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오피스텔에 월세, 전세, 임대차 계약을 할 때 전입 신고를 하면 안된다는 조건 하에 계약을 하는 경우가 많은데요, 주택임대차 보호법상 자신의 권리를 행사하기 위해서는 전입신고가 꼭 필요한 사항입니다.
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“어쩔 수 없어요”…오피스텔, 전입신고 어려운 이유는? – 쿠키뉴스
주거용 오피스텔의 경우 취득세와 양도세 등에 있어서 업무용보다 더 많은 세금을 내야 한다. 반면 업무용 오피스텔은 취득세 중과 대상에서 제외된다.
Source: www.kukinews.com
Date Published: 10/30/2021
View: 4829
주거용오피스텔 vs 업무용오피스텔 (업무용오피스텔 전입신고 …
오피스텔 정의, 주거용오피스텔과 업무용오피스텔비교, 주거용오피스텔에 대한 정의등을 통해 업무용오피스텔에 전입신고시 발생하는 문제와 해결방법 …
Source: www.goldpond.kr
Date Published: 1/8/2021
View: 2992
오피스텔을 임대하여 거주하려고 하는데 임대인이 전입신고를 …
임대인이 오피스텔을 업무용을 분양받았을 경우 주택임대사업자가 아니라 일반 임대사업자로 신고하게 되면 분양가중 10%를 부가세로 환급받을 수 있는데, …
Source: justdim.tistory.com
Date Published: 11/3/2022
View: 4078
업무용 오피스텔 전입신고 손해일까 이익일까? – 드렁큰콜라
업무용 오피스텔 전입신고에 따라 계약할때. 조건도 달리지게 마련인데요 전입신고를. 하면 임대보증금을 안전하게 지키면서.
Source: mkiblovely.tistory.com
Date Published: 12/3/2021
View: 4643
오피스텔 전입 신고하지 말라는 집주인, 괜찮을까? – 이데일리
간혹 오피스텔을 임차하는 경우 ‘전입신고 불가’라는 특약을 작성하도록 요구받는다. 오피스텔은 분양 당시 업무용과 주거용으로 선택해 사용하는 게 …
Source: www.edaily.co.kr
Date Published: 2/24/2021
View: 4519
오피스텔 전입신고 주의하세요! – 청로엔 소액 투자
20.08.12일 이후 취득한 주거용 오피스텔의 경우는 주택수에 포함 됩니다. 업무용으로 오피스텔을 분양을 받았을 경우, 부가가치세를 환급을 받을 수가 …
Source: run8806.tistory.com
Date Published: 8/9/2022
View: 6019
업무용 오피스텔 전입 신고 안될때 이유 대처방법 안내 – 정보모아
오피스텔은 빌라나 원룸에 비해 상대적으로 깔끔하고 고층이기 때문에 선호도가 높습니다. 다만 전월세 계약 시에 전입 신고가 안 되는 경우가 대부분 …
Source: sesang100004.tistory.com
Date Published: 1/23/2022
View: 6155
“어쩔 수 없어요”..오피스텔, 전입신고 어려운 이유는? – Daum
집주인이 업무용 오피스텔을 분양받았을 경우, 건물가액의 10%를 환급받을 수 있는 것이다. 하지만 나중에라도 주거용으로 전환해 세입자가 전입신고 …
Source: realestate.daum.net
Date Published: 9/19/2021
View: 8205
주제와 관련된 이미지 업무용 오피스텔 전입 신고
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주제에 대한 기사 평가 업무용 오피스텔 전입 신고
- Author: 김알TV Korea
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- Date Published: 2022. 6. 21.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=0bDv2iQfEMs
업무용 오피스텔 전입신고 못하는 이유, 전입신고 금지 불가능 특약 무효 효력 논란
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오피스텔에 월세, 전세, 임대차 계약을 할 때 전입 신고를 하면 안된다는 조건 하에 계약을 하는 경우가 많은데요, 주택임대차 보호법상 자신의 권리를 행사하기 위해서는 전입신고가 꼭 필요한 사항입니다. 그래서 전입신고가 안된다면 부동산 사기가 아닌가 의심을 하는 분들이 많은데 그런 경우가 아니라 다른 불이익을 피하기 위해서 그런 조건을 내거는 경우가 많습니다.
출처 pixabay
그 이유는 오피스텔 세금 문제 때문인데요, 오피스텔은 주거용이냐 업무용이냐에 따라 취득세부터 재산세, 종부세, 그리고 양도세까지 세금이 모두 달라집니다. 특히 요즘 종부세가 많이 올라 종부세 부분이 가장 크게 좌우하며 주택수 산정 등, 향후 양도세도 걸릴 수 있습니다.
출처 pixabay
주거용 오피스텔은 업무용 오피스텔에 비해 세금 측면에서 불리한 부분이 많은데 전입신고를 할 경우 주거용 오피스텔로 간주되기 때문에 집주인 입장에선 전입신고를 꺼리게 됩니다.
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그렇기에 임대인은 보통 특약으로 전입신고 금지 조건을 내거는데요, 그럼에도 불구하고 임차인이 전입신고를 했다면 집주인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 하지만 집주인도 오피스텔을 주거용으로 사용한다는 것을 알았다면 법원에 소송을 할 수 있습니다. 실제로 이러한 사례로 법원에 소송을 한 결과 임차인이 주거용으로 사용한다는 것을 임차인이 미리 알고 있었다면 이러한 특약은 무효라는 판결을 받았습니다.
