 목적물의 보수 및 수선은 임대인의 부담으로 하고 소모성 부분과 고의과실로 파손한 부분은 임차인이 원상복구한다. (단, 자연 노후는 제외한다.)
임대인은 별도의 사전 협의가 없는 경우, 임대계약 만료시 새 임대차 여부와 관계 없이 임대차보증금을 즉시 임차인에게 반환한다.
기타 사항은 부동산 관례에 따른다.
이외의 특약사항들은 본인의 계약 상황에 따라 달라질 수 있으니 꼭 자신에게 필요한 사항들이 있다면 미리 공인중개사에게 이야기하면 임대인과의 조율을 도와줍니다!
“계약서의 모든 특약사항은 효력이 있나요?” — 주택임대차보호법 명시
Q) 만약에 집이 마음에 들어 계약을 하는데 임대인이 임차인에게 불리한 특약사항을 요구하여 계약을 하게 됐다면, 이 특약사항은 효력이 있나요?
A)그렇지 않습니다. 만약 특약사항이 주택임대차보호법의 보호 범위를 넘어선다면 전혀 효력이 없습니다. 주택임대차보호법 제 10조(강행규정)에 따르면 “이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.”라고 명시되어 있습니다. 그렇기 때문에 혹시 임차인 본인에게 불리한 약정을 하게 됐다면 그 효력을 인정받을 수 없기에 걱정하지 않아도 됩니다!
물론, 특약사항 중 반려동물 금지나 집의 훼손 여부(못질, 협의되지 않은 페인트칠 등) 등은 임대차보호법 위반도 아니고, 민법상 반사회질서 행위에 해당하는 수준이 아니기에 효력이 있습니다.
하지만 다음과 같은 특약사항들은 대표적으로 효력을 인정받기 어려운 경우입니다.
세입자는 1년 뒤 퇴거한다.
세입자가 월세를 연체한 경우 집주인이 세입자 짐을 처분한다.
보증금과 월세는 1년마다 시세에 맞게 올릴 수 있다.
만약 임대인이 요구한 특약사항이 굉장히 부당한 수준으로 보이고 공인중개사를 통해 적절한 수준으로 협의되지 않는다면 에디터는 다른 매물을 찾으시기를 강력 추천드립니다… 계약기간동안에는 계속해서 서로 커뮤니케이션을 해야 할 사이이기 때문에 자신이 임차인이든 임대인이든 마음이 편안한 것을 최고로 칩시다!
전세 계약시 필요한 필수 특약사항 5가지
특약사항은 계약내용에 명시되어 있지 않는 내용 중 필요하다고 판단되는 사항은 임대인(집주인)과 협의하여 작성하는 조항을 말합니다. 특정 사항에 대해 구두로만 협의하고 계약서에 기록하지 않은 경우에는 집주인이 계약서에 없는 내용이라며 거부할 수 있으므로 임차인이라면 보증금 관련, 수리 관련 등 분쟁이 예상되는 내용은 반드시 계약서 특약란에 기재해야 합니다. 단 요구사항이 너무 많은 경우라면 계약시 거래가 취소 될 수 있습니다.
부동산 전세계약서
특약 1. 계약일로부터 잔금 및 입주일자 익일까지 현재 상태의 등기부등본을 유지해야 하며 근저당 외 다른 대출 설정은 하지 않는다. 이를 위반할 때에는 임차인은 계약해지를 요구할 수 있고 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지불한다.
입주일에 전입신고와 확정일자를 받으면 대항력(우선변제권)이 생기지만 계약일과 입주일 사이 기간동안 임대인 대출을 세입자 몰래 받는 경우가 있습니다. 이런 경우에는 배당시 우선 순위가 뒤로 밀리기 때문에 보증금을 일부를 잃어버릴 수 있습니다. 이와 같은 이유 때문에 임대인이 계약일과 입주일 사이 기간동안 임대인 대출을 받지 못하도록 하는 조항을 넣어야 임차인인 보증금을 보호할 수 있습니다.