출처 pxhere
하지만 한편으로는 전입신고 금지 특약을 임차인이 동의했다면 이를 임대인의 책임으로만 물기가 어렵다는 의견도 있습니다. 또한 소송까지 가면 임대인이나 임차인이나 서로 많은 물질적, 정신적 에너지가 소비되기에 임대인과 상의 후 진행하는 게 좋을 것 같습니다.
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“어쩔 수 없어요”…오피스텔, 전입신고 어려운 이유는?
사진=안세진 기자
사진=쿠키뉴스DB
[쿠키뉴스] 안세진 기자 =사회초년생은 오피스텔을 알아볼 때 더욱 유의해야 할 것으로 보인다. 오피스텔 소유주가 세금회피를 하기 위해 세입자의 주거권 중 하나인 ‘전입신고’를 하지 않는 조건을 내걸고 있어서다. 최근 집값 상승과 더불어 전세가격이 많이 오르면서 오피스텔을 알아보고 있는 사회초년생들이 많을 것이다. 빌라와 오피스텔 가격차이가 크지 않은 상황에서 직장과의 거리도 가깝고 상대적으로 깔끔한 오피스텔이 더욱 매력적인 선택권으로 작용하기 때문이다.하지만 주의해야할 사항이 있다. 대표적으로 ‘전입신고 불가’다. 전입신고는 본인의 주소지가 변경되면 해당 거주지의 관할구청에 이사신고를 하는 절차다. 전입신고를 하는 이유는 본인이 해당 거주지에 들어왔다는 사실을 법적으로 인정받을 수 있는 안전망이다. 만에 하나 집주인과 보증금 반환 문제가 생겼을 경우 자신의 권리를 보장받을 수 있다. 하지만 오피스텔의 경우 종종 전입신고 불가 조건을 걸고 있다.가장 큰 이유는 오피스텔 소유주들의 세금 회피 목적이다. 오피스텔은 거주하는 방식에 따라 둘로 나뉜다. 사람이 거주하면 주거용, 사무실로 이용하면 업무용이다. 때문에 오피스텔은 건축법상으로는 업무시설로, 주택법상으로는 준주택으로 구분된다.그에 따른 세제 부담도 다르다. 주거용 오피스텔의 경우 취득세와 양도세 등에 있어서 업무용보다 더 많은 세금을 내야 한다. 반면 업무용 오피스텔은 취득세 중과 대상에서 제외된다. 더군다나 업무용 오피스텔은 부가세 환급 대상이라는 이점도 있다. 집주인이 업무용 오피스텔을 분양받았을 경우, 건물가액의 10%를 환급받을 수 있는 것이다. 하지만 나중에라도 주거용으로 전환해 세입자가 전입신고를 하게 되면 집주인은 환급받은 부가세 10%를 다시 뱉어내야 한다.실제 쿠키뉴스가 강남권 오피스텔 주변 공인중개사무소를 돌아본 결과 전입신고 불가 조건을 걸고 있는 오피스텔 매물들을 종종 발견할 수 있었다. 중개사들은 “어쩔 수 없다”며 전입신고 대신 근저당권 설정을 해놓으라고 조언했다. 근저당권 설정등기란 계속적인 거래관계로부터 발생하는 다수의 불특정 채권을 담보하고, 결산기에 이르러 채권최고액의 한도 내에서 우선 변제를 받는 것을 목적으로 하는 등기를 말한다. 세입자 입장에서 할 수 있는 최후의 안전장치인 셈이다.강남구의 한 공인중개사는 “아무래도 주거용 오피스텔에 대한 부동산 세금이 강화된 만큼 많은 사업자들이 전입신고 불가 항목을 달아놓고 있다”면서 “오피스텔을 알아보는 사람들에게 만에 하나 집주인에게 문제가 생길 경우를 대비해 ‘근저당권 설정’을 해놓으라고 알려주고는 있다”고 말했다.공인중개사들은 주거용과 업무용 오피스텔을 구분할 수 있는 제도적 장치가 사실상 없는 것과 같다고 말했다. 현재 세무 당국은 전입신고의 유무만으로 주거용과 업무용을 구분할 수 있기 때문이다. 또다른 공인중개사는 “안타까운 일이지만 전입신고가 차단되면 세입자는 보증금을 보호받지 못하는 등 불법임대로 발생한 피해를 고스란히 떠안게 된다”고 말했다[email protected] 기사모아보기
주거용오피스텔 vs 업무용오피스텔 (업무용오피스텔 전입신고 문제)
오늘 바로보는부동산 포스팅 주제는 오피스텔입니다.
오피스텔 정의, 주거용오피스텔과 업무용오피스텔비교, 주거용오피스텔에 대한 정의등을 통해 업무용오피스텔에 전입신고시 발생하는 문제와 해결방법등을 아래 순서로 정리해보았습니다.
오피스텔이란
오피스텔은 오피스와 호텔의 합성어로 낮에는 업무를, 밤에는 숙식을 할수있는 공간을 만들도록 설계된 건축물을 말합니다.
업무용이외에 일부를 숙식용도로 사용할수 있지만 건축법에 의한 용도구분상 일반업무시설에 분류되며, 업무공간이 50%이상인 건축물로 주택에 포함되지 않아 오피스텔을 보유하더라도 1가구2주택에 해당되지 않습니다.
그러나 실정법상으로 보면, 오피스텔을 업무용으로 사용하게 되는 업무용오피스텔과 주거용으로 사용하는 주거용오피스텔이 다르게 세금이 부과되는데요.
오피스텔을 업무용으로 사용하는 경우 업무시설을 기준으로 세금이 부과되나, 업무용이 아닌 주거용으로 사용되는 주거용오피스텔의 경우 종합부동산세대상이 될 수 있으며 오피스텔외 주택을 보유하는 경우 다주택자로 인정되어 양도소득세가 중과될수 있습니다.
업무용오피스텔과 주거용오피스텔의 구분
오피스텔을 분양받게 되면 주거용으로 사용할지, 업무용으로 사용할지 결정해야 하는데요. 주거용으로 임대를 놓게 되면 주택임대사업자를, 업무용으로 사용할 경우는 일반임대사업자로 등록할수 있습니다.
오피스텔을 업무용으로 사용하게 된다면 오피스텔을 구입하면서 부담한 건물분 부가가치세를 환급받게 됩니다.
(재산세, 종부세과세 때문에) 주택수로 포함되는걸 원하지 않고, 건물분 부가가치세 환급을 받기 위해 업무용오피스텔로 사용하게 되는 경우경우가 많습니다.
주거용오피스텔여부는 “공부상의 용도구분이나 사업자등록여부와 상관없이” “주민등록전입여부와 거주시설의 구비(취사시설, 형태등)와 사실상 사용하는 용도등을 종합해 판단“하게 됩니다.
오피스텔취득세
오피스텔 취득시
오피스텔은 취득시해는 해당오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않았으므로 취득세율은 4.6%가 적용됩니다.
오피스텔보유중 주택취득시
보유오피스텔이 업무용오피스텔이거나, 20년8월12일 이전에 취득한 주거용오피스텔의 경우는 주택수에 포함되지 않으며,
20년8월12일 이후 신규취득한 주거용오피스텔의 경우 주택으로 보아 주택수에 포함되게 됩니다.
20년8월23일이후 신규취득한 주거용오피스텔까지 포함하여 주택수를 계산하여 신규주택 취득시 취득세가 과세됩니다.
※ 시가표준액 1억이하인 오피스 텔의 경우는 주택수에 포함되지 않습니다.
오피스텔 재산세
주거용오피스텔의 경우 공동주택가격의 60% 적용하고 세율은 0.1∼0.4% 적용
업무용오피스텔은 건물분은 건물시가표준액의 70%적용후 세율 0.25%, 토지분은 공시지가의 70%적용 후 세율 0.2 ∼0.4% 적용
일반적으로 주거용오피스텔의 재산세가 업무용오피스텔보다 많이 나오는데요.
오피스텔 매도가 되면 기본적으로 업무용오피스텔로 등록이 되다보니, 업무용에서 주거용오피스텔로 변경한 경우 해당구청에 재산세 변동신고를 해야 누락되지 않고 혜택을 누릴수 있습니다.
구청에 신고시 구비서류(재산세변동신고서, 전입세대열람내역 또는 주민등록초본, 오피스텔 내부사진, 신분증 사본)를 들고 가셔서 제출하시면 됩니다.
오피스텔종부세
주거용오피스텔은 주택과 합하여 계산됩니다.
업무용오피스텔은 별도합산토지분 80억 초과해야 과세가 됩니다(거의 과세 안됨)
오피스텔 양도세
주거용 오피스텔은 양도소득세 계산시 주택과 동일하게 주택수에 합산하여 계산됩니다.
업무용 오피스텔은 일반건물로 양도소득세가 계산됩니다.
업무용오피스텔 전입신고
업무용오피스텔에 전입신고하는것은 불법도 아니고 막을수도 없는데요.
업무용오피스텔에 전입신고 함으로써 주거용오피스텔이 되는건 아니지만, 전입신고와 실거주가 확인되게 되면 주거용오피스텔로 등록됩니다.
업무용오피스텔에 전입신고가 되게되면 일단 현황조사가 나올 수 있으니 전입신고 여부가 중요합니다.
업무용 오피스텔이 주거용으로 사용되어 주거용오피스텔로 등록이 되게 되면
이렇게 되면 오피스텔 분양 시 환급받았던 건물분 부가세를 다시 돌려줘야 하며,
오피스텔 보유로 인해 기존에 1주택이상 보유한 경우 양도시 양도세중과 및 장기보유특별공제 배제, 종합부동산세가 나올수 있습니다.
전입신고를 막기 위해서는 일단, 임대차 계약시 특약으로 전입신고를 막아야 하는데요( ※ 전입신고 불가하며 전입으로 인해 피해가 발생시 임차인이 손해액을 전액 배상한다)
임대인은 보증금 반환전에 전입세대 열람을 해서, 혹 전입신고를 했었다면 임차인에게 사무실용도로 사용했다는 사실확인서를 발급받아 두고 업무용으로 썼다는 사진을 찍어두시는게 좋습니다.