특약 2. 임차인의 책임이 없는 시설물의 고장(노후로 인한 사유)은 임대인이 적극 수리한다.
보일러, 수도 등이 오래되어 고장난 경우에는 임차인의 잘못이 아닙니다. 때문에 임대인이 고장난 시설을 수리를 해주어야 하지만 세입자가 사용하다 고장난 것이니 수리비를 요구하는 경우가 발생하기도 합니다. 이와 같은 분쟁을 예방하기 위해서는 수도 등 노후로 인한 고장은 임대인이 수리해줘야 한다는 특약을 넣어야 합니다.
특약 3. 임대차 계약 만료일에 타 임차인의 임대여부와 상관없이 전세보증금을 즉시 반환해주어야 한다.
기존 임차임의 임대차계약이 만료되어 전세보증금을 돌려줄 때 다음 세입자 전세보증금으로 돌려주는 임대인은 꽤 많습니다. 이 경우 임대인 다음 세입자를 구하지 못할 때에는 계약 만료일이 되었음에도 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 발생할 뿐만 아니라 임차인이 다음 세입자를 구해야 하는 상황이 벌어지기도 합니다.
이를 방지하기 위해서는 ‘임대차 계약 만료일에 타 임차인의 임대여부와 상관없이 전세보증금을 즉시 반환해주어야 한다’는 특약 문구를 넣어야 합니다.
특약 4. 임대인은 잔금지급일 전까지 「 」 하자를 보수해 주기로 한다.
집을 둘러볼 때 세면대가 파손되었거나 문고리가 고장인 상태인 경우에는 집주인에게 말해서 수리를 요청해야 합니다. 이 부분은 임대인 말로만 대답하고 수리를 해주지 않는 경우도 있기 때문에 그 내용을 구체적으로 기재해야 합니다. 또한 집주인이 입주하면 새로 설치해 주기로 한 사항이 있다면 그 내용도 특약란에 기재합니다.
특약 5. 임대인의 건물에 설정된 근저당권은 잔금 지급 시까지 말소한다. 이를 어길 시 계약을 해지하고 임대인은 계약금의 배상을 배상한다.
임대인이 전세보증금을 받아서 대출을 갚는 경우나 임차인의 잔금 지급일 까지 근저당을 말소할 예정이라고 하여 계약을 체결한 경우라면 관련 특약을 반드시 넣어야 합니다.
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전세계약 주의사항 및 특약사항 정리
전세계약을 할 때 주의해야 할 사항들은 결국 돈 문제로 귀결됩니다. 전세계약이 만료되고 집을 나올 때 임대인은 전세보증금을 임차인에게 모두 반환해야 하지만, 임대인의 무리한 융자, 투자로 파산을 하는 등 상환을 할 수 없는 상황이 발생할 경우 전세보증금 사고가 발생할 수 있습니다. 임차인은 전세계약 전 집을 담보로 대출된 금액을 확인하고, 등기부등본을 수시로 확인하는 등 만일의 사고를 대비하여 여러 가지 사항을 체크하셔야 합니다. 그리고 이러한 근저당, 전세대출 등 문제가 생길 수 있는 내용들은 계약서 상 특약사항으로 추가하는 것을 추천합니다.
전세계약 시 주의사항
등기부등본 수시로 체크 및 임대인과 일치하는지 확인한다. 집의 근저당 금액을 확인한다. 집의 시설물에 하자가 있는지 체크하고 기록한다. 전세자금 대출받을 수 있는 금액 미리 확인한다. 부동산 중개인의 자격 확인한다. 확정일자, 전입신고 미루지 않는다. 주변 시세보다 너무 낮을 때는 조금 더 신중하게 살펴본다. 전세보증보험 가입한다.
1. 등기부등본 확인 및 임대인과 일치하는지 확인한다.