단, 실제 업무용으로 쓰고 세금계산서도 발행한 경우에 전입신고를 했다면 괜찮을 수 있으나 실제 주거용으로만 사용하고 계산서 발행없었던 경우는 해명이 쉽지 않을 수 도 있습니다.
임차인의 경우 전입신고가 안되는 업무용 오피스텔에 주거로 들어가는 경우 전입신고가 안됨으로 임대차보호법의 보호(보증금 보호)를 받을 수 없습니다.
괜찮다는 말만 믿지 마시고, 업무용인지 주거용인지 전입신고가 가능한 것인지 잘 판단하시고 계약하시는 게 좋습니다.
오피스텔을 임대하여 거주하려고 하는데 임대인이 전입신고를 못하게 합니다. 어떻게 해야 할까요?
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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 ‘써니퍼니’입니다.
직장인 A 씨에게는 고민이 하나 생겼습니다.
회사와 가깝고 주변 시설도 좋은 역세권에 오피스텔이 있어서 계약을 하려고 하니 임대인이 전입신고를 하면 안 된다는 특약을 임대차 계약서에 꼭 집어넣어야 한다고 합니다.
어디선가 전입신고를 해야지 된다는 말을 들어본 것 같은데 임대인은 왜 전입신고를 못하게 하는 것인지 궁금해지기도 하고 전입신고를 안 하면 어떤 불이익을 당할까 걱정이 돼서 임대차 계약을 할까 말까 고민하고 있습니다.
임대인 입장에서는 역세권에 시설도 좋기 때문에 언제든지 새로운 세입자를 구할 수 있고 나가고 싶을 때 나갈 수 있기 때문에 전입신고를 하지 말고 살다가 나가면 되는 것이라고 자꾸 이야기를 하면서 계약을 하자고 합니다.
또한 전입신고를 안 하면 보증금과 월세도 어느 정도 깎아 준다고 하니 임차인은 더욱 고민이 되기 시작하였습니다.
그래서 일단 계약을 하고 거주를 하다 보니 회사 동료가 전입신고를 하지 않으면 보증금을 지킬 수 없다는 말을 하여 임대인에게 전입신고를 하겠다고 이야기를 했더니, 임대인은 분명 계약서에 전입신고 불가라는 조항을 넣었기 때문에 전입신고를 하면 계약위반으로 전입신고를 할 경우 손해배상을 청구한다고 합니다.
임차인은 이러지도 저러지도 못하고 고민만 하고 있는데 왜 이렇게 임대인은 전입신고를 못하게 하는 것일까요?
답은 간단합니다.
임대인이 오피스텔을 업무용을 분양받았을 경우 주택임대사업자가 아니라 일반 임대사업자로 신고하게 되면 분양가중 10%를 부가세로 환급받을 수 있는데, 이렇게 분양받은 업무용 오피스텔을 주거용을 사용하면 이미 받은 부가세를 반환해야 하기 때문에 전입신고를 못하게 하는 것입니다.
또한 이번 정부 들어와서 각종 취득세, 보유세, 양도세 등 주택 관련 세금들이 많이 오르게 되었는데, 이미 다른 주택이 있어 오피스텔까지 주택으로 포함될 경우 취득세, 종합부동산세, 양도세 등에서 중과세를 물어야 하기 때문에 업무용 오피스텔로 분양받은 분들이 전입신고를 못하게 하는 것입니다.
즉 공시 가격 5억원인 주택을 보유하고 있으면서 공시가격 3억 원 이사의 오피스텔을 구입하였다면 다주택자로 분류돼서 종합부동산세 중과를 부과해야 합니다.
또한 일반 주택 1채를 가지고 있으면서 주거용 오피스텔을 1채 보유하게 되면 1가구 1 주택 비과세 혜택을 받을 수 없게 됩니다.
임차인 입장에서는 전입신고와 확정일자를 받고 거주를 해야지만 주택임대차보호법에 따른 대항력을 획득하게 되어 우선변제권을 획득할 수 있어 보증금을 지킬 수 있기 때문에 반드시 전입신고를 해야 합니다.
전입신고 + 확정일자 + 거주, 이 3가지를 모두 만족해야 우선변제권이 생기고, 이중 하나인 전입신고를 하지 않게 되면 우선변제권을 받을 수 없기 때문에 만약 경매로 넘어갈 경우 보증금을 돌려받지 못하는 경우도 생길 수 있습니다.
이렇게 임대인이 전입신고를 못하게 할 경우 임차인은 어떻게 해야 할까요?
방법이 아예 없는 것은 아닙니다.
임차인 입장에서는 보증금을 지키기 위해서 임대인에게 전세권 설정을 요구할 수 있습니다.
전세권은 임차인이 전입신고 없이 우선변제권을 얻을 수 있는 방법 중 하나인데, 문제는 임대인이 동의를 해주어야 한다는 것입니다.
전세권 설정 시 문제는 비용이 발생된다는 것인데, 전세보증금의 0.002%와 지방교육세(등록세의 20%), 등기신청 수수료(1만 5천 원)와 법무사 수수료(셀프 등기도 가능)가 필요합니다.
예를 들어 보증금이 3억이라고 하면 등록세 60만 원, 지방교육세 12만 원, 수수료 1만 5천 원 등 법무사 수수료를 제외한 735,000원이 발생되는 것입니다.
전세권 설정 비용은 대부분 임차인이 납부해야 하기 때문에 이 비용과 나중에 전세권 설정 취소 비용도 들어가게 됩니다.
간혹 전입신고 불가 특약이 있지만, 임차인이 임대인 몰래 전입신고를 하는 경우도 있습니다.
이럴 경우에 임대인은 자신도 모르는 사이에 다주택자가 되어 손해를 보는 경우가 생길 수도 있습니다.
그래서 이를 방지하기 위해 사업자등록증이 있는 임차인에게만 임대하는 경우도 있습니다.
이렇게 임대인 몰래 전입신고를 하면 임차인은 어떻게 될까요?
판례에 따르면 전입신고는 임차인이 대항력을 갖추기 위한 요건으로 이를 막는 특약은 임차인에게 불리한 내용이기 때문에 법적인 효력이 없는 경우가 많습니다.
물론 임대인에게는 피해가 가지만 사회적 약자인 임차인을 보호하는 방향으로 판례가 나오는 것입니다.
이런 문제를 해결하기 위해서 임대인은 업무용 오피스텔이나 상가를 임대할 때는 반드시 사업자등록증이 있는 임차인을 구하면 전입신고 문제를 해결할 수 있고, 임차인 입장에서는 임대인과 합의하여 전세권 설정이 가능한지 먼저 확인하고 계약을 하면 서로가 좀더 원만한 계약을 체결할수 있을 것 같습니다.
자기의 욕심으로 다른 사람에게 피해를 주기보다는 해결할수 있는 방향으로 하는 것이 좋을 것 같습니다.
이번 시간에는 전입신고 불가인 오피스텔을 계약할 때 주의할 점에 대하여 알아보았습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
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업무용 오피스텔 전입신고 손해일까 이익일까?
사무실겸 업무를 볼 수 있는 오피스텔의 유형이
다양화 되고 있습니다. 일반적인 오피스텔과
쉐어하우스 뿐만 아니라 아파트형태의 공장까지
종류가 많아졌는데요 과거 오피스텔이라 하면
원룸형태로 주거시설이 완비되어 있어 사실상
주거공간으로 많이 사용 되어왔지만 최근엔
전문적인 사무용도로 많이 전환 되고 있습니다.
업무용 오피스텔 전입신고에 따라 계약할때
조건도 달리지게 마련인데요 전입신고를
하면 임대보증금을 안전하게 지키면서
세입자의 세제 혜택까지 챙길 수 있습니다.
하지만 임대인의 입장이라면 전입신고가
꺼려질 수도 있는데요 화려한 번화가
중심지나 수요가 넘처나는 지역에서는
전입신고를 할 경우 월세를 상향 조정하는
곳도 많은게 사실입니다.
전입신고를 하지 않도록 유도하는 것이죠
임대인이 업무용 오피스텔 전입신고를 하지
않도록 하려는 이유는 탈세나 보증금을
탈취 하려는 목적은 아닙니다.
월세를 낮추면서까지 하는 이유는 건물의
용도 때문인데요 오피스텔을 취득했을
당시에 업무용인지 주거용인지에 따라
소유주는 각각 다른 태도를 보이게 됩니다.
우선 주거용일 경우의 오피스텔은
전입신고를 피해야 할 이유가 없어
딱히 문제가 없습니다. 하지만 업무용
오피스텔이라면 전입신고시 문제가 발생하죠
오피스텔이 업무용이라면 임대사업을
위한 공간이기 때문에 부가세가 발생하고
분양가의 10%를 환급받을 수 있습니다.
일반임대사업자를 내고 업무 용도로
오피스텔을 취득 했으나 세입자가
전입신고를 하게 되면 사용용도와
달리 주거용으로 임대를 하게 되므로
문제가 되는것이죠
업무용 오피스텔 전입신고를 받는다면
부가세 10%를 다시 뱉어내야 합니다.
4.6%의 취득세 납부와 함께 분양가에
포함되어있는 부가세 10%를 환급받는
반면 용도를 변경하게 되면 분양가의
일정비율과 임대료의 부가가치세를
추가로 납부하게 됩니다.
이렇게 세금과 관련한 문제로 임대인은
업무용 오피스텔 전입신고를 피하고
싶어 하는데요 이런 내용을 알고 계약
하실경우 하전에 잘 대비하셔야 합니다.
임대인이 전입신고를 꺼려한다면
이를 핑계로 보증금을 낮추어 계약을
진행하는 방법도 생각해볼 수 있죠
전세권등기또한 계약 없이 신청할 수
있으므로 등기신청시 추가 비용만
부담하고 진행가능합니다.
전세권 등기 설정 비용 또한 부동산
중개인과 협의가 가능합니다.
항상 부동산 거래시에 알고 계시는게
곧 힘이고 불미스러운 일을 방지 할 수
있는 방법이 됩니다.
전입신고를 가능하면 할 수 있는쪽으로
알아보시고 단기간 임대가 아닌경우
반드시 보증금을 지킬 수 있는 안전
장치를 꼭 확인 하셔야 합니다.
오피스텔 전입 신고하지 말라는 집주인, 괜찮을까?