등기부등본은 전세계약 시 수시로 체크해야 합니다. 등기부등본에는 이 집의 소유주의 신상, 집을 담보로 설정된 대출금액, 집의 소유권 변경이력 등 세부 정보를 확인할 수 있기 때문입니다. 부동산을 방문하고, 집을 알아볼 때 부동산에서 기본적으로 등기부등본을 떼어줍니다. 전세계약일에 해당 일자의 등기부등본을 확인하고, 이 집의 소유주가 임대인과 일치하는지, 주민번호, 주소 등을 비교하여 반드시 확인해야 합니다.
2. 집의 근저당 금액을 확인한다.
근저당이란 집을 담보로 대출을 받은 금액입니다. 1번에서 언급한 등기부등본에서 확인할 수 있습니다. 전세계약이 만료되고, 임대인에게 보증금을 그대로 상환받는 데 있어 가장 중요한 체크사항입니다. 전세계약 만료 때까지 임대인의 상환능력에 큰 변화가 없어, 순조롭게 보증금을 돌려받는 게 베스트지만, 만일에 임대인의 파산 등 상환할 수 없는 상황에 놓인다면, 집은 경매로 넘어가게 됩니다.
이때 내가 전세계약을 맺기 전 이미 집을 담보로 대출을 받아놓은 게 있다면, 임차인의 전세보증금은 후순위로 밀리게 됩니다. 즉, 전세보증금 전액을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다. 그래서 전문가들은 집을 담보로 대출받은 금액이, 집의 시세 대비 70%를 넘지 않는 선에서 전세계약을 맺도록 권고하고 있습니다. 70% 금액에는 임차인이 지불하는 전세보증금도 결국에 임대인 입장에서는 해당 집을 담보로 대출받은 금액과 동일하므로, 합쳐서 계산하는 것이 좋습니다.
3. 집의 시설물에 하자가 있는지 체크하고 기록한다.
전세계약 전 집을 둘러볼 때 집을 꼼꼼히 체크하고 하자가 있으면 미리 기록해 두어야 합니다. 그리고 집주인에게 잔금일 전에 수리를 요구하고, 이를 계약서 상에 명시하는 것이 좋습니다. 전세계약 잔금을 치르고 난 후에, 해당 집의 시설물이 훼손되는 경우, 이에 대한 책임은 임차인이 지게 됩니다. 그러므로, 임차인이 훼손하지 않은 시설에 대해서 책임 소재 문제로 서로 얼굴을 붉히는 일이 없도록, 전세계약 전 집을 둘러볼 때, 잔금일에 잔금 지급 전 집을 최종 확인할 때, 집의 시설물 하자를 세심하게 체크해두고, 하자는 사진을 찍어두는 것이 좋습니다.
4. 전세자금 대출받을 수 있는 금액 미리 확인한다.
전세계약을 대출없이 할 수 있다면 좋겠지만, 올라간 전셋값으로 대부분 대출을 받게 됩니다. 전세자금 대출 한도를 어렴풋이 계산하고, 가계약을 맺거나, 실계약을 맺은 후 융자를 받으러 금융기관에 방문하는 경우가 많은데, 내가 생각한 한도와 실제 한도가 다를 경우도 많기 때문에 반드시 가계약 전에 미리미리 금융기관 방문하여 한도를 확인하는 것이 좋습니다. 그리고 만에 하나 대비하여, 전세계약 시 전세자금 대출을 받지 못할 시 전세계약을 무효화한다는 조항을 삽입해두는 것이, 괜히 전세계약 대출을 받지 못해 계약금을 돌려받지 못하는 불상사를 막을 수 있는 방법입니다.
5.부동산 중개인의 자격 확인한다.
부동산 중개인은 자격이 있다면 전세보증금 반환 사고 발생 시 일부분 보전받을 수 있는 보험을 가지고 있습니다. 그러므로 부동산을 선택할 때 이 부동산이 정상적으로 자격을 갖춘 부동산인지, 구청 등에서 확인해야 합니다. 그리고 부동산 내 자격증을 열람하여 중개인과 동일인물인지 등을 확인하는 것이 좋습니다.
6. 확정일자, 전입신고 미루지 않는다.