[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 간혹 오피스텔을 임차하는 경우 ‘전입신고 불가’라는 특약을 작성하도록 요구받는다. 오피스텔은 분양 당시 업무용과 주거용으로 선택해 사용하는 게 가능하다. 이후 실제 어떤 용도로 사용하는지에 따라 업무용과 주거용으로 나누고 과세관청도 실제 용도를 기준으로 사무실 또는 주택으로 구분해 세금을 부과한다. 요즘처럼 다주택자에 대한 세금 규제가 강화된 땐 오피스텔을 주택으로 인정받는 게 상당한 부담일 수 있다이런 이유로 최근 임대차계약을 체결하면서 실제 주거용으로 사용하는 것을 합의하면서도 임대차계약서에는 ‘업무용’으로 기재한 후 ‘전입신고 불가’ 특약을 작성하는 사례가 많아진 것이다. 과세관청은 여러 가지 사정을 고려해 오피스텔의 용도를 판단하지만, 특히 임차인이 전입신고를 한 경우에는 대부분 주택으로 보아 과세한다.문제는 임차인이다. 임차인이 주택임대차보호법에 따라 대항력을 갖추려면 전입 신고를 하고 확정일자까지 받아야 한다. 만약 오피스텔이 임대인의 채무 등으로 경매에 넘어가면 임차인은 대항력을 갖춰야만 확정일자를 기준으로 임대차보증금을 배당받을 수 있다. 대항력을 갖추지 못한 임차인의 경우 그 배당순위가 한참 밀려 임대차보증금을 회수하지 못할 가능성이 높아진다.그렇기 때문에 임차인은 이런 위험을 인지하고 비상시 임대차보증금을 안전하게 반환받을 수 있는 조치를 해둘 필요가 있다. 예를 들어 임차한 오피스텔에 임대인 동의를 얻어 전세권을 설정하거나 경매시 최우선 변제받을 수 있는 금액만큼만 임대차보증금을 정하는 것도 방법이다.임대인과 임차인이 오피스텔을 주택으로 사용하는 것에 명백히 합의한 경우에는 임차인은 ‘전입신고 불가’ 특약이 있더라도 전입신고를 해서 대항력을 갖추는 것도 가능하다. 공부상 주택으로 되어 있지 않더라도 사실상 주거로 사용되는 경우라면 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있다. 이 경우 임차인에게 일방적으로 불리한 약정은 효력이 없기 때문에 ‘전입신고 불가’ 특약을 작성하였더라도 임차인이 전입신고를 할 수 있게 되는 것이다.
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최근 오피스텔을 보유하고 있다가 다주택자로 분류돼 세금폭탄을 맞게 된 사례가 늘고 있습니다.
오피스텔 인기가 확산하는 가운데 오피스텔 사용 용도에 유의해야 합니다.
오피스텔은 일반 주택보다 규제가 상대적으로 덜해 투자 수요가 몰리고
오피스텔은 보유하더라도 무주택자로 인정되기 때문에
아파트 1순위 청약 자격을 유지할 수 있어 실수요자들로부터 큰 관심을 받고 있는 실정입니다.
오피스텔이 업무용으로 인정받으려면 세입자가 사업자 지위를 유지해야 하고
주거용으로 사용해선 안됩니다.
세입자에게 전입신고를 못하게 하는 등 편법을 사용하더라도
실제 주거용으로 사용한다면 주택으로 판정됩니다.
업무용 오피스텔의 경우 20.08.12일이전 취득한 주거용 오피스텔의 경우는 주택수에 포함되지 않고,
20.08.12일 이후 취득한 주거용 오피스텔의 경우는 주택수에 포함 됩니다.
업무용으로 오피스텔을 분양을 받았을 경우,
부가가치세를 환급을 받을 수가 있습니다.
하지만 부가세를 환급받은 후 해당 오피스텔에 전입신고를
해버리면 주거용으로 간주되어 다시 세금을 납부해야 합니다.
업무용 오피스텔에 전입신고를 하면
업무용이 아닌 주거용으로 변경되어 바로 세금을 부과하게 됩니다.
전입신고를 하게 되는 경우, 오피스텔 보유로 인하여
주택수에 추가가 되면 양도세나 종합부동산세가 나올수 있어,
오피스텔에 대한 임대 계약시 전입신고를 막기 위해 특약을 넣기도 합니다.
내가 만약 업무용 오피스텔로 이사를 하게 되고, 전입신고를 진행하는 경우
계약내용을 꼼꼼하게 검토하고 신중하게 진행해야 됩니다.
그 반대인 내가 주인인 경우도 마찬가지 입니다.
정리하면,
오피스텔은 사용 용도에 따라 주거용으로 사용하면(전입신고를 하면)
주임법의 적용을 받고 양도세 계산 시 주택 수에 포함되어 계산되므로,
주택이 없는 사람은 주거용도로 임대해서 비과세 받는 것이 유리하지만,
주택이 있는 경우에는 비과세 혜택을 볼 수가 없어서 불리합니다.
업무용 오피스텔을 주거용으로 쓰려고는 하나 전입신고 불가조건으로 계약을 하게 되면,
주택임대차보호법을 적용받지 못하기 때문에 나중에 무슨일이 생기게 되면 보호를 못받는 부분도 있으니,
이러한 계약조건으로 들어가야 하는 경우라면 주의가 필요합니다.
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업무용 오피스텔 전입 신고 안될때 이유 대처방법 안내
오피스텔은 빌라나 원룸에 비해 상대적으로 깔끔하고 고층이기 때문에 선호도가 높습니다. 다만 전월세 계약 시에 전입 신고가 안 되는 경우가 대부분입니다. 업무용 오피스텔 전입 신고 안 되는 이유와 대처 방법에 대해 알아봅니다.
업무용 오피스텔 전입 신고
업무용 오피스텔의 경우 전입 신고가 안 되는 게 대부분입니다.
임차인 입장에서는 전입신고가 필요하지만 임대인 입장에서는 임차인의 전입 신고가 불리한 면이 있기 때문에 항상 많은 논란이 됩니다.
> 확정 일자 받는 법 안내
오피스텔 전입 신고하는 이유
임차인이 전입 신고를 해야 하는 이유는 바로 내 전세금이나 보증금을 보호하고 제대로 돌려받기 위함입니다.
임차인은 이사 시에 전입 신고와 더불어 확정일자를 받고 거주를 해야 주택임대차 보호법에 따른 대항력을 획득할 수 있습니다.
이로써, 우선 변제권을 획득할 수 있고 안전하게 보증금과 전세금을 지킬 수 있습니다.
하지만 업무용 오피스텔의 경우는 이 전입신고가 안 되는 경우가 많습니다. 그 이유는 다음과 같습니다
업무용 오피스텔 전입 신고 안 되는 이유
업무용 오피스텔 전입 신고 안 되는 가장 큰 이유는 임대인의 세금 문제 때문입니다.
업무용으로 등록된 오피스텔의 경우 주택수에 포함이 되지 않기 때문에 종부세 합산 과세가 안 되는 이점이 있고, 건물가액의 10%를 환급받을 수 있는 장점이 있습니다.
대부분의 오피스텔 소유주인 임대인의 입장에서는 오피스텔이 주택으로 포함되어 재산세나 종부세 등 각종 세금을 더 많이 내야 하는 경우를 꺼려합니다. 이는 불법적인 것이 아닌 어쩌면 당연한 결과입니다.
> 전세 보증 보험 가입 조건 집주인 동의 통보 필요한가
업무용 오피스텔 전입 신고할 경우
전입 신고가 안 되는 업무용 오피스텔의 경우 임대차 계약서 상에 해당 내용에 대한 특약 내용이 기재되어 있는 경우가 많습니다.
만약 이를 어기고 전입신고를 하게 되면 전입 신고 금지 항목에 대한 위반사항으로 인해 임대인은 발생하는 모든 피해에 대한 손해배상을 청구할 수 있습니다.
또한, 전입신고를 하게 되면 임대인은 다주택자가 되기 때문에 각종 세금을 더 많이 내야 하며 환급받은 부가세 10% 또한 다시 뱉어내게 됩니다.
이렇게 업무용 오피스텔에 전입신고를 하게 되면 전입신고와 실거주를 확인하기 위한 현황조사가 나올 수 있기 때문에 임대인 모르게 전입 신고를 진행하는 것 또한 불가능한 부분입니다.
업무용과 주거용 오피스텔 세금 차이
업무용과 주거용 오피스텔은 세금에서 많은 차이가 발생합니다. 취득세율의 경우는 4.6%로 동일합니다.
다만 종부세의 경우 주거용의 경우 주택과 합산되어 계산되지만 업무용 오피스텔의 경우는 거의 과세가 안된다고 볼 수 있습니다.
또한 재산세에서도 큰 차이를 보입니다. 주거용 오피스텔의 경우 공동주택 가격의 60%, 세율 0.1~0.4%가 적용됩니다.
하지만, 업무용 오피스텔의 경우 건물시가표준액의 70% 적용 후 세율 0.25%, 토지분은 공시지가의 70% 적용 후 세율 0.2 ∼0.4% 적용되기 때문에 업무용 오피스텔이 더 많이 나오게 됩니다.
양도세 또한 주거용의 경우 양도소득세 계산 시 주택수에 합산돼 계산되지만 업무용의 경우는 일반건물로 양도소득세가 계산됩니다.
바로 이러한 차이로 업무용 오피스텔은 전입 신고가 어려운 점이 있습니다.
> 근저당이란 저당 차이 쉽게 설명, 효력 발생 시점 총정리
오피스텔 주거용 업무용 확인 방법
오피스텔이 주거용인지 업무용인지 확인하는 방법은 건축물대장을 떼어보면 확인이 가능합니다.
건축물대장은 정부 24 를 통해서 신청 및 발급이 가능하며, 건축물대장상에 주거용으로 기재가 되어 있을 경우 주거용 오피스텔로 볼 수 있습니다.
업무용 오피스텔 전입 신고 대체 방법
업무용 오피스텔에 대한 전입 신고를 할 수 없다면 전세권 등기 설정으로 내 보증금을 보호할 수 있습니다.
이는 법원 등기소에 가서 전세를 얻은 집의 등기사항 전부증명서에 자신이 전세를 사는 세입자라는 사실을 기록하는 것으로, 확정일자와 입주 및 전입신고의 요건을 갖춘 것과 비슷한 효력을 갖습니다.