확정일자는 전세계약일 , 전입신고는 잔금일에 할 수 있습니다. 이것을 해야 하는 이유는, 임대인이 전세보증금 상환을 하지 못하는 경우가 발생하면, 이 집의 경매대금의 우선순위를 확보하기 위해서입니다. 집에 근저당이 설정되어 있지 않은 상태에서 계약을 했지만, 계약 후 임차인이 확정일자, 전입신고를 하기 전에 임대인이 대출을 받는다면, 상환 우선순위에서 대출이 선순위가 됩니다. 그러므로, 확정일자, 전입신고는 미루지 않고 바로바로 잔금일까지 처리해주는 것이 좋습니다.
7. 주변 시세보다 너무 낮을 때는 조금 더 신중하게 살펴본다.
주변시세보다 터무니없이 낮은 가격대의 매물은 반드시 좀 더 신중하게 확인해야 합니다. 낮은 데는 낮은 이유가 있기 마련입니다. 이 집의 근저당이 과다하게 설정되어 있는 것은 아닌지, 임대인과 실소유주가 동일한지, 시세보다 낮은 이유가 무엇인지 검토한 후 계약을 진행해야 합니다.
8. 전세보증보험 가입한다.
전세보증보험에 가입해두면 전세보증금을 집주인에게 돌려받지 못하더라도, HUG 등 공공기관에서 이를 대신 상환해줍니다. 그러므로 안전하지요. 하지만, 보험금을 납부해야 하기 때문에 무조건 가입하는 것은 아깝고, 혹시 모를 문제가 발생한 소지가 있는 것으로 판단되는 경우에는 가입해주는 것도 좋습니다.
전세계약 특약사항
전세계약서 작성 시 도움이 될만한 특약 문구를 넣어두면 여러모로 좋습니다.
근저당 관련 잔금일까지 현 상태의 등기부등본을 유지한다. 전세계약 만료 시까지 집을 담보로 대출을 받지 않는다.
전세자금 대출 관련 전세자금 대출을 받을 수 있도록 임대인은 적극 협조한다. 전세자금 대출을 받지 못하는 경우 이 전세계약은 무효화하며, 전세보증금은 임차인에게 전액 반환한다.
하자보수 관련 (하자 부분)을 집주인은 잔금일 이전까지 수리해준다. 집의 자연마모로 발생한 시설물 손실은 임차인이 책임지지 않는다.
지금까지 전세계약 시 주의해야 할 사항과 도움이 될만한 특약사항을 알아봤습니다. 전세계약 사고 방지와 전세계약 만료 시 전세보증금 전액을 상환받을 수 있도록 임차인은 꼼꼼히 관련 사항들을 체크해서 소중한 돈을 지킬 수 있도록 준비해야 합니다.
전입신고날 근저당 건 집주인…’이 특약’ 한 줄이면 안 당한다
[금융SOS]회사원 A씨(29)는 지난해 말 서울 관악구의 한 신축 빌라에 전세보증금 2억3000만원을 주고 입주하기로 계약했다. 하지만 잔금을 치르고 입주한 뒤인 지난 2월, 은행에서 청천벽력 같은 얘기를 들었다. 빌라가 경매에 넘어갔다는 것이다. 집을 소유한 임대사업자 대표가 회사를 부도처리를 하고 잠적한 것이다.
[금융SOS]A씨가 뒤늦게 빌라의 등기를 떼보니 전세계약을 맺은 당일에 임대인이 은행에서 집을 담보로 대출을 받은 것으로 드러났다. 심지어 같은 건물의 또 다른 빌라의 매매가격을 알아보니 전세금과 큰 차이가 없는 2억5000만원 선이었다. 이른바 ‘깡통 전세’였다.
문제는 A씨가 입주 다음 날에 동사무소에 들러 전입신고를 하고 확정일자를 받았다는 점이다. 공인중개사는 “확정일자가 늦어 우선변제권과 대항력이 뒷순위로 밀린 탓에 전세금을 모두 돌려받기 힘들 수 있다”고 말했다. A씨는 “그동안 모아놨던 돈을 모두 전세금에 쏟아부었는데, 전 재산을 날리게 될 것 같아서 두렵다”고 토로했다.
A씨처럼 ‘깡통 전세’에 입주한 뒤 전세보증금을 돌려받지 못하는 등 각종 전세 사기 피해자가 늘어나고 있다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난해 접수된 전세반환보증 사고는 총 2799건으로, 사고 총액은 5790억원에 달했다. 1년 전보다 391건이 늘었고, 피해 금액도 1108억원이 증가했다.
“전세가, 매매가 70~80% 넘지 말아야”
전세 사기를 예방하는 첫 번째 방법은 임대차 계약 전후로 등기부 등본을 꼼꼼하게 살피는 것이다. 등기사항 증명서에 집을 소유한 사람의 이름과 전세계약을 하러 나온 사람이 동일인인지를 확인하는 것이 시작이다. 만약 전세계약을 하러 나온 사람이 부동산 소유주의 대리인일 경우 반드시 위임장과 인감증명서를 확인하고 인감도장이 날인됐는지 살펴봐야 한다.
특히 전세계약 하려는 집이 ‘깡통전세’ 매물인지 주의를 기울여야 한다. ‘깡통전세’는 전셋값이 매매 가격보다 높거나 비슷한 수준의 매물을 말한다. 향후 매물의 가격이 전셋값보다 낮아지면 돈이 부족한 임대인이 집을 팔아도 전세금을 모두 돌려주지 못할 가능성이 커서다. 임대인이 해당 주택을 담보로 받은 대출금과 전세금을 합친 액수가 매매가와 비슷해도 주의해야 한다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “전셋값과 해당 부동산을 담보로 받은 대출금이 매매가의 70~80%를 넘게 되면 ‘깡통전세’로 의심할 수 있는 만큼 임대차 계약할지를 다시 생각해봐야 한다”고 조언했다.
임대인의 세금 체납 여부 확인도 중요하다. 해당 부동산에 부과된 재산세나 상속세, 증여세, 종부세 등은 전세보증금보다 우선 환수할 수 있다. 부동산을 압류해 경매로 넘겨 환수한 돈을 조세 당국이 세입자보다 먼저 가져간다는 뜻이다. 임대차 계약 전 국세청 ‘미납국세 열람제도’를 통해 임대인의 미납국세를 미리 확인하거나 임대인에게 세급납부증명서 등을 요구해야 한다.
전입신고는 다음날부터 효력…특약 적극 활용해야
부동산의 근저당권이 전입신고와 같은 날에 진행되면 대항력을 인정받지 못한다는 것도 주의해야 한다. 대항력은 집의 주인이 바뀌더라도 계약 기간까지 살 수 있고 보증금을 모두 돌려받을 권리다. 임차인의 대항력은 주택을 점유하고 동사무소에 전입 신고한 다음 날부터 생긴다. 부동산을 담보로 대출을 빌리는 근저당권설정등기는 등기신청일부터 효력이 발생한다.
문제는 임대인이 전세계약을 맺은 당일에 해당 매물을 담보로 대출을 받은 뒤 돈을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가면, 임차인이 전세금을 모두 돌려받지 못할 수 있다. 전입신고와 근저당권 설정을 같은 날에 했더라도, 근저당권이 전입신고에 따른 대항력보다 선순위인 만큼 경매 등으로 회수한 돈을 대출 기관이 먼저 가져가기 때문이다.
이런 일을 피하려면 전세계약서의 특약을 적극적으로 활용해야 한다. 계약서의 특약에 ‘전입신고의 효력이 발생하는 계약일 다음 날까지 계약 당시 상태로 유지한다’는 특약사항을 기재하면 이러한 피해를 줄일 수 있다.