다만, 임대인의 동의가 필요하며, 다만 이때 발생하는 비용은 임차인이 납부해야 합니다.
비용의 경우 전세보증금의 0.002%와 지방교육세 등기신청 수수료 및 법무사 수수료를 포함해 나중에 취소 비용까지 발생하기 때문에 꼼꼼히 따져보는 것이 좋습니다.
> 전월세 온라인 신고방법 안내
업무용 오피스텔 전입 신고 어려운 이유와 대처 방법에 대해 알아봤습니다. 전입 신고 안 하고 살면 보증금이나 전세금에 대해 불안한 면이 많기 때문에 전입 신고는 꼭 필요한 부분이지만 업무용 오피스텔의 경우는 어려운 점이 많습니다. 이처럼 전입신고 안될 때는 위의 다른 방법을 활용해보시는 것도 좋습니다
“어쩔 수 없어요”..오피스텔, 전입신고 어려운 이유는?
사진=안세진 기자
[쿠키뉴스] 안세진 기자 = “일반 빌라 전셋값이랑 큰 차이도 나지 않고 그럴 바엔 회사랑 가까운 오피스텔이 낫겠다 싶었죠. 그런데 전입신고가 불가하다고 얘기를 들었을 때 깜짝 놀랐어요. 오피스텔은 원래 이런 건가 싶기도 하고요.”사회초년생은 오피스텔을 알아볼 때 더욱 유의해야 할 것으로 보인다. 오피스텔 소유주가 세금회피를 하기 위해 세입자의 주거권 중 하나인 ‘전입신고’를 하지 않는 조건을 내걸고 있어서다. 최근 집값 상승과 더불어 전세가격이 많이 오르면서 오피스텔을 알아보고 있는 사회초년생들이 많을 것이다. 빌라와 오피스텔 가격차이가 크지 않은 상황에서 직장과의 거리도 가깝고 상대적으로 깔끔한 오피스텔이 더욱 매력적인 선택권으로 작용하기 때문이다.
하지만 주의해야할 사항이 있다. 대표적으로 ‘전입신고 불가’다. 전입신고는 본인의 주소지가 변경되면 해당 거주지의 관할구청에 이사신고를 하는 절차다. 전입신고를 하는 이유는 본인이 해당 거주지에 들어왔다는 사실을 법적으로 인정받을 수 있는 안전망이다. 만에 하나 집주인과 보증금 반환 문제가 생겼을 경우 자신의 권리를 보장받을 수 있다. 하지만 오피스텔의 경우 종종 전입신고 불가 조건을 걸고 있다.
가장 큰 이유는 오피스텔 소유주들의 세금 회피 목적이다. 오피스텔은 거주하는 방식에 따라 둘로 나뉜다. 사람이 거주하면 주거용, 사무실로 이용하면 업무용이다. 때문에 오피스텔은 건축법상으로는 업무시설로, 주택법상으로는 준주택으로 구분된다.
그에 따른 세제 부담도 다르다. 주거용 오피스텔의 경우 취득세와 양도세 등에 있어서 업무용보다 더 많은 세금을 내야 한다. 반면 업무용 오피스텔은 취득세 중과 대상에서 제외된다. 더군다나 업무용 오피스텔은 부가세 환급 대상이라는 이점도 있다. 집주인이 업무용 오피스텔을 분양받았을 경우, 건물가액의 10%를 환급받을 수 있는 것이다. 하지만 나중에라도 주거용으로 전환해 세입자가 전입신고를 하게 되면 집주인은 환급받은 부가세 10%를 다시 뱉어내야 한다.
사진=쿠키뉴스DB
실제 쿠키뉴스가 강남권 오피스텔 주변 공인중개사무소를 돌아본 결과 전입신고 불가 조건을 걸고 있는 오피스텔 매물들을 종종 발견할 수 있었다. 중개사들은 “어쩔 수 없다”며 전입신고 대신 근저당권 설정을 해놓으라고 조언했다. 근저당권 설정등기란 계속적인 거래관계로부터 발생하는 다수의 불특정 채권을 담보하고, 결산기에 이르러 채권최고액의 한도 내에서 우선 변제를 받는 것을 목적으로 하는 등기를 말한다. 세입자 입장에서 할 수 있는 최후의 안전장치인 셈이다.
강남구의 한 공인중개사는 “아무래도 주거용 오피스텔에 대한 부동산 세금이 강화된 만큼 많은 사업자들이 전입신고 불가 항목을 달아놓고 있다”면서 “오피스텔을 알아보는 사람들에게 만에 하나 집주인에게 문제가 생길 경우를 대비해 ‘근저당권 설정’을 해놓으라고 알려주고는 있다”고 말했다.
공인중개사들은 주거용과 업무용 오피스텔을 구분할 수 있는 제도적 장치가 사실상 없는 것과 같다고 말했다. 현재 세무 당국은 전입신고의 유무만으로 주거용과 업무용을 구분할 수 있기 때문이다. 또다른 공인중개사는 “안타까운 일이지만 전입신고가 차단되면 세입자는 보증금을 보호받지 못하는 등 불법임대로 발생한 피해를 고스란히 떠안게 된다”고 말했다.
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