또한 이러한 특약을 포함한 계약서를 작성한 뒤 동사무소에서 확정일자를 받고, 해당 주택에 거주자가 없으면 잔금을 치르기 전 미리 전입신고를 해 우선변제권(전셋집이 경매로 넘어갈 경우 우선해 돈을 돌려받을 수 있는 권리)을 빠르게 확보하고 대항력이 생기도록 해야 한다.
전세금 돌려줄 테니 전입신고 말소? …“그건 집주인 사정”
임대인이 전세금 반환을 위한 대출을 받아야 한다며 세입자에게 전입신고 말소를 요구하는 경우도 있다. 임대인이 “주택을 담보로 은행에서 대출받아 전세금을 돌려주려는데 은행 측에서 세입자가 없어야 한다고 요구한다”며 전입신고 말소를 요구하는 것이다.
하지만 전세금을 돌려받기 전에 전입신고를 말소하는 것은 위험한 만큼 피하는 것이 좋다는 게 전문가들의 조언이다. 전입신고를 말소한 뒤 임대인의 채무 관계로 인해 부동산이 경매에 넘어갈 경우 대항력과 우선변제권의 순위가 낮아져 전세금을 돌려받기 어려워질 수 있다.
법무법인 법도의 엄정숙 변호사는 “전세금을 돌려줄 수 없어서 은행 대출을 받아야 하는 것은 온전히 집주인의 사정”이라며 “집주인이 대출을 못 받아서 전세금을 돌려주지 못하겠다고 하면 전세금반환소송 제기해 돌려받을 수 있고, 승소하면 소송 비용까지 임대인으로부터 받을 수 있다”고 말했다.
전세 계약 특약 문구(1개) 좀 봐주세요
채택답변
통상 상가가 주택보다 까다롭고 복잡한 경우가 있어서
계약일 이후에 근저당, 경매 등이 있으면 안된다는..
그래서 계약일 이후에 권리 변동 시 그 계약을 엎어버리는 문구와 비슷하게 특약이 들어가긴 합니다.
그 다음에 허가나 시설 등에 대한 특약을 더 넣어서 특약을 좀 많이 넣습니다.
하지만 주택의 경우 순서가.. 보통은 음.. 계약일 관련해서 이해를 돕자면..
임대인은 잔금일 익일까지 권리가 변동이 되는 사항을 발생시키지 않는다. 라는 정도로 들어가면서
(왜 익일인지는 아시죠? ㅎㅎ;;)
계약 이후 상대방의 동의가 없으면 권리가 변동이 되는 사항을 진행할 수 없다.. 라는 등의 문구가 들어갑니다.
임대인이 대출을 받으려고 해도 은행에서 선순위를 확인하고,
또한 이런 과정과 절차 관련하여 권리에 대해서도 중개사님이 아실 것 같은데..
뭐.. 하긴 특약의 종류가 많고 이를 잘 넣고 조율하는 것이 공인중개사의 능력이기도 합니다. ^^;;
전세계약 주의사항 계약전에 무조건 읽어보세요. 100% 전세사기 방지
전세계약을 하고 싶은 마음에 드는 집이 나왔다면 이젠 전세 계약을 진행해야겠죠? 큰돈을 주고 받기 때문에 전세계약만큼은 조심해야될 주의사항들이 있습니다. 그렇다면 전세계약을 앞둔 청년들에게 소중한 나의 재산을 지키는 전세계약 주의사항을 알아보도록 하겠습니다.
전세계약 주의사항
1. 등기부등본 보는법
출처 : 유튜브 채널 일사에프
✅전세계약 주소 확인
내가 진짜로 계약하는 곳의 주소와 등기부등본 상의 주소가 일치하는지 확인해보세요!
✅전세계약 실 소유자 확인
가끔, 실 소유자가 아닌 가족이 집을 보여주거나 계약하러 오는 경우도 있습니다. 그래서 항상 계약서 작성 시에 반드시 계약서의 임대인과 등기부등본의 실 소유자의 이름을 신분증과 함께 확인하세요. 집주인과 사기꾼이 동명이인 경우도 있다고 하니 실소유자와 직접 얼굴 보고 거래하는 게 마음 편하겠죠?
✅근저당 설정 확인
근저당설정 : 집을 담보로 은행 또는 제 3자에게 돈을 얼마나 빌렸는지 볼 수 있는 항목
혹시나 집이 경매에 넘어가게 된다면 1순위는 은행, 2순위 마을금고 or 채권자, 3순위로 세입자가 돈을 받게 됩니다. 월세계약의 경우 소액임대차 최우선변제권으로 우선적으로 돈을 받을 수 있지만 전세계약은 3순위로 받게 됩니다.
등기부등본를 확인했을때 근저당설정 금액이 있다면 집값 대비 어느 정도인지 파악을 해야합니다. 가장 안전한 근저당설정은 등기부등본 최권최고액 + 보증금을 합한금액이 집 매매가의 50~60%정도 입니다. 70~80% 가넘는다면 피하는걸 추천합니다.
예시 : 매매가 : 3억, 채권최고액 : 1억, 보증금 8천 이라면 1억 + 8천 = 1억 8천 = 매매가의 60%
✅등기부등본 발행일자 확인
등기부등본 발행 일자가 계약 날짜인 오늘인지 확인하시고 항상 최신 등기부 등본을 확인하셔야 합니다. 등기부등본은 계약기간 동안에는 주기적으로 확인해보는 걸 추천합니다.
2. 전세 계약서 작성법
✅계약금, 중도금, 잔금 지급일 기간은 넉넉히
계약금, 중도금, 잔금처리는 기간을 넉넉히 하셔야 좋습니다. 자금 상황에 문제가 생길 수도 있기 때문이죠! 무조건 임대인의 계좌를 확인하시고 이체하시고 은행의 기록을 남기도록 하세요!
✅전세계약 특약 문구
특약 문구는 집주인과 협의할 부분인데요. 가장 중요한건 전세대출로 계약을 진행한다면 대출이 되지 않을 경우, 계약금을 돌려받을 수 있는 특약 문구가 중요합니다.
임대인은 임차인의 전세자금 대출에 적극 협조한다. 임차인의 전세자금대출은 임차인의 책임하에 전세자금대출이 이루어지지 않으면, 임대차계약을 무효로 한다. 이경우 임대인은 계약금을 즉시 반환한다.
추가적으로 협의할 내용은 집에 고장난 부분을 언제까지 수리해주겠다. 반려동물을 키운다면 협의하여 특약문구에 추가하는걸 추천합니다. 정해진 양식이 없기때문에 임대인과 협의하여 작성하시길 바랍니다.
✅전세계약 확정일자
전세자금 대출을 진행하신다면, 전세 계약서 작성 후 인터넷등기소나 가까운 주민센터에서 확정일자를 받으셔야 합니다. 잔금을 치르고 확정일자를 받는 경우도 많으니 협의가 중요합니다. 확정일자는 바로 받으셔야 보증금을 보호받을 수 있는 권리가 생깁니다.
전세보증금 반환보험
전세보증금 반환보증보험은 전세보증금을 지키기 위한 보험 상품이 나왔는데요. 이 보험은 주택도시공사와 SGI 서울보증 두 곳에서 취급합니다. 하지만 가입 조건과 보상금액이 지역별로 상이하므로 한번 확인해보시고 가입하시는 걸 추천합니다.
전세계약은 큰돈이 왔다 갔다 하는 일이기 때문에 계약일 만큼이라도 철판을 깔고 요구사항과 꼼꼼하게 계약서, 등기부등본을 읽어보시는게 중요합니다. 전세계약 주의사항 이 글은 기본적으로 계약시 반드시 확인해야될 정도의 내용이며, 다른 글도 더 참고 하시길 바랍니다.
초보자를 위한 전세계약 특약사항 정리!
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전세계약시 특약사항을 꼭 추가하세요!
안녕하세요. 호랑이 아저씨 입니다. 오늘은 전세계약 특약사항에 대해서 알아보는 시간을 가져보려고 합니다. 해당 정보는 부동산 초보자 분들인 부린이 분들에게 조금이나마 도움을 드리고자 작성되었습니다. 읽어보시고 도움 되시면 공감 하나 부탁 드립니다.
※특약사항은 무엇인가?
임대차 계약서에 추가해야 하는 특약사항
전세계약 진행 시 정리하는 특별한약정사항을 의미합니다. 쉽게 이야기 해서 전세계약서 상에 추가로 적용하는 약정사항 정리라고 보시면 될 것 같습니다. 내용이 정해져 있는 것은 아닙니다. 임대인, 임차인이 계약 진행 시 서로에게 손해를 보지 않도록 추가로 작성되는 계약내용이라고 보시면 됩니다.
오늘 이곳에서는 여러분들의 소중한 전세자금과 관련된 특약사항에 대해서만 이야기를 할 예정입니다.
# 특약사항을 넣어야 하는 이유?
입대인들의 갑질 특약
특약사항을 넣어야 하는 이유는 너무 당연합니다. 손해를 보지 않기 위해서 입니다. 전세계약서를 꼼꼼히 작성하더라도 임차인 입장에서는 손해를 볼 수 있는 부분이 너무 많기 때문입니다. 요즘에는 임대인의 경우에도 특약사항을 사용해서 갑질을 하고 있어서 사회 이슈가 되는 경우도 발생되고 있습니다.
예를 들면 전세자금대출이 나오지 않아서 계약을 파기 하는 경우 특약사항에 계약금을 모두 돌려줍니다. 라고 되어 있으면 계약금을 돌려 받는 과정이 굉장히 수월해 집니다. 하지만 이런 내용이 특약사항에 없으면 어떻게 될까요? 골치 아파지게 되겠지요?
# 어떤 특약사항을 넣어야 할까?
저는 아주 기본적이면서 중요한 특약사항 3개 에 대해서만 정리를 할 예정입니다. 나중에 여러분들이 전세계약 진행 하실 때는 좀더 상세한 내용을 찾아 보시는 것을 권장 드립니다. 여기서는 아주 기본적인것들만 다룰 예정입니다.
전세자금대출!
1. 전세대출자금이 나오지 않아서 계약을 파기하는 경우 계약금을 100% 돌려준다
전세자금대출의 경우 신용등급에 따라서 나오는 비율이 다르고 경우에 따라서는 나오지 않을 수 있습니다. 위 1번의 경우 전세자금대출이 나오지 않는 경우 가계약으로 걸어놓은 계약금을 모두 돌려받는 내용입니다. 참고로 계약금의 경우 통상 10% 정도 됩니다.
근저당설정
2. 잔금 치루는 날 근저당말소를 진행한다
여러분 근저당은 은행대출을 의미합니다. 집 구매 시 대출을 통해 집을 구매한 경우가 많기 때문에 근저당 설정이 되어 있는 집이 많습니다. 근저당의 경우 집주인이 이자를 밀리게 되는 경우 경매로 넘어가게 되는데요. 이렇게 되면 우리의 소중한 전세자금이 보호를 받지 못하게 될 수 있습니다.
가장 좋은 방법은 근저당이 말소된 집으로 들어가는 거겠지요? 해당 특약사항은 집주인의 사정에 따라서 되는 경우도 있고 안되는 경우도 있으니 참고해주세요.
출처 – 정책뉴스
3. 이사 후 전입신고와 확정일자 받기전에는 해당 집을 담보로 대출을 받지 않는다.
굉장히 중요합니다. 근저당 설정 되기 전에 전입신고와 확정일자를 받으면 대항력이라는 것이 생깁니다. 그렇게 되면 집이 경매에 넘어가더라도 여러분들의 전세자금을 보호 받을 수 있게 됩니다.
초보 부린이 분들은 계약 시 특약사항에 대해서 꼭 이야기 하시기를 바랍니다. 이런 부분을 그냥 넘어가게 되면 손해는 온전히 여러분들의 몫이 됩니다.
